Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/02506 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IOH

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE S.A. ESPACIL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDERESSE Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/02506 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IOH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2020 à effet au 27 juillet suivant, la SA ESPACIL HABITAT a donné à bail à Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation (logement-foyer) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 369,68 euros charges comprises, d'une durée de 12 mois renouvelable par décision exprès.

Se prévalant que Madame [F] [Z] ne remplirait plus les conditions d’admission, la SA ESPACIL HABITAT lui a fait signifier le 10 décembre 2024 par acte de commissaire de justice, une mise en demeure d’avoir à justifier des conditions d’attribution

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater à titre principal la résiliation du contrat de bail liant les parties, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,autoriser l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 4069,84 euros d’arriéré de redevance au 12 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation à compter de l’assignation et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 500 euros,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l'audience, la SA ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à solliciter paiement de l'arriéré locatif de 5302,39 euros au 7 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [F] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

En l'espèce, le contrat de résidence unissant la SA ESPACIL HABITAT et Madame [F] [Z] contient, en son article 4.5.1 des conditions générales, une clause de résiliation de plein droit aux termes de laquelle le titre d'occupation pourra être résilié par le bailleur pour inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de non-paiement de la redevance dans les délais prévus.

Conformément au contrat et aux dispositions légales applicables, la SA ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Madame [F] [Z] un commandement de payer le 10 décembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, portant sur la somme de 3248,14 euros au titre de l'arriéré de redevance.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois mois d'arriéré de redevance et que Madame [F] [Z] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai imparti.

La convention d'occupation s'est donc trouvée résiliée de plein droit, un mois après la délivrance du commandement de payer, soit en l’occurrence, le 10 janvier 2025, ce que le tribunal ne peut que constater.

Madame [F] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Madame [F] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [F] [Z] reste lui devoir la somme de 5302,39 euros à la date du 7 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances et indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [F] [Z] n’apporte par definition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5302,39 euros, avec intérêts au taux legal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3248,14 euros et à compter du 17 février 2025 pour le surplus.

Madame [F] [Z] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 8 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (soit 410,85 euros en mai 2025) en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de l'augmenter à 500 euros comme sollicité.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il sera alloué à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu le 1er juillet 2020 entre la [5] ESPACIL HABITAT et Madame [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la la SA ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 5302,39 euros (décompte arrêté au 7 mai 2025 incluant la mensualité d’avril 2025), avec intérêts au taux legal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3248,14 euros et à compter du 17 février 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 mai 2025 (soit à ce jour 410,85 euros par mois) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 3] le 30 juin 2025

le greffier le Président