Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :M [Z] [B] [Y] [G] M [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître [Localité 6] CLAISSE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09595 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CW7

N° MINUTE : 4

JUGEMENT rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS Monsieur [Z] [B] [Y] [G], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09595 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CW7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juillet 2013, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [B] [Y] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 318,51 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1473,29 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 juin 2024.

Par ailleurs [Localité 5] HABITAT OPH a été informé que le logement n’était plus occupé par Monsieur [Z] [B] [Y] [G] mais par son frère Monsieur [O] [Y] . Des résidents de l’immeuble l’ont confirmé dans le cadre de la sommation interpellative par commissaire de justice. Dans le même sens, le Groupe [U] a indiqué à [Localité 5] HABITAT OPH, par courrier du 25 juin 2024, que Monsieur [Z] [B] [Y] [G] est locataire dans son parc immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date des 7 et 8 octobre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en particulier son épouse Madame [K] [F] et son frère Monsieur [O] [Y], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé 48 heures après la signification de la décision, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [Z] [B] [Y] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 989,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, - condamner in solidum Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner in solidum Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de constat du commissaire de justice d’un montanbt de 1144,48 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [Z] [B] [Y] [G] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A l'audience du 3 avril 2025, [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [B] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

[Localité 5] HABITAT OPH a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 7 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminiare, il sera relevé que [Localité 5] HABITAT OPH a communiqué un décompte actualisé par note en délibéré du 4 avril 2025.

En outre, il convient d’indiquer que Madame [K] [F] n’est pas partie à la présente procédure.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 et 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 16 juillet 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 1473,29 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera observé que les loyers courants ne sont pas payés. En outre, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [Z] [B] [Y] [G] étant sans droit ni titre depuis le 8 août 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En l’absence de demande en ce sens de [Localité 5] HABITAT OPH, il sera relevé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

L'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 30 euros par jour de retard passé 48 heures à compter de la significiation de la décision et ce sur une durée de 12 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [B] [Y] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [B] [Y] [G] reste lui devoir la somme de 5451,55 euros à la date du 4 avril 2025 (dont 1954,90 euros au jour de l’acquisition de la clause résolutoire du bail), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite de 214,11 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [B] [Y] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné seul au paiement de la somme de 1740,79 euros (1954,90-214,11) correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1473,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Etant établi au travers de la sommation interpellative du 7 juin 2024 et du constat de commissaire de justice du 24 septembre 2024 que Monsieur [O] [Y] est le véritable occupant des lieux, Monsieur [Z] [B] [Y] [G] étant locataire d’un autre logement comme il ressort d’un courrier de son bailleur le Groupe [U] du 24 juin 2024, Monsieur [Z] [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] [G] seront condamanés in solidum au paiement de la somme de 3496,65 euros (5451,55-1740,79-214,11), correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation au jour du décompte, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1473,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] seront aussi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 1144,48 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2013 entre [Localité 5] HABITAT OPH et Monsieur [Z] [B] [Y] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [B] [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé 48 heures à compter de la significiation de la décision et ce sur une durée de 12 mois sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [O] [Y], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] [G] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1740,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1473,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3496,65 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1473,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [B] [Y] [G] et Monsieur [O] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (537,14 euros en mars 2025), à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] [G] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment qui comprendront notamment le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 1144,48 euros ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection