Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à: -Me Hervé CASSEL -Me Mathieu SASSI

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 22/09343 N° Portalis 352J-W-B7G-CWZF2

N° MINUTE :

Assignation du : 21 Juillet 2022

JUGEMENT rendu le 26 Juin 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NBGI, S.A.R.L [Adresse 1] [Localité 4]

représenté par Me Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [H] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Me Mathieu SASSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C1127

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Juin 2025 Charges de copropriété N° RG 22/09343 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZF2

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025

JUGEMENT

- Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[C] [H] est propriétaire des lots de copropriété n°4 et 47 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par lettre recommandée datée du 28 février 2022 avec avis de réception du 30 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure [C] [H] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.549,11 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à Paris a fait assigner [C] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 08 septembre 2022.

La clôture a été ordonnée le 16 mars 2023.

Par jugement du 29 février 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 05 juin 2024 afin de permettre aux parties d’actualiser leurs écritures.

Dans ses dernières écritures intitulées « conclusions n° 3 » notifiées par voie électronique le 03 juin 2024, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner [C] [H] au paiement de la somme de 8.278,70 euros hors frais au titre des charges dues au 1er avril 2024 (appel du 2ème trimestre 2024 – après régulation des charges de l'exercice 2022), avec intérêts de droit à compter du 28 février 2022, date de la mise en demeure ;

- condamner [C] [H] au paiement de la somme de 162 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

- débouter [C] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

- condamner [C] [H] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner [C] [H] au paiement des entiers dépens ; - condamner [C] [H] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, [C] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1231-6, 1343-5 et 1347 du code civil et des articles 514-1 et 700 du code de procédure civile, de :

- juger qu’il y a lieu d’opérer la compensation des obligations réciproques des parties ;

A titre subsidiaire :

- juger que l’exécution provisoire sera écartée en tout ;

A titre très subsidiaire :

- ordonner l’échelonnement du paiement de la dette par 24 mensualités jusqu’à extinction de la dette ;

En tout état de cause :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles à l’encontre de [C] [H].

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 07 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [C] [H] est propriétaire des lots n°4 et 47 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5] correspondant à un appartement et une cave.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2018, 04 juillet 2019, 13 janvier 2021, 28 juin 2021, 14 juin 2022 et 3 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux et le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 06 décembre 2022 concernant l’injonction par la mairie de [Localité 5] de faire exécuter le ravalement des façades de rue et votant les appels de fonds pour financer ces travaux;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

[C] [H] sollicite une compensation des dettes existant entre lui et le syndicat. Au soutient de sa demande, il fait valoir qu’il existe un problème de fuite d’eau depuis plus de 20 ans lié à un défaut d’isolation entre la cour et plusieurs pièces à vivre de son appartement et qu’il réfléchit à une action en indemnisation à ce titre. Cette demande n’étant pas chiffrée et l’action en indemnisation pas entamée, la créance que [C] [H] allègue avoir à l’encontre du syndicat des copropriétaires n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible de sorte que, en l’absence d’obligation réciproque, la compensation demandée sera rejetée.

Il résulte des décomptes produits dans le corps des conclusions du syndicat des copropriétaires que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 320,90 euros au 05 décembre 2017 au crédit du compte de [C] [H] sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er janvier 2018.

[C] [H] soutient qu’il avait à cette date une reprise de solde plus importante et verse aux débats un extrait de compte travaux « 01/01/2013 au 06/11/2017 » mentionnant un solde en sa faveur de 4.752,13 euros et de nombreux échanges de courriers entre ce dernier et le syndic.

[C] [H] justifiant que son compte était créditeur au 06 novembre 2017 inclus d’un montant de 4.752,13 euros et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas la reprise pour un montant de 320,90 au 05 décembre 2017, le solde de 4.752,13- 320,90, soit 4.431,23 euros sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

Le décompte des charges au 1er avril 2024 inclus s’élève à 8.278,70 euros duquel sera déduit la somme de 4.431,23 euros.

[C] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement de la somme de 8.278,70 – 4.431,23 euros, soit la somme de 3.847,47 euros en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 14 mai 2024, date de la notification des dernières conclusions d’actualisation de la créance par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 162 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

[C] [H] soutient qu’il est de bonne foi en ce qu’il a tenté à de maintes reprises de trouver une issue amiable au litige, qu’il est retraité sans revenus.

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l'espèce, il sera fait droit à la demande d’échelonnement de la dette d’un montant total de 3.847,47 euros par 23 versements mensuel de 160 euros et le solde restant dû pour le 24ème versements, le paiement s’imputant d’abord sur le capital.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [C] [H] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que [C] [H] n’a pas manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges en raison des paiements réguliers constatés.

La bonne foi du débiteur doit être présumée et il n'est pas démontré que [C] [H] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés rencontrées avec le syndic quant au décompte des sommes dues.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[C] [H], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.    

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3.847,47 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er avril 2024 (appel du 2e trimestre 2024 – après régulation des charges de l’exercice 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;

DEBOUTE [C] [H] de sa demande tendant à opérer la compensation des obligations réciproques du syndicat des copropriétaires et de [C] [H] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

AUTORISE [C] [H] à s’acquitter de cette dette, en 24 versements mensuels réguliers, payables avant le 10 de chaque mois, d’un montant de 160 euros chacun la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les règlements s’imputeront d’abord sur le capital ;

RAPPELLE que les charges courantes devront être réglées à leur échéance ;

CONDAMNE [C] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente