Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [R] [J] épouse [X] [Y] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roger DENOULET

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56NB

N° MINUTE : 3

JUGEMENT rendu le 12 juin 2025

DEMANDEURS Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0285

DÉFENDEURS Madame [R] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Me Antonino CARBONETTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56NB

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27/01/2014, Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] ont donné ont bail à Madame [X] [R] née [J] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Le 9 août 2016 Madame [J] s'est pacsée puis mariée le 23 février 2018 avec Monsieur [X] [Y] de telle sorte que celui-ci est devenu co-titulaire du bail.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] le 23 avril et le 13 juin 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 2114,41 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 16 septembre 2024, Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] ont fait assigner Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 150 Euros par jour de retard jusqu'à libération des lieux, - Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 4107,27 Euros décompte arrêté au 29 août 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, - Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil, - Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant les coûts des commandements.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 février 2025 et renvoyée au 4 avril 2025 :

Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] représentés par leur conseil, actualisent la dette à la somme de 5792,28 Euros au titre des loyers.

Madame [X] [R] née [J], relevant d'un procès-verbal au titre de l'article 459 du Code de procédure civile, ne semblant pas occuper les lieux selon les constatations de l'huissier instrumentaire, n'a pas comparu bien que régulièrement assignée.

Monsieur [X] [Y] a comparu, assisté. Il conteste le montant de la dette actualisée et propose qu'un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 150 Euros mensuellement.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d'appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce la société les demandeurs ont produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence les demandes sont recevables.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Les commandements de payer délivrés le 23 avril et le 13 juin 2024 à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] sont réguliers, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 14 août 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu qu'il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l'audience aux fins de constat de la résiliation, même d'office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l'alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l'espèce, compte tenu des éléments produits par les parties, il y a lieu d'accorder des délais de paiement ;

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] versent aux débats lors de l'audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 4107,27 Euros au 29 août 2024 inclus ;

Si le défendeur a contesté la dette actualisée indiquant qu'elle s'élève à la somme de 5454,79 Euros, aucun élément n'est produit démontrant que le montant de la dette au 29 août 2024 pour la somme de 4107,27 Euros est erroné.

En conséquence Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] la somme de 4107,27 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2114,41 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement,

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce le défendeur sollicite des délais de paiement sur 36 mois par échéances de 150 Euros ; Cependant il n'est produit aucun élément sur l'imposition ou non du défendeur lequel indique être médecin en dehors de l'attestation de versement en son nom des APL et RSA, tandis qu'il n'est apporté aucun élément s'agissant de la situation de la défenderesse.

En conséquence un délai de moins de 24 mois uniquement sera accordé: Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] seront autorisés à régler solidairement les sommes dues en 20 mensualités de 200 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 21ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l'expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d'exécution et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu des délais accordés il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au paiement d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s'acquitter solidairement jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande de faire droit partiellement à la demande d'indemnité formée par Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J], succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les coûts des commandements de payer.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d'appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 27/01/2014 entre Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] d'une part, et Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 14 août 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] à payer Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 29 août 2024 inclus, la somme de 4107,27 Euros laquelle portera intérêts au taux légal compter de la présente décision et à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2114,41 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,

DIT que Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] seront autorisés à régler leur dette solidairement en 20 mensualités de 200 Euros (Deux cent Euros) chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 21ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu'en ce cas les locataires devront quitter les lieux sis [Adresse 3] et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT qu'en ce cas, une indemnité d'occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE Monsieur [U] [L] et Monsieur [A] [V] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] au paiement de la somme de 400 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [X] [R] née [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité, au jour, an et mois susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,