Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER 1 Place Villingen-Schwenningen 25300 PONTARLIER ☎ : 03.81.38.63.00 ✉ : [email protected]

AFFAIRE N° RG 25/00241 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E6K4 Minute n°

Copie exécutoire délivrée le à - Me MEZEY

CONTENTIEUX CIVIL - PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT

RENDU LE 21 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EJG prise en la personne de son représentant légal Ayant son siège social 7 rue de LONGEVILLE 25520 EVILLERS

représentée par Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Viveca MEZEY, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [J] né le 08 Juillet 1985 à NICE (06000)

Madame [H] [Z] épouse [J] Demeurant 14 rue Frédéric CHOPIN 25300 PONTARLIER non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND Juge

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 12 Mai 2025, et mise en délibéré pour jugement devant être rendu le 21 Juillet 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire, en PREMIER ressort rendu par mise à disposition au greffe.

******* EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, la SCI EJG a consenti un bail d'habitation à M. [N] [J] et Mme [H] [J] sur des locaux situés au 14 Rue Frédéric Chopin à Pontarlier (25300), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 965 euros et d'une provision pour charges de 200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 613,95 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [J] et Mme [H] [J] le 1er octobre 2024.

Par assignations du 20 janvier 2025, la SCI EJG a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [J] et Mme [H] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,7 028,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025,900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 12 mai 2025, la société SCI EJG maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025, s'élève désormais à 12 443,31 euros. La société SCI EJG considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'il n'y a pas de paiements depuis juillet 2024.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [N] [J] et Mme [H] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI EJG justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 septembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1613,95 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI EJG à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société SCI EJG verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2025, M. [N] [J] et Mme [H] [J] lui devaient la somme de 12 443,31 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 7 028,63 euros, suivant décompte arrêté au 6 janvier 2025.

M. [N] [J] et Mme [H] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1353,67 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI EJG ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [J] et Mme [H] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI EJG concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2022 entre la société SCI EJG, d'une part, et M. [N] [J] et Mme [H] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au 14 Rue Frédéric Chopin à Pontarlier (25300) est résilié depuis le 28 novembre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [N] [J] et Mme [H] [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [J] et Mme [H] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 14 Rue Frédéric Chopin à Pontarlier (25300) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 353,67 euros (mille trois cent cinquante-trois euros et soixante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [J] à payer à la SCI EJG la somme de 7 028,63 euros (sept mille vingt-huit euros et soixante-trois centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [J] à payer à la SCI EJG la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 septembre 2024 et celui de l'assignations du 20 janvier 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT