Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/11075 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK4C N° de MINUTE : 25/00840

DEMANDEUR

S.C.I. SM IMMO [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Samba dieng SY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0126

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [V] [Adresse 2] [Localité 2]. représenté par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220

S.A.R.L. AES DEPANNAGE [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2019, la société EDELWEISS a donné à bail en vertu d’une convention d’occupation précaire à la S.A.R.L. AES DEPANNAGE, dont le gérant est Monsieur [J] [V], le local à usage professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93) pour une durée de 18 mois. La société AES DEPANNAGE a signé l’état de lieux de sortie et restitué les clefs de ces locaux au bailleur le 30 septembre 2020.

Par acte sous seing privé du 03 octobre 2020, la société EDLWEISS a donné à bail en vertu d’une convention d’occupation précaire à Monsieur [J] [V], le local à usage professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93) pour un loyer mensuel de 700 euros hors taxes et hors charges pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 31 mars 2022.

Par acte authentique du 23 décembre 2021, la société EDELWEISS a vendu à la SCI SM IMMO l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] (93), dont font partie les locaux objet de la convention précaire.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2022, la société SM IMMO a fait délivrer à Monsieur [J] [V] une sommation de quitter les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93).

Par exploit d’huissier délivré le 25 août 2022, la SCI SM IMMO a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef. La société AES DEPANNAGE est intervenue volontairement à cette instance.

Par ordonnance du 04 novembre 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé en ce que les demandes formées se heurtaient à des contestations sérieuses.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la société SM IMMO a fait assigner Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, à titre principal, de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [V] et de la société AES DEPANNAGE ainsi que leur condamnation au versement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, la SCI SM IMMO a demandé au tribunal de :

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [V] et de la société AES DEPANNAGE, -Assortir l’expulsion d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et se réserver sa liquidation, - Condamner in solidum Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE à verser une indemnité d’occupation à la société SCI SM IMMO égale à un montant mensuel de 700 euros correspondant au montant de la redevance versée par Monsieur [J] [V], soit la somme de 13.300 euros à parfaire, - Condamner in solidum Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE à payer à la société SCI SM IMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner in solidum Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE aux dépens de la présente instance. Au soutien de ses prétentions, la SCI SM IMMO invoque l’article 1194 du code civil, et fait principalement valoir que : - Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022, le bail ayant pris fin le 31 mars 2022, - il ne peut être considéré que ladite convention doit être requalifiée en bail commercial, la SCI SM IMMO ayant clairement manifesté son refus de renouvellement de ladite convention ainsi que sa volonté de voir libérer les lieux, conformément aux termes du contrat, - une telle action a d'ailleurs été déclarée irrecevable aux termes d'une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny le 18 octobre 2023, dans le cadre d'une procédure distincte ; ordonnance confirmée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 05 septembre 2024, - Monsieur [V] ne peut pas plus se prévaloir de la convention conclue entre la SCI EDELWEISS et la société AES DEPANNAGE à l'égard des locaux, ladite convention ayant pris fin le 30 septembre 2020 et les clés desdits locaux ayant été à cette occasion restituées au bailleur par la société AES DEPANNAGE, - il ne peut de même contester la vente intervenue entre la SCI EDELWEISS et la SCI SM IMMO, ne justifiant d'aucun droit de préemption, - l’article L.145-6-1 du code de commerce précise ainsi qu’aucun droit de préemption n’existe au profit du locataire en cas de cession unique de locaux distincts, - Monsieur [V] et la société AES DEPANNAGE doivent donc être expulsés des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre et ce, conformément à la convention du 03 octobre 2020, - cette convention fixait le montant de la redevance due par Monsieur [V] en contrepartie de l’occupation des locaux à la somme de 700 euros, - Monsieur [V] ayant cessé de régler la redevance au mois d’avril 2023, les défendeurs sont redevables à l’égard de la société SCI SM IMMO de la somme de 13.300 euros et devront être en conséquence condamnés in solidum à son paiement.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Monsieur [V] et la société AES DEPANNAGE ont constitué avocat le 23 avril 2024 mais n'ont jamais régularisé de conclusions et ce, malgré les deux renvois ordonnés à cette fin.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2024 et fixée à l'audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande d’expulsion

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, une convention d’occupation précaire a été signée le 03 octobre 2020 entre la société EDELWEISS et Monsieur [J] [V] concernant le local à usage professionnel sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93). Aux termes de cette convention, la durée du bail a été fixée à 18 mois, pour se terminer le 31 mars 2022.

Monsieur [V] était parfaitement informé de la volonté de la société EDELWEISS de ne pas renouveler cette convention, celle-ci précisant expressément que « le Bailleur ne peut concéder de droit à renouvellement » et que « le Preneur connaît et accepte la volonté du Bailleur de vendre les locaux libres de tout occupant ». La société SM IMMO, qui a acquis le 23 décembre 2021 l’immeuble au sein duquel se trouve les locaux, justifie avoir mis en demeure Monsieur [V] de libérer les lieux au regard de la sommation de déguerpir qui a lui été signifiée le 20 avril 2022 par huissier de justice.

En outre, il ressort des pièces de la procédure, et notamment d’une lettre adressée le 16 février 2022 à la société SM IMMO par Maître [M] [Y], se présentant comme étant le conseil de la société AES DEPANNAGE, que cette société occupe également toujours les locaux querellés. Maître [Y] confirme ainsi dans cette lettre « la présence de la société AES DEPANNAGE depuis 25 années sans aucune interruption » dans lesdits locaux. La convention d’occupation précaire conclut le 29 mars 2019 entre cette société et la société EDELWEISS, ancien propriétaire, a pourtant pris fin le 30 septembre 2020, faute de tout renouvellement. La société AES DEPANNAGE a signé l’état de lieux de sortie établi à cette occasion et restitué les clefs des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93) au bailleur le 30 septembre 2020.

Le procès-verbal de constat établi le 31 mars 2022, à la demande de la société SM IMMO, confirme pourtant la présence de Monsieur [V] au sein des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93), où il exploite une activité de garage au travers de la société AES DEPANNAGE dont il est le gérant.

De surcroît, la cour d’appel de Paris a confirmé, par un arrêt du 05 septembre 2024, l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny le 18 octobre 2023, dans le cadre de la procédure RG 23/40, aux termes de laquelle l’action intentée par Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE tendant à obtenir la requalification de la convention du 03 octobre 2020 en bail commercial était irrecevable comme étant prescrite.

Il se déduit de ces éléments que Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2022 des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93). Leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Au regard de ces deux possibles modalités de mise en œuvre des mesures d'expulsion si le preneur ne libère pas les locaux dans le délai fixé par le tribunal, il n'y a pas lieu au prononcé d'une astreinte.

2/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Cette indemnité présente un caractère mixte, à la fois compensatoire de la valeur locative du bien concerné, et indemnitaire, constituant la contrepartie de l'occupation du bien après la fin du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE s’étant maintenus dans les lieux après le 30 mars 2022, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance contractuellement fixée, soit la somme de 700 euros par mois, et ce, à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à complète libération des lieux.

Aussi, Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE étant coauteurs de ce dommage, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

3/ Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [V] et la société AES DEPANNAGE seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer à la société SM IMMO la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constatons que Monsieur [J] [V] et la S.A.R.L. AES DEPANNAGE sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2022 des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93) ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de Monsieur [J] [V] et la S.A.R.L. AES DEPANNAGE, ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [V] et la S.A.R.L. AES DEPANNAGE à payer à SCI SM IMMO une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale la somme de 700 euros par mois ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [V] et la S.A.R.L. AES DEPANNAGE aux entiers dépens ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [V] et la S.A.R.L. AES DEPANNAGE à payer à la SCI SM IMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT