Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [O] [J] [M] LE PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6MXR

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE S.A.S. LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDERESSE Madame [O] [J] [M], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6MXR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 16 août 2021, Madame [N] [P], aux droits de qui intervient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, a donné à bail à Madame [O] [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850 euros, en compris un complément de loyer et une provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale du 1er septembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [O] [J] [M] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés et après avoir procédé aux paiements entre les mains du bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans ses droits. Elle a donc fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7227,60 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [O] [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement pronconer la résiliation du contrat aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [O] [J] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 8156,90 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 7227,60 euros et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamnerMadame [O] [J] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 septembre 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12803,40 euros, selon décompte en date du 31 mars 2025. Elle a indiqué que le dernier réglement était de décembre 2023. Elle s’est donc opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire à l’octroi de délais de paiement;

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infurctueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [J] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution d’Action Logement Services et le fait que les quittances délivrées à Action Logement Services subrogeront cette dernière conformément à l’article 2306 du Code civil dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail à effet du 16 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 7227,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [O] [J] [M] étant sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [O] [J] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [O] [J] [M] reste lui devoir la somme de 12803,40 euros (il n’y a pas de frais de poursuite au décompte) à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [O] [J] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 12803,40 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7227,60 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [O] [J] [M] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 16 août 2021 entre Madame [N] [P], aux droits de laquelle intervient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et Madame [O] [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence àMadame [O] [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pourMadame [O] [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [J] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12803,40 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 7227,60 euros et à compter de la signiciation de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNEMadame [O] [J] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 903,45 euros en mars 2025), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNEMadame [O] [J] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNEMadame [O] [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection