Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ANGERS (Site Coubertin)

N° RG 25/00402 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H3C4

JUGEMENT du 10 Juillet 2025

Minute n° 25/00725

Société ANGERS LOIRE HABITAT

C/

[O] [I]

Le

Copie conforme + copie exécutoire Me BLIN

Copie conforme Mme [I]

Copie dossier

Préfecture de Maine et Loire

JUGEMENT ____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l'audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 2] LOIRE HABITAT immatriculé au R.C.S d’ANGERS sous le N°B 389 106 865, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aurélie BLIN, substitué par Me Marie CARRE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [O] [I] demeurant : [Adresse 3] [Localité 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 2 octobre 2006, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] LOIRE HABITAT a donné à bail à M. [Z] [U] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2]

Par avenant du 5 janvier 2021, Mme [I] est devenue colocataire du logement .

A la suite du départ de M. [Z] Mme [I] est devenue seule titulaire du bail de ce logement à compter du 29 février 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 janvier 2025, l'Office Public de l'Habitat ANGERS LOIRE HABITAT a fait assigner Mme [I] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Mme [I] [O] et de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, - condamner Mme [I] [O] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de l'audience et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - condamner Mme [I] [O] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - condamner Mme [I] [O] aux dépens de l'instance,

L’affaire a été retenue à l'audience du 24 avril 2025.

L'Office Public de l'Habitat [Localité 2] LOIRE HABITAT a fait valoir à l’appui de ses demandes que la locataire avait été mise en demeure à plusieurs reprises d’avoir à cesser les nuissances dont les autres occupants de l’immeuble pouvaient se plaindre, que le voisinage était inquiet de ses comportements perturbateurs

Mme [I] [O] a contesté la réalité des faits reprochés en indiquant qu’ils avaient cessé . Elle indique être suivie par le CMP et avoir repris son traitement depuis juin 2024; elle reconnait avoir fait du bruit mais pas au point de ce qui est évoqué. Elle souhaite quitter son logement mais ne veut pas se retrouver à la rue. Elle indique avoir demandé un logement dans le département de la Charente pour se rapprocher de sa famille.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bienfondé des demandes

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ; 2°) De payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location est rappelée à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dont l’article 6-1 rappelle également qu’il appartient au bailleur d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués. Selon l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice

Il est constant que la situation justifiant la résolution du bail s’apprécie au jour où le juge statue. En l’espèce la requérante produit un mail du mois de septembre 2023 faisant état de troubles du comportement de la part de Mme [I] en lien avec des troubles psychiatriques ayant pu générer l’intervention de la police municipale et d’un infirmier sans que les faits concernent l’immeuble dans lequel la locataire réside .

En mars 2024 le cesame a confirmé que Mme [I] était connue depuis longtemps et qu’un infirmier du CMP intervenant à domicile tentait régulièrement de la ramener vers le soin. Son comportement est considéré comme pouvant être inquiétant pour le voisinage.

Le 2 mars 2024 les médiateurs de OPTIMA sont intervenus à la demande d’un autre locataire et ont constaté qu’une dame était assise sur les escaliers de l’appartement 102 et indiquait être co locataire du logement; autour d’elle les médiateurs constatent urines et vomis; l’ensemble des locataires est décrit comme scandalisé par les agissements et incivilités de cette dame qui peut tambouriner aux portes voisines. Les médiateurs relèvent que la dame était un peu alcoolisée lors de leur venue et indiquait s’être fait dérober les clefs de son logement. Un signalement est fait à la police.

Un entretien s’est tenu à l’agence des deux croix entre Mme [I] et le bailleur le 4 mars 2024. Le bailleur indique lui faire refaire des clefs pour lui permettre de rentrer dans le logement mais précise engager une procédure pour résiliation du bail en raison des troubles constatés depuis plusieurs mois dans les relations avec le voisinage ( cris insultes, musique à tue tête, interpellations intempestives).

Une attestation d’une voisine produite en pièce 9, datée du 12 mars 2024 confirme que depuis trois ans elle subit les nuissances de Mme [I] qui crie, hurle, tape dans les murs, met la musique à fond, se montre agressive verbalement.

Une attestation d’une autre voisine en pièce 10 datée du 12 mars 2024 confirme les difficultés rencontrées avec Mme [I] à cette période ( fait ses besoins dans le hall, sonne chez les voisins, agresse verbalement les gens).

Aucune autre pièce n’est produite pour justifier depuis cette date de l’existence actuelle des troubles ou de leur répétition après l’entretien du 4 mars 2024 alors que le bailleur a attendu près de 10 mois pour engager la procédure par assignation de janvier 2025.

A la date de l’assignation aucun trouble n’est donc caractérisé alors que Mme [I] indique avoir repris des soins.

Les troubles n’étant plus actuels ni caractérisés à la date de la saisine du Juge des Contentieux de la Protection, le bailleur sera débouté de sa demande.

Il sera fermement rappelé à Mme [I] [O] que toute répétition de comportements perturbateurs ou agressifs, venant s’ajouter aux comportements passés susvisés entraineraient la résiliation du bail et pourraient justifier une expulsion sans délai par leur gravité. Le bailleur étant débouté de sa demande principale sera déboutée de sa demande en paiement des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Le bailleur débouté de ses demandes supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] LOIRE HABITAT de sa demande de résiliation de bail concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] et de sa demande au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LAISSE les dépens à la charge de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] LOIRE HABITAT ;

Le Greffier, Le Président,