Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/09878 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5LOR

AFFAIRE :

M. [S] [R] (Maître Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS) C/ M. [D] [E]

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI, Juge

Greffier : : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Par Mme Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [S] [R] né le 06 Septembre 1967 à MARSEILLE (BOUCHES-DU-RHONE) de nationalité Française, demeurant Campagne Monto - 1530 Chemin de Mazargues - 13080 AIX-EN-PROVENCE

représenté par Maître Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. LIMA immatriculé au RCS d’Aix en provence 513 505 271 pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis 1530 chemin de Mazargues - 13080 AIX-EN-PROVENCE

représentée par Maître Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E] né le 29 Juin 1964 à TOULON (VAR) de nationalité Française, demeurant 11 boulevard René Chaillant - Domaine de l’Estela - 13013 MARSEILLE

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Le 2 mai 2024, [S] [R] et la SCI LIMA ont consenti à [D] [E] une promesse de vente portant sur une maison sise à Cabries au prix de 2 150 000 euros.

Une indemnité d'immobilisation égale à 10% du prix a été fixée.

Par courrier en date du 11 juillet 2024, [S] [R] a mis en demeure [D] [E] de verser le montant de l'indemnité d'immobilisation.

Par acte d’huissier en date du 3 septembre 2024,Jean[T] [R] et la SCI LIMA ont assigné [D] [E] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1589, 1103, 1231-1, 1217 du code civil, aux fins de voir le tribunal : condamner [D] [E] au paiement d'une somme de 215 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,le condamner au paiement d'une somme de 50 000 euros au titre de son préjudice financier et moral,le condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de sa résistance abusive,le condamner au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Au soutien de leurs prétentions, [S] [R] et la SCI LIMA affirment que [D] [E] a manqué à ses obligations contractuelles ce qui leur occasionne un préjudice financier et moral, ce dernier ayant déménagé, se trouvant dès lors contraint de mettre en location son bien.

[D] [E], cité à étude, n'a pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur à la lecture de l'assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur la procédure :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'indemnité d'immobilisation

Il ressort de la promesse de vente conclue entre les parties qu'une indemnité de 215 000 euros est prévue, [D] [E] s'étant engager à verser 95 000 euros dans les 10 jours de l'acte.

Il est précisé qu'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme de 95 000 euros restera acquise au promettant et le solde pour atteindre 10% du prix devra être versé par le bénéficiaire au plus tard dans le délai de 8 jours à l'expiration du délai de réalisation à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente.

Le délai de réalisation a été fixée au 31 août 2024 et [D] [E] n'a pas fait connaître ses intentions, ni versé le montant de l'indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire conformément à ses obligations contractuelles malgré mise en demeure adressée le 11 juillet 2024.

En conséquence, [D] [E] sera condamné à verser à [S] [R] et la SCI LIMA la somme de 215 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à l'occasion du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Dans le cadre d'une promesse de vente, le bénéficiaire de celle-ci demeure libre d'acquérir ou ne pas acquérir. L'indemnité d'immobilisation constitue précisément la contre-partie de l’inaliénabilité du bien pendant la période donnée, destinée à compenser le risque lié à la non réalisation de la promesse.

Dès lors la non réalisation de la vente n’apparaît pas fautive et ne saurait donner lieu à aucun dommages et intérêts.

Sur la résistance absusive

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l'espèce, le silence opposé par [D] [E] en dépit de la signature d'une promesse de vente constitue une résistance abusive qu'il convient d'indemniser à hauteur de 1000 euros.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [D] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [D] [E] à verser à [S] [R] et la SCI LIMA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [D] [E] à payer à la SCI LIMA et [S] [R] la somme de 215 000 euros,

CONDAMNE [D] [E] à payer à la SCI LIMA et [S] [R] la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE la SCI LIMA et [S] [R] de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE [D] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [D] [E] à verser à la SCI LIMA et [S] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE