Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [R] [X]

Copie éxécutoire délivrée le : à : Madame [H] [N]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G4J

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE rendue le 24 juin 2025

DEMANDERESSE Etablissement APHP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [H] [N], es qualité de représentant légal, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE Madame [R] [X], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 avril 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G4J

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2013, l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) a donné à bail à Mme [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], consenti en raison des fonctions qu’elle exerce au sein de l’AP-HP, moyennant un loyer mensuel initial de 455,40 euros, outre une provision sur charges de 88 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) a fait signifier par acte de commissaire de justice du 9 mai 2022 un commandement de payer la somme de 9474,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif constitué au 4 mai 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice du 15 octobre 2024 remis à personne, l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) a fait assigner en référé Mme [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties est acquise depuis le 9 juin 2022 ; - ordonner l'expulsion de Mme [R] [X] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - dire que le juge pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Mme [R] [X], et autoriser l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) passé le délai de deux mois à faire vendre par tel commissaire priseur lesdits meubles et effets aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde meubles ; - subsidiairement en cas de délais de paiement, dire qu’en cas de non paiement d’une seule échéance, la dette serait exigible , la clause résolutoire acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie ; - condamner Mme [R] [X] à lui payer à titre provisionnel la somme mensuelle de 1205,20 euros outre le montant des charges au titre de l’indemnité d'occupation provisionnelle à compter du prononcé de la décision et jusqu'à libération effective des lieux ; -ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 8 avril 2025, l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP), régulièrement représentée par [H] [N] munie d’un pouvoir, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, sollicite le paiement de l'arriéré de loyers d’un montant de 3618,63 euros, constitué à compter de l’échéance de novembre 2024 incluse, et se déclare non opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois.

Mme [R] [X], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail consenti en raison de la fonction de Mme [R] [X] est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 9 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article 24) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 9 mai 2022, pour la somme en principal de 9474,48 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois, ainsi qu’il en résulte du décompte (pièce n°8) versé aux débats, lequel fait apparaître une dette de 22 604,30 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2024, seule la somme de 58,68 euros y apparaissant comme ayant été encaissée postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Il y a, en conséquence, lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2022 à minuit, soit le 10 juin 2022.

Mme [R] [X] étant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [R] [X] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Mme [R] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) produit un état des restes à recouvrer » arrêté au 7 avril 2025, faisant apparaît que Mme [R] [X] restait devoir la somme de 3618,63 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Pour la somme au principal, Mme [R] [X], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3618,63 euros arrêtée au 7 avril 2025.

Mme [R] [X] sera également condamnée au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2013 entre l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) et Mme [R] [X], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juin 2022 ;

DIT que l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [R] [X] à défaut de local désigné ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 7 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, la somme de 3618,63 euros ;

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à l’Assistance Publique - Hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à compter du 8 avril 2025 jusqu'à son départ effectif des lieux, formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

CONDAMNE Mme [R] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection