Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 2] JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 24/07363 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHI5

Jugement du 27 Juin 2025 N°: 25/597

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me LEMONNIER COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me [L] Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [R] [W] [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 3] représentée par Me Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025000883 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, la SCI BEANDI a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [W] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et 85 euros de provisions sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution de Mme [R] [W] pour le paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2200 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [W] le 14 juin 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024, la société Action Logement Services a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3088 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions déposées à l’audience du 13 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 3904,50 euros.

Par conclusions déposées à cette audience, Mme [R] [W] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir : - débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail et les effets de la résiliation judiciaire du bail, pendant un délai de 3 ans à compter du jugement à intervenir, - lui accorder un délai de paiement de 3 ans pour régler sa dette locative, - juger que le montant de la dette s’élève à 3 571,53 euros au 10 juin 2025, - fixer à 110 euros par mois le montant de l’échéance de remboursement de la dette locative, dans l’attente de la décision du FSL, - suspendre l’expulsion, - juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit, En tout état de cause, - condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Me [L] la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Servicescjustifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2200 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2024, Mme [R] [W] lui devait la somme de 3904,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [R] [W] a reconnu le principe de la dette mais en a contesté le montant affirmant n’être redevable que de la somme de 3 571,53€.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Action Logement Services a versé à la bailleresse la somme de 5 893,25€ en compensation des défaillances de la locataire. Or ce montant comprend la somme de 331€ versée en compensation de l’impayé du mois de novembre 2023, alors même que sur ce mois, Mme [R] [W] justifie du versement du montant intégral de son loyer (635€). Le versement de cette somme au bailleur n’était donc pas justifié. Il convient, en conséquence, de limiter la somme versée par la société Action Logement Services à la bailleresse à la somme de 5 562,25€. Sur cette même période (d’octobre 2023 à juin 2025), Mme [R] [W] a versé à Action Logements Services la somme de 1 988,72€. Dès lors, la somme restante due par cette dernière s’élève à 3 573,53€, au 13 juin 2025 (loyer du mois de mai 2025 inclus). Mme [R] [W] sera donc condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme de 3 573,53€, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 2200 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 888 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que Mme [R] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Elle expose être en capacité de verser, en outre, la somme de 110 euros pour apurer sa dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement.

La société Action Logement Services a déclaré s’en remettre à l’appréciation de la justice sur ces demandes.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [R] [W] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Action Logement Services ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre la SCI BEANDI, d’une part, et Mme [R] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 14 août 2024,

CONDAMNE Mme [R] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3573,53 euros (trois mille cinq cent soixante-treize euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, loyer du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 2200 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 888 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [R] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 août 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [R] [W] sera condamnée à verser à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et celui de l'assignation du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge