Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Arrêt N°

PF

N° RG 24/00843 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GCTO

[M]

[M]

C/

[W]

[S] ÉPOUSE [P]

[P]

S.A.S. NOT'AVENIR

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 10] DE [Localité 9] en date du 11 JUIN 2024 suivant déclaration d'appel en date du 05 JUILLET 2024 rg n°: 23/01985

APPELANTES :

Madame [V] [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [N] [M] assistante territoriale

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Maître [Z] [W] membre de la SCP dénommée '[R] [B] - [X] [G] - [Z] [W] - [Y] [L] et [U] [B] ' - notaires associés d'une SCP professionnelle titulaire d'un office notarial

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [D] [K] [S] ÉPOUSE [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [O] [A] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. NOT'AVENIR anciennement dénommée SCP '[R] [B] - [X] [G] - [Z] [W] - [Y] [L] ET [U] LAGOURUE - NOTAIRES ASSOCIES SAS AU CAPITAL SOCIAL DE 158551.50 € PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL EN EXERCICE DOMICILIE ES QUALITE AUDIT SIEGE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture:18 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 Avril 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, conseillère

Qui en ont délibéré.

Le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 24 Juin 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  24 Juin 2025.

Greffier : Mme Véronique FONTAINE

LA COUR

Par actes d'huissier du 1er juin 2023, Mmes [M] ont fait assigner les époux [P], M. [W] et la SAS Not'Avenir devant le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de déclarer nulle la vente immobilière en viager instrumentée par Me [W] entre [J] [M] et les époux [P] le 17 octobre 2017 pour absence de cause, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix.

Saisi par conclusions d'incident des époux [P] du 8 novembre 2023, le juge de la mise en état, par ordonnance du 11 juin 2024 a:

- Déclaré Mmes [M] irrecevables en leur action en nullité du contrat de vente du 04 octobre 2017, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix ;

- Condamné Mmes [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, avocat aux offres de droit.

Par déclaration du 5 juillet 2024 au greffe de la cour, les consorts [M] ont formé appel de l'ordonnance.

Elles demandent à la cour de:

- juger l'absence d'acquisition de la prescription concernant les demandes formulées par assignation du 1er juin 2023 ;

En conséquence,

- Infirmer l'ordonnance du 11 juin 2024 déférée,

Et statuant à nouveau,

- les déclarer recevables en leur action ;

- Débouter les parties adverses de leurs demandes;

En tout état de cause,

- Condamner les intimés aux entiers dépens ;

- Condamner solidairement les intimés à leur verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Les époux [P] sollicitent de la cour de:

- Déclarer Mmes [M] mal fondées en leur appel, et les en débouter ;

- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

- Condamner solidairement Mmes [M] à leur verser la somme de 5000,00 € à titre de dommages & intérêts pour procédure abusive ;

- Condamner solidairement Mmes [M] à leur verser la somme de 4500,00 € au titre de l'article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- Condamner les même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, Avocat aux offres de droit.

M. [W] et la SAS Not'Avenir demandent à la cour de:

- Confirmer l'ordonnance du 11 Juin 2024 qui a jugé prescrite l'action des consorts [M] et déclaré irrecevable leur action .

- Confirmer en tout état de cause l'ordonnance querellée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en responsabilité contre le notaire éventuellement par substitution de moyen, retenant que l'action des consorts [M] à ce niveau se heurte à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 30 janvier 2023.

- Condamner les époux [M] (sic) aux dépens et au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 2 mai 2025, la cour a sollicité les observations des parties sous quinzaine, au visa de l'article 462 du code de procédure civile, sur l'erreur matérielle qui entacherait le dispositif de l'ordonnance du juge de la mise en état du 11 juin 2024 à mentionner l'irrecevabilité des demandes formées par Mmes [M] contre "le contrat de vente du 4 octobre 2017" et non le contrat de vente du 17 octobre 2017.

Par message RPVA du 19 mai 2024, les appelants ont indiqué que l'ordonnance comporte une erreur matérielle dès lors qu'ils sollicitent l'annulation de l'acte de vente du 17 octobre 2004.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions des consorts [M] du 9 décembre 2024, celles de M. [W] et de la SAS Not'Avenir du 25 septembre 2024 et celles des époux [P] du 17 octobre 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;

Vu l'ordonnance de clôture du 18 février 2025 ;

A titre liminaire, la cour relève que le juge de la mise en état a, dans le dispositif de son ordonnance jugé de la recevabilité de l'action" en nullité du contrat de vente du 04 octobre 2017, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix" alors qu'il résulte des assignations introductives d'instance et des conclusions ayant saisi le juge de la mise en état que les fins de non-recevoir soulevées s'attachent à un acte de vente du 17 octobre 2017.

De surcroit, les demandes afférentes à l'acte du 4 octobre 2017 ont fait l'objet d'une décision définitive par arrêt de la cour d'appel de céans du 30 janvier 2023.

Sur ce,

Vu l'article 462 du code de procédure civile;

Il s'ensuit que c'est par une erreur matérielle qu'il convient de rectifier que l'ordonnance entreprise mentionne dans son dispositif "le contrat de vente du 4 octobre 2017" et non le contrat de vente du 17 octobre 2017.

Sur la prescription de l'action en nullité de la vente et des demandes subsidiaires.

Les consorts [M] font valoir que la vente viagère du 17 octobre 2017 passé entre leur défunt père et les époux [P] leur a été dissimulée jusqu'au 10 juin 2020, suspendant ainsi le cours de la prescription. Elles ajoutent avoir, dès le 21 juin 2018, demandé la nullité de la vente en viager alors même que leur action était dirigée contre un acte du 4 octobre 2017 et qu'ainsi:

- la prescription a été interrompue de cette date jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel du 30 janvier 2023 ayant statué sur cette demande;

- les deux actions étant liées, l'interruption de la prescription acquise dans la première procédure vaut pour la seconde.

Les intimés énoncent en substance que l'acte de vente du 17 octobre 2017, publié, ne peut être regardé comme dissimulé. Ils précisent avoir, à tort, demandé en justice en juin 2018, la nullité d'un acte préparatoire à la vente en date du 4 octobre 2017, de sorte que cette action en justice n'ayant pas le même objet ne peut être regardé comme interruptive de prescription à l'égard de la vente du 17 octobre 2017. Ils ajoutent que, dans le cadre de cette action, la demande nouvelle formée en annulation de la vente du 17 octobre 2017 formé par simples conclusions en appel n'est pas interruptive de prescription et qu'en tout état de cause, la demande ayant été déclarée irrecevable, l'interruption est non avenue.

Sur ce,

Vu les articles 1144, 2224 et 2242 et suivants du code civil;

I- Mmes [M] sollicitent l'annulation de la vente viagère d'un bien immobilier sis à la Possession consentie le 17 octobre 2017 par leur père, [J] [M] décédé le 24 mars 2018, à titre principal, pour absence totale d'aléa à raison de l'état de santé de ce dernier, que les acquéreurs et le notaire ne pouvaient ignorer.

Comme le relèvent les intimées, l'acte de vente du 17 octobre 2017 ayant été publié à la publicité foncière le 16 novembre 2017, Mmes [M] ne peuvent arguer de leur ignorance de cet acte ou de sa dissimulation par des man'uvres des époux [P].

A supposer que le délai pour agir contre l'acte de vente n'ait pu courir du vivant de [J] [M], celui-ci a donc commencé à courir le 25 mars 2018. La connaissance de cet acte à cette période est d'ailleurs confortée par la demande faite par Mme [M] à Me [W] d'avoir transmission de la copie complète de l'acte du 17 octobre 2017 (pièce 11 appelantes).

Sauf à avoir été interrompu ou suspendu comme le plaident les appelantes, le délai de prescription de l'action en annulation de la vente et des actions subsidiaires en rescision pour lésion et nullité pour vil prix a donc commencé à courir pour cinq ans à compter du 25 mars 2018 pour se terminer au 26 mars 2023.

II- Il résulte des éléments versés aux débats, et plus particulièrement de l'arrêt de la cour de céans du 30 janvier 2023, que Mmes [M] ont fait assigner les intimés par actes d'huissier du 21 juin 2018 aux fins de voir "annuler la vente du 4 octobre 2017" conclue entre [J] [M] et les époux [P] pour l'achat du bien immobilier litigieux. La cour a débouté Mmes [M] de leurs demandes motif pris que l'acte argué de vente en date du 4 octobre 2017 n'avait pas été signé et qu'il était sans portée juridique.

Comme l'a relevé la cour dans sa précédente décision, l'objet de la demande formée le 21 juin 2018 en annulation de l'acte argué de vente en date du 4 octobre 2017 et la demande en annulation de l'acte du 17 octobre 2017 ont pour unique objet de litige l'annulation de la vente en viager par [J] [M] de son appartement avec garage aux époux [P].

Cependant, par application de l'article 2243 du code civil, l'interruption est non-avenue si la demande est définitivement rejetée. Or, en l'espèce, la demande introduite le 21 juin 2018 a bien été définitivement rejetée par l'arrêt du 30 janvier 2023 et aucun effet interruptif ne peut y être associé.

III- En outre, selon une jurisprudence constante, l'effet interruptif de prescription est non avenu lorsque la demande en justice est définitivement rejetée par un moyen de fond ou est déclarée irrecevable par une fin de non-recevoir (2e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 17-10.663, publié).

En l'espèce, comme l'a constaté le premier juge, les demandes en nullité du contrat de vente du 17 octobre 2017, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix, formées en cours d'instance devant la cour par conclusions du 11 avril 2022, ont été déclarées irrecevables par arrêt définitif de la cour du 30 janvier 2023.

Dès lors, aucune suspension ou interruption du délai de prescription ne pouvant être retenue, ces actions sont prescrites pour avoir été introduites le 1er juin 2023, soit plus de cinq ans après que le délai de prescription n'ait commencé à courir à compter du 25 mars 2017.

L'ordonnance entreprise doit ainsi être confirmée.

Sur la demande indemnitaire des époux [P] au titre de la procédure abusive

Vu l'article 32-1 du code de procédure civile, ensemble l'article 1240 du code civil;

Si les époux [P] font grief à Mmes [M] d'avoir généré un nouveau stress par la contestation en appel de la décision d'irrecevabilité que le premier juge avait parfaitement motivée, la question de la prescription des actions de Mmes [M] est une question juridique complexe dont la critique n'était pas manifestement vouée à l'échec.

Il s'ensuit que l'abus de droit de Mmes [M] à former appel n'est pas caractérisé.

La demande de dommages et intérêts des époux [P] sera ainsi rejetée.

Sur les frais irrépetibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Mmes [M], qui succombent, supporteront les dépens.

L'équité commande en outre de les condamner à verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel, d'une part aux époux [P] et d'autre part à M. [W] et à la SAS Not'Avenir.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

- Rectifie l'erreur matérielle du dispositif de l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de St Denis du 11 juin 2024, en ce sens qu'il y a lieu de lire:

" Déclarons Madame [N] [M] et Madame [V] [M] irrecevables en leur action en nullité du contrat de vente du 17 octobre 2017, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix ; "

en lieu et place de:

" Déclarons Madame [N] [M] et Madame [V] [M] irrecevables en leur action en nullité du contrat de vente du 04 octobre 2017, subsidiairement la rescision de la vente pour lésion ou très subsidiairement la nullité de la vente pour vil prix ; "

- Dit en conséquence que la présente décision sera annexée à la minute de l'ordonnance;

- Confirme l'ordonnance entreprise ainsi rectifié;

Y ajoutant,

- Rejette la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [P];

- Condamne in solidum Madame [N] [M] et Madame [V] [M] à verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel, d'une part à Monsieur [O] [A] [P] et Madame [D] [K] [S] épouse [P] et d'autre part à Monsieur [Z] [W] et à la SAS Not'Avenir;

- Condamne in solidum Mme [N] [M] et Mme [V] [M] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT