Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 25/00731 N° RG 25/00811 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3IC S.A. PAYS DE [Localité 16] HABITAT C/ Mme [K] [O] M. [J] [O] Mme [N] [S] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PAYS DE [Localité 16] HABITAT [Adresse 12] [Adresse 13] [Localité 10]

représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [K] [O] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 8]

représentée par Me Nathalie BAUDIN-VERVAECKE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [J] [O] [Adresse 18] [Adresse 2] [Localité 7]

comparant

Madame [N] [S] épouse [O] [Adresse 18] [Adresse 1] [Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie BAUDIN-VERVAECKE + Monsieur [J] [O] + Madame [N] [S] épouse [O]

Copie délivrée le : à : Me René DECLER

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 1er janvier 2018, l'OPH PAYS DE [Localité 16] HABITAT, devenu la SEM DU PAYS DE [Localité 16] HABITAT après fusion absorption par arrêté préfectoral du 6 décembre 2019, avec changement de dénomination à compter du 1er janvier 2020, a donné à bail à Madame [K] [O] des locaux à usage d’habitation [Adresse 6]) à [Localité 17], moyennant un loyer mensuel de 337,30 euros hors provision sur charges.

Le 2 juillet 2024, la bailleresse a établi une demande d’engagement de procédure interne du fait d’une demande effectuée à la gardienne par la prétendue belle-sœur de la locataire en titre qui aurait sollicité la délivrance de clés du logement et de la boîte aux lettres suite à une perte, précisant être hébergée par cette dernière.

Par ordonnance sur requête de la bailleresse, rendue le 17 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de MEAUX a commis la S.E.L.A.R.L FOUGERES-MICHEL & BREDA, commissaires de justice, lui donnant pour mission de se rendre sur les lieux [Adresse 5] (appartement n° A023) à MEAUX (77100) afin d’effectuer un constat d’occupation.

Par constats réalises en date des 15 et 18 novembre 2024, le commissaire de justice indique avoir rencontré au logement Madame [N] [S], Monsieur [J] [O] et leurs deux enfants, lui ayant indiqué occuper le logement depuis 1 mois. Il conclut que, bien que les occupants actuels du logement aient déclaré que Madame [K] [O], locataire en titre, était toujours domiciliée à l’adresse, aucun élément ne le corrobore au vu notamment de la configuration du logement et du nombre de couchages.

Par acte de commissaire de justice en date 25 janvier 2025, la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT a fait assigner Madame [K] [O], Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater que Madame [K] [O] n’occupe plus le logement donné à bail et l’a laissé occuper irrégulièrement à des tierces personnes sans droit ni titre,prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non occupation personnelle des lieux loués,constater que Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre,ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que de celle de tous occupants,dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’à une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2025, renvoyée à l’audience du 4 juin 2025 sur demande du conseil de la demanderesse pour réponse aux conclusions.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT représentée par son conseil, dépose des conclusions reprises oralement et indique réitérer les termes de son assignation Elle précise que le commissaire de justice ayant réalisé les deux constats au domicile n’a jamais rencontré la locataire titulaire du bail, à savoir Madame [K] [O], confirmant selon elle que le logement n’est plus habité par cette dernière en tant que résidence principale. Elle sollicite donc une résiliation judiciaire du contrat de bail pour non occupation, avec expulsion de la locataire et des occupants.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT fait valoir au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et les articles L.353-15 et L.442-6 du code de la construction et de l’habitation, que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Elle précise que le couchage répond aux besoins de quatre personnes à savoir deux adultes et deux enfants mais que la locataire n’a jamais été trouvée au logement lors des déplacements du commissaire de justice.

Elle reproche à la défenderesse de ne pas occuper le logement à titre de résidence principale et demande donc la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur les attestations fournies par Madame [K] [O], elle remarque que ces dernières sont vagues et émanent souvent de membres de la famille, et que deux d’entre elles établissent l’hébergement du couple occupant par des tiers et parfois par la plateforme du 115.

Sur les documents remis, elle fait valoir que même si le certificat de scolarité de l’enfant, les contrats de travail et l’avis d’imposition de 2023 comportent bien l’adresse du logement comme adresse de domicile de la locataire, elle considère qu’il s’agit d’une adresse déclarée ne constituant pas un élément de preuve de la réalité d’occupation du logement par la locataire à titre de résidence principale.

Elle demande donc une expulsion immédiate de tous les occupants du logement, au visa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution du fait d’une occupation irrégulière du bien causant un préjudice aux candidats en attente d’un logement social, de sorte que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux doit être supprimé.

Madame [K] [O], représentée par son conseil, reprend les écritures déposées à l’audience, sollicitant le débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre. En outre, ils demandent la condamnation de la bailleresse aux dépens et au versement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [K] [O] s’oppose à la demande de résiliation judiciaire et fait valoir qu‘il n’est pas démontré par la demanderesse de son absence du logement pendant les 8 mois de l'année ou qu’elle occupe le logement de manière irrégulière. Elle précise qu’elle se trouvait au travail lors des passages du commissaire de justice et produit des justificatifs d’occupation du logement à titre de résidence principale. Elle explique avoir logé provisoirement son frère et sa belle-sœur et avoir dormi durant ce temps avec son fils mineur sur le canapé, ces derniers étant désormais hébergés par le 115 depuis fin janvier dernier.

Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] comparaissent à l’audience et indiquent avoir deux enfants, dont un enfant scolarisé et un autre en bas-âge à la garderie. Ils justifient être hébergés à [Localité 15] dans un appartement sous contrat renouvelé mensuellement depuis le mois de février 2025.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe en date du 5 juin 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la défenderesse a produit des documents complémentaires comprenant la facture ENGIE du 24 février 2024 au 23 février 2025, l’échéancier de février 2025 à février 2026, les attestations CAF et CPAM ainsi que les factures de téléphone.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats correspondent à la loi des parties. Il résulte de l’article 1er du contrat de bail du 1er janvier 2018, que le local loué par la société bailleresse est donné à bail pour un usage strictement à titre de résidence principale à raison d’au moins 8 mois par an.

Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, même si Madame [K] [O] était absente sur les jours de constats réalisés par le commissaire de justice au domicile, elle a justifié d’un emploi et de nombreux documents officiels incluant son avis d’imposition sur les revenus confirmant que le logement est bien sa résidence principale d’habitation et même d’un certificat de scolarité de son fils mineur scolarisé dans la commune de [Localité 16] pour l’année 2024-2025. Par ailleurs, le certificat de travail de la locataire établi en date du 11 avril 2025 par la Mairie de [Localité 16] indique qu’elle occupe un poste d’adjoint territorial d’animation contractuel depuis le 1 août 2024 jusqu’au 31 juillet 2025 avec des horaires variables pouvant donc expliquer son absence lors des constats.

Elle a expliqué avoir dormi dans le canapé avec son enfant afin de permettre l’hébergement provisoire de sa famille en difficulté.

Par ailleurs, le tribunal observe que le contrat de bail ne prévoit pas d’interdiction pour les locataires de loger à titre gratuit des tiers au contrat, Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O], d’autant que cette dernière a justifié de l’hébergement provisoire s’étant déroulé, ces derniers disposant désormais d’une solution d’hébergement et qu’ils n’habitent donc plus à son domicile.

En effet, Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] produisent même une attestation de prise en charge à l’hôtel par la plateforme 115 en date du 12 février 2025 et de la facture du 2 mars 2025, ces derniers résidant avec leurs enfants depuis le 4 février 2025 à la résidence [Localité 14] située [Adresse 3] ([Localité 9]. Ils justifient également avoir également été hébergés provisoirement à titre gratuit par Monsieur [V] [F] quelques semaines entre 2021 et 2023 et Monsieur [B] [Y] entre mars et juillet 2022, selon les courriers rédigés par ces derniers.

Il en résulte que Madame [K] [O] démontre bien sa présence effective dans les lieux plus de 8 mois par an à titre de résidence principale pour le logement pris à bail le 1er janvier 2018.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que des demandes subséquentes formulées tant à l’encontre de Madame [K] [O], ainsi que de Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] qui ne sont pas occupants sans droit ni titre dudit logement.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [K] [O] a dû accomplir, la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er janvier 2018, entre l'OPH PAYS DE [Localité 16] HABITAT, devenu la SEM DU PAYS DE [Localité 16] HABITAT après fusion absorption par arrêté préfectoral du 6 décembre 2019, avec changement de dénomination à compter du 1er janvier 2020, et Madame [K] [O], concernant des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6]) à [Localité 17] ; DEBOUTE la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [K] [O] ainsi que de Monsieur [J] [O] et Madame [N] [S] épouse [O] ; CONDAMNE la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT à verser à Madame [K] [O] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SEM PAYS DE [Localité 16] HABITAT aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge