Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024 Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me ..... Aurélie REYMOND........................ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/06582 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4CNE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT NICOLAS, domiciliée : chez SAS CEPROGIM COLIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [T] née le 07 Juin 1997 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2022, La SCI SAINT NICOLAS, a donné à bail à Madame [X] [T] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 240 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI SAINT NICOLAS a fait signifier à Madame [X] [T] par acte d'huissier de justice en date du 16 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 1606 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 25 août 2023, la SCI SAINT NICOLAS a fait assigner Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, ou prononcer la résiliation, - ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [T], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, - condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 3073 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 31 août 2023, - condamner Madame [X] [T] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Madame [X] [T] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAINT NICOLAS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 janvier 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2024. La SCI SAINT NICOLAS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant la dette. Madame [X] [T] était présente et a entendu contester une partie du décompte, un renvoi a été accordé à ce titre.

A l'audience du 10 juin 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes, actualisant sa dette au 4 juin 2024, à la somme de 4196 euros. La défenderesse n’était pas présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 26 septembre 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2023, pour la somme en principal de 1606 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mars 2023.

Madame [X] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [X] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 740 euros, et de condamner Madame [X] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [X] [T] reste devoir au 4 juin 2024 la somme de 4196 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Madame [X] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4196 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2022 entre La SCI SAINT NICOLAS et Madame [X] [T], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à La SCI SAINT NICOLAS la somme de 4196 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Madame [X] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 740 euros à ce jour, à compter du 17 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à verser à La SCI SAINT NICOLAS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE