Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Dominique MINIER ; Me Laurent FELDMAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/01726 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJV

N° MINUTE : 12-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDEUR Monsieur [O] [I] [H] [V], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Dominique MINIER de la SELARL MINIER MAUGENDRE ET ASSOCIEES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #195

DÉFENDEUR Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Laurent FELDMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1388

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2025 Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/01726 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJV

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 janvier 2023, Monsieur [O] [V] a donné à bail à Monsieur [K] [D] un appartement à usage d'habitation secondaire situé [Adresse 1].

Par courrier du 8 août 2024, Monsieur [K] [D] a délivré congé, à effet du 8 novembre 2024.

Monsieur [K] a introduit des tiers dans l’appartement.

C'est dans ces conditions que par actes d’huissier en dates du 2 janvier 2025, Monsieur [V] [O] a fait assigner Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater que le congé donné le 8 août 2024 à effet du 8 novembre 2024, ou prononcer la résiliation pour inexécutions contractuelles - ordonner l'expulsion Monsieur [K] [D] et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, du logement - ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril des défendeurs, - condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 2992, 27 euros . - condamner Monsieur [K] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, soit 893, 27 jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens,

A l'audience du 22 mai 2025, Monsieur [V] [O] , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant ses demandes à la somme de 6690, 27 euros. Il explique que des personnes se sont introduites par l’intermédiaire du locataire dans les lieux et que ces personnes terrorisent les habitants, créant des nuisances répétées. Il demande aussi la condamnation à prendre en charge les frais de serruriers, de gardiennage de meubles, de déménagement…

Monsieur [K] [D], représenté par son conseil, dépose des écritures, explique avoir commis l’erreur de laisser entrer une personne qui le menace et se joint à la demande de constater la résiliation du bail, s’oppose aux demandes au titre de l’indemnité d’occupation et demande la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé de la locataire et ses conséquences

Le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif, le bail étant régi par les dispositions du code civil. Le délai de préavis, fixé à trois mois, est indiqué dans le contrat. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, il est constant que la locataire a délivré un congé le 8 août 2024 à effet du 8 novembre 2024, les deux parties s’accordant sur cette date. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 8 novembre 2024.

Il sera constaté que le bail a expiré à cette date.

Monsieur [K] [D] étant sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que, selon les deux parties, les occupants du logement sont sans droit ni titre, et se maintiennent dans le logement, sans aucune autorisation réglementaire ou bail. De ce fait, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui n'a pas vocation à s'appliquer.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait.

Monsieur [K] [D] n'a effectué aucune diligence pour restituer les lieux au bailleur libre de toute occupation et précise avoir laissé entrer une personne dans les lieux.

En ces conditions, Monsieur [K] [D] sera tenu au paiement de l'indemnité d'occupation vis-à-vis du bailleur, au titre de sa responsabilité délictuelle.

Il sera, d'ores et déjà, condamné au paiement de la somme de 5526, 47 euros, une fois les frais déduits ( pour un montant de 1163, 80 euros), selon décompte à la date du 1er mai 2025. Il sera également tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges ( 893, 27 euros), à compter du 2 mai 2025 et jusqu'à libération des lieux.

Les demandes effectuées à l’audience et concernant des frais à venir étant larges et imprécises seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [V] [O] par Monsieur [K] [D] d'un congé relatif au bail conclu et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 8 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [O] pourra faire procéder à son expulsion, et l'expulsion de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

PRECISE que les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux n'ont pas vocation à s'appliquer ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le bien est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à Monsieur [V] [O] la somme de 5526, 47 euros, selon décompte à la date du 1er mai 2025, correspondant à l'arriéré des indemnités d’occupation échues à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à Monsieur [V] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant (893, 27 euros) équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [V] des demandes faites à l’audience CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à Monsieur [V] [O] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection