Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ 4

N° RG 22/04803 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N5MD Pôle Civil section 2

Date : 05 Juin 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [G] né le 13 Mai 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]

représenté par Me Alysée BECUWE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HORUS CONSULTANT exerçant sous l’enseigne ETUDE IMMOBILIERE SAINT PAUL, inscrite au RCS de Montpellier sous le n°824497648 et prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE Juge unique

assisté de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier et de Philippe LE CORRE greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 05 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2018, Monsieur [U] [G] a conclu un contrat d’agent commercial indépendant en immobilier avec la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL, représentée par Monsieur [B] [A].

Par courrier remis en main propre le 8 février 2022 à Monsieur [B] [A], Monsieur [U] [G] a mis fin à son contrat à la date de réception du courrier.

Suite à un désaccord entre les parties s’agissant de la régularisation d’honoraires, par courrier recommandé déposé le 9 avril 2022, la société HORUS CONSULTANT sollicitait de Monsieur [U] [G] le paiement de la somme de 14.836 euros, au titre de trop perçus d’honoraires de transaction.

Par courrier de son conseil du 14 avril 2022, envoyé par mail, Monsieur [U] [G] a mis la société HORUS CONSULTANT exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL en demeure de lui verser la somme de 5.000 euros, correspondant aux honoraires sur des ventes clôturées, et de lui verser les honoraires sur les ventes définitives futures. Il a également sollicité la communication de justificatifs s’agissant des demandes de rétrocessions d’honoraires de la société.

C’est dans ce contexte, après échanges de courriers entre les conseils et à défaut d’accord entre les parties que Monsieur [U] [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022 la SASU HORUS CONSULTANT exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL en vue de la voir condamner à lui payer la somme de 29.625 euros au titre des ventes et 2962,50 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [G] demande au tribunal de :

JUGER que la société HORUS doit régler les commissions dues au titre du droit de suite prévu au contrat de l’agent commercial indépendant en cas de rupture de celui-ci,

En conséquence, CONDAMNER la société HORUS au paiement de la somme de 29.625 euros au titre des ventes initiées par Monsieur [G] portant intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2022 (date de la première mise en demeure),

CONDAMNER la société HORUS au paiement de la somme de 2962,50 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Monsieur [G] du fait de la rétention injustifiée du règlement,

DEBOUTER la société HORUS de l‘ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société HORUS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Au visa des articles 1103 et 1217 du Code civil, il fait valoir que l’article 11 du contrat d’agent commercial passé avec la défenderesse prévoit une rémunération de 50% en cas de vente d’un mandat signé par l’agent commercial et de 25% en cas de vente d’un mandat signé par l’agence immobilière, et que l’article 12 dudit contrat, prévoit expressément un droit de suites s’agissant des ventes initiées par l’agent commercial jusqu’à signature du compromis de vente avant la rupture du contrat.

Il souligne que la liste des dossiers en cours a été sollicitée par courriel du 2 février 2022, et que certains honoraires ne sont pas contestés. Il précise justifier des mandats de commercialisation signés à son nom, nécessitant d’appliquer le pourcentage de 50%.

Au visa de l’article 1353 du Code civil, il indique que la défenderesse ne rapporte pas la preuve qu’il serait redevable envers elle d’une somme de 14.836 euros correspondant à un trop perçu, qu’il ne peut dès lors y avoir de compensation avec la somme de 29.625 euros réclamée.

Il précise qu’il démontre de son investissement personnel dans le projet de vente à [Localité 7], et qu’il justifie de la renonciation par la société à l’application de la clause de non concurrence, et du délai de préavis.

Il soutient que la résistance abusive est démontrée, en ce que la défenderesse fait preuve de mauvaise foi s’agissant du non-paiement de la rémunération, la somme de 17.550 euros n’étant pas contestée.

****

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL, demande au tribunal de :

DONNER ACTE à HORUS CONSULTANT en ce qu’il reconnait devoir la somme de 15 525 euros à titre de commissions

CONSTATER que HORUS CONSULTANT a trop versé à Monsieur [G] la somme de 14 836 euros

ORDONNER la compensation à due concurrence de 14 836 euros et 15 525 euros

DONNER ACTE à HORUS CONSULTANT qu’elle reconnait devoir un solde de 689 euros à Monsieur [G]

DEBOUTER Monsieur [G] de ses demandes injustes et infondées pour le surplus

A TITRE RECONVENTIONNEL

LE CONDAMNER au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

LE CONDAMNER au paiement de 1 700 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel,

elle fait valoir que des erreurs dans le taux des commissions nécessitent des rétrocessions d’honoraires, que les factures ont été adressées par le demandeur sans entente préalable sur le taux de commission facturé.

Elle soutient que le demandeur a adopté un comportement déloyal en ce qu’il a anticipé la cessation de contrat d’agent commercial immobilier, en agissant pour son propre compte, dans le cadre d’une activité concurrente, alors qu’il était dépourvu de carte professionnelle à l’encontre des dispositions de la loi Hoguet.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025, et a fixé l’audience de plaidoirie au 3 avril 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement des honoraires de négociation

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Sur le droit de suites

Le contrat d’agent commercial indépendant en immobilier signé entre les parties le 9 janvier 2018 prévoit dans son article 12 «qu’en cas de rupture du présent contrat et quelle que soit la cause de cette rupture, l’agent aura droit aux honoraires, dans les conditions définies à l’article précédent, sur toutes les affaires qui auront fait l’objet de la signature d’un compromis de vente avant la date de rupture du présent contrat et qui seront définitivement conclues dans le délai de 6 mois suivant cette rupture, et qui seront la conséquence du travail de négociation effectué pour ou pendant l’exécution du présent contrat ».

Ce droit n’est pas contesté par les parties, le défendeur en faisant lui-même mention dans le mail du 2 février 2022.

C’est donc à bon droit que Monsieur [U] [G] demande le paiement de ses honoraires à la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL.

Sur le montant des honoraires et la compensation avec un trop-perçu

Les conditions et le taux de la rémunération de [U] [G] sont prévus à l’article 11 du contrat précité aux termes duquel celui-ci percevra en rémunération de ses services « des honoraires dont le taux de base est fixé en pourcentage de la commission de l

l’agence HORUS CONSULTANT ETUDE IMMOBILIERE SAINT PAUL (hors taxe et nette de toute remise, rétrocession, commissions ou sous-commissions ou droit, éventuellement dus à un ou d’autres agents immobiliers, confrères ou intermédiaires). […] Le pourcentage de rétrocession d’honoraires est fixé comme suit : 50% de la commission TTC de l’agence si l’agent mandataire a vendu un mandat signé par ses soins, 25% de la commission TTC dans le cas ou le mandataire vend un mandat signé par l’agence. Les honoraires du mandataire ne sont acquis qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat, et lorsque le mandant aura perçu sa propre rémunération.

Le règlement des honoraires s’effectuera par chèque sur présentation par l’agent de sa facture, dans les quarante huit heures de la réception par HORUS CONSULTANT de sa commission. Le montant de cette rétrocession d’honoraire précitée correspond à une mission complète de l’agent (l’agent a permis d’obtenir le mandat de vente et a négocié avec l’acquéreur jusqu’à la réalisation de la vente). »

Monsieur [U] [G] produit à l’appui de sa demande en paiement les factures suivantes, portant numéros: 1046 concernant deux ventes concernant les APPRENTS D’AUTEUIL à [Localité 10] à deux adresses différentes (MEYNADIER et CASTANIE), pour des montants de 2500 euros et 2975 euros1049 concernant la vente TERRYS REALISATION/[X] pour un montant de 4050 euros1048 concernant la vente TERRYS REALISATION/[M] pour un montant de 4550 euros1047 concernant la vente TERRYS REALISATION/[D] pour un montant de 4000 euros1050 concernant la vente TERRYS REALISATION/[P] pour un montant de 3500 euros1040 concernant la vente PROMETHEE PARTICIPATION/[I] pour un montant de 4000 euros Soit un total de 25.575 euros.

Il justifie en pièce 13, d’un contrat de réservation du lot n°5 entre la société TERRYS REALISATION et notamment M. [N] [F], prévoyant des honoraires pour 8100 euros. Il sollicite le paiement de la somme de 4050 euros pour cette vente, soit au total en incluant les factures précédentes, la somme de 29.625 euros.

Sur la contestation vente PROMETHEE PARTICIPATION / [I].

L’agence immobilière conteste le taux de commission appliqué dans l’affaire faisant l’objet de la facture numéro 1040, conclue entre PROMETHEE PARTICIPATION et l’acheteur [I]. Monsieur [U] [G] produit le contrat de réservation du lot n°2 relatif à la vente d’un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 9] (34), le 4 février 2021 (pièce 12).

Il produit un mandat de commercialisation avec exclusivité n°1471 qu’il a signé avec la société PROMETHEE PARTICIPATION le 24 mars 2021, qui porte sur la vente de cinq lots constructibles sis [Adresse 8] à [Localité 7] (34), ainsi que les cinq contrats de réservation des lots associés. Il apparait que ce mandat de commercialisation mentionne Monsieur [U] [G] en qualité de mandataire, et qu’il l’a signé. Ainsi, concernant les cinq lots sur la commune de [Localité 7] (34), conformément au contrat d’agent commercial immobilier, étant donné qu’il est signataire du mandat, sa rémunération se porte à 50% du taux de commission appliqué.

Aucune des parties ne produit le mandat de commercialisation pour les lots situés sur la commune de [Localité 9] (34), applicable à la vente PROMETHEE PARTICIPATION / [I]. Il apparait du contrat de réservation (pièce 12), qu’il porte mention dans son paragraphe « Prix » le paragraphe « Ce prix inclus la commission d’agence de 8000€ TTC. Les acquéreurs ont été présentés par l’étude ST PAUL, M. [G],[..] »

Les termes de ce paragraphe sont identiques à ceux utilisés dans les contrats de réservation de lots sis [Adresse 8] à [Localité 7] (34), de sorte qu’en l’absence de tout autre élément pour contredire la commission, à part la facture, portant annotation par l’agence elle-même, et les tableaux qu’elle a réalisés, le taux de commission sera défini à 50% pour cette vente.

Sur les autres contestations

L’agence immobilière sollicite le remboursement de commission perçues sur des ventes conclues entre le mois d’avril 2021 et janvier 2022.

A l’appui de sa demande elle produit outre un tableau manuscrit, la photocopie de 5 factures établies par Monsieur [U] [G], sur lesquelles sont apposées plusieurs mentions manuscrites, celle de la date de leur règlement, ainsi que celle de l’abaissement du pourcentage de rétrocession dû et le montant de la « facture d’avoir », au motif que l’acquéreur ou le vendeur est « un client de l’agence ».

Elle évalue ainsi le montant du trop-perçu par Monsieur [U] [G] à la somme de 14.836 euros.

Les documents manuscrits qu’elle produit, dont l’origine n’est pas rapportée, et qui constituent des preuves à elle-même, ne peuvent suffire à démontrer l’existence d’une éventuelle créance qu’elle aurait envers le demandeur,

Le seul mandat de vente produit, porte mention en qualité de mandataire de Monsieur [U] [G] et porte sa signature (pièce 12 défendeur).

Par ailleurs, l’attestation de Monsieur [K] [S], rédigée sur un papier à l’entête de la société TERRYS REALISATION du 19 septembre 2022, au terme de laquelle il n’aurait traité aucune affaire en direct avec Monsieur [G], outre le fait qu’elle ne répond pas aux conditions de l’article 202 du Code de procédure civile, ne permet pas d’établir que les mandats de vente étaient signés par l’agence immobilière Saint [U] sans l’intermédiaire de Monsieur [U] [G].

En conséquence, les demandes de remboursements partiels de commissions déjà réglées seront rejetées.

Dès lors, la demande de compensation de la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL à hauteur de 14.836 euros sera rejetée.

Ainsi, la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL sera condamnée à verser à Monsieur [U] [G] la somme de 29.625 euros au titre des honoraires dus pour les ventes initiées avant la rupture du contrat liant les parties et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, date de la mise en demeure par courrier de son conseil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Il a été fait droit aux demandes de Monsieur [U] [G] s’agissant de la condamnation en paiement de l’agence immobiliere, et les intérêts légaux indemnisent le délai d’attente du paiement de la somme due.

Monsieur [U] [G] ne justifie pas d’un autre préjudice résultant de ce retard de paiement, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 précise que les activités visées à l'article premier ne peuvent être exercées que par des personnes physiques ou morales d'une carte professionnelle portant la mention: « transactions sur immeubles et fonds de commerce» qui justifient de leur aptitude professionnelle, d'une garantie financière et d’une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

En l’espèce,

il ressort des pièces communiquées et notamment du courriel en date du 2 février 2022 que la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL a « renoncé dès aujourd’hui […] à la clause de non concurrence qui est établi dans le contrat que tu as réalisé je te laisse libre d’entreprendre toutes les démarches auprès d’un concurrent d’un réseau ou d’un agent indépendant par délégation de carte […] ».

Elle ne peut dès lors faire valoir une concurrence déloyale de la part de Monsieur [U] [G]. Par ailleurs, si elle estime qu’il n’a pas agi conformément à la loi Hoguet, elle ne démontre pas de son propre préjudice résultant de cette non-conformité.

Elle ne produit en outre aucune pièce démontrant l’existence d’une vente à titre personnel entre Monsieur [U] [G] et Madame [Z] [V] épouse [W], l’attestation produite en pièce 14, peut tout autant correspondre à la vente des terrains sur la commune de [Localité 7], identifié « [H] à [W] » dans le tableau établi par l’agence immobilière en pièce 6.

Par ailleurs, la qualité de travailleur handicapé accordée à Monsieur [U] [G] à compter du 1er mars 2021 confirme que ce dernier rencontrait des problèmes de santé et qu’il n’a donc pas porté de faux motifs à son courrier de rupture du contrat le liant à l’agence immobilière.

En conséquence en l’absence de faute démontrée de la part de Monsieur [U] [G], la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL succombant, sera condamnée aux entiers dépens

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL sera condamnée à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL prise en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 29.625 euros (VINGT NEUF MILLE SIX CENT VINGT CINQ EUROS) au titre des honoraires dus résultant du droit de suites après rupture du contrat d’agent commercial immobilier conclu le 9 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022.

DEBOUTE Monsieur [U] [G] de sa demande de dommages et intérêts.

DEBOUTE la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL prise en la personne de son représentant légal de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL prise en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SASU HORUS CONSULTANT, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE SAINT PAUL prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE