Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

N° RG 24/09964 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NEOQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/09964 N° Portalis DB2E-W-B7I-NEOQ

Minute n°25/

Copie exec. à : - Me Caroline MAINBERGER - Mme [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier Caroline MAINBERGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2] Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 413 752 171 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Caroline MAINBERGER, substituée par Me Emma JENNY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 283

DEFENDERESSE :

Madame [P] [G] née le 08 Octobre 1987 à [Localité 4] (67) demeurant [Adresse 2] non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffier En présence de [A] [E], auditrice de justice

DÉBATS : A l'audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2021 la SCI [Adresse 2] a loué à Madame [P] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 630 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024 la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail et faisant commandement d'avoir à cesser les nuisances causées aux occupants de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans le délai d'un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 17 août 2024, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, o ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, o faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, o condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 710 euros par mois à compter du 17 août 2024 ou subsidiairement à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu'à la libération complète des lieux et restitution des clés, outre les intérêts à taux légal à chaque échéance du terme mensuel, o condamner la locataire à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-6 du code civil, o condamner la locataire à payer la somme de 1 500 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire.

Au soutien des ses demandes, la bailleresse fait valoir que Madame [P] [G] cause depuis plusieurs mois et ce, dès octobre 2022, des troubles du voisinage dont se plaignent de nombreux locataires de la résidence et notamment des nuisances sonores de nuit et des nuisances olfactives causées par ses chiens ou des déchets entreposées dans les communs, que ces troubles causent d'importantes difficultés aux voisins dans leur vie quotidienne et qui s'adressent désormais à elle, que Madame [P] [G] reste silencieuse face aux plaintes et ne réagit pas pour remédier à la situation.

Elle sollicite ainsi le constat d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail et sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui verser des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, estimant subir un préjudice moral du fait de plaintes qu'elle reçoit depuis plusieurs mois de la part des voisins, l'ayant notamment contrainte à faire appel à différents professionnels du droit et ayant engendré un stress considérable pour la SCI détentrice d'un immeuble paisible.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 8 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Citée par acte délivré à étude, Madame [P] [G] ne comparaît pas ni personne pour elle.

L'affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 juillet 2024. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales Sur le constat de la clause résolutoire pour troubles du voisinage Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Aux termes de l'article 4 g) de ladite loi est réputée non écrite toute clause du contrat de bail qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire notamment à défaut de respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Cette clause reprend les termes de l'article 4g de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au préalable qu'une décision de justice passée en force de chose jugée ait constaté les troubles du voisinage.

Or, aucune décision de justice passée en force de chose jugée n'est produite aux débats.

Dès lors, les conditions d'application de la clause résolutoire pour troubles du voisinage ne sont pas remplies et il y a lieu de débouter la SCI [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes principales.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour troubles du voisinage Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

En l'espèce, la SCI [Adresse 2] verse aux débats l'acte de bail ainsi que divers éléments pour soutenir qu'elle démontre la réalité de troubles du voisinage causés par Madame [P] [G].

Elle verse ainsi aux débats : - un courrier simple du 23 octobre 2023 adressée à la mère de Madame [P] [G] dans laquelle elle l'informe que sa fille occupe l'appartement avec un jeune homme et deux grands chiens, que les voisins se plaignent de nuisances générées par les allers-venues de nombreux visiteurs accueillis et hébergés épisodiquement pour certains et des aboiements des chiens laissés seuls à certains moments. Le courrier fait état de ce que certains visiteurs sonnent ou tapent aux portes des voisins lorsque la locataire ne leur répond pas. - un mail du 8 juin 2023 adressé par " [V] [C]3 à [Courriel 5] . Il indiqué à " Mademoiselle [G] " qu'elle a été mise garde sur les nuisances qu'elle génère dans l'immeuble du fait d'allers-venus de personnes " improbables, non déclarées "... " entraînant chez les autres locataires une impression diffuse d'insécurité ", lui reprochant également de laisser des immondices sur le balcon, des odeurs de déjection de chiens sur les paliers, des odeurs de tabac en tous genres dont se plaignent les locataires immédiats en évoquant l'intervention de la police dans l'immeuble. - un courrier du 9 juillet 2024 dont l'accusé de réception n'est pas produit qu'elle adresse à Madame [P] [G] qui l'informe devoir recourir aux moyens judiciaires appropriés dans la mesure où ses signalements sur son comportement causant des troubles au voisinage depuis plusieurs mois seraient restés vains. La SCI cite dans son courrier certains témoignages de voisins qu'elle aurait reçus sans préciser la date des faits ou des témoignages ni l'identité des voisins, les signalements concernant des nuisances sonores dès 20h et persistant jusqu'à l'aube, des passages et allers-venues dans l'escalier de nuit, des aboiements de chiens, des mauvaises odeurs, de saleté laissée sur le palier tels des mégots ou papiers gras.

Elle verse également aux débats divers mails de locataires de la résidences en y joignant la première page de leurs contrats de bail respectifs, mails se plaignants de nuisances notamment sonores causées la nuit par l'une de leur voisine : - un mail du 12 juin 2024 de " [M] et [U] " se plaignant d'une voisine située au-dessus de l'appartement qu'ils occupent et occasionnant des nuisances sonores : des bruits la nuit de type déplacements de meubles indiquant que les mures pouvaient vibrer ; qu'ils étaient allés voir leur voisine qui leur avait indiqué vivre seule avec sa fille et n'être pas à l'origine des bruits. Ils expliquaient que les nuisances étaient au-delà de simples bruits du quotidien et les dérangeaient très fortement notamment dans leurs révisions, étant étudiants. - un mail du 12 juin 2024 de Monsieur [N] [X] et Madame [K] [J] se plaignants de leur voisine du dessus, Madame [G] et lui reprochant de faire trop de bruit, des cris et disputes, de recevoir du monde, de mettre la musique à un niveau sonore très élevé y compris la nuit. Ils indiquent être intervenus auprès d'elle pour que les nuisances cessent mais que cela n'y a rien changé. Un mail du 8 juillet 2024 des mêmes locataires signalant à nouveau le comportement de Madame [G] et lui reprochant de faire des soirées plusieurs fois par semaine causant du bruit toute la nuit jusqu'au matin, les hurlements de son chien laissé seul y compris la nuit. Ils indiquent qu'ils sont intervenus en vain auprès d'elle pour que cessent ces nuisances et s'en remettent désormais au propriétaire pour agir, estimant que la situation est invivable. - un mail de Madame [O] [W] [Z] du 6 juillet 2024, locataire de l'immeuble, qui se plaint du comportement très bruyant de Madame [G] de jour comme de nuit, des allers-venues notamment nocturnes et bruyantes de gens de passage, d'aboiements de chiens, de mauvaises odeurs et de saletés sur le palier de type mégots et papiers. Un mail de la même locataire en date du 9 septembre 2024 qui se plaint de ce que les bruits diurnes et nocturnes occasionnés par Madame [G] et son chien persistent et sont régulières. - un mail du 10 juillet 2024 dont l'expéditeur ne figure pas, il y est indiqué manuscritement qu'il s'agirait de " M. [F] locataire du 4ème milieu depuis " (suite illisible). Il fait état de désagréments occasionnés par le bruit " du locataire du 3ème étage " dans la nuit et que c'est insupportable. - un mail du 11 septembre 2024 de Monsieur [H] [S] transmettant un courrier signalant des troubles du voisinage causés par Mme [G] depuis son installation notamment au niveau des nuisances sonores : musique la nuit, bruit de déplacements de meubles, cris, pleurs et disputes et visites d'un nombre important de personne au profil inquiétant causant du bruit y compris la nuit, les aboiements des chiens. Il se plaint également d'odeurs nauséabondes, des déjections de chiens, les mégots laissés. Il indique être intervenu en vain auprès de Madame [G] et que la situation est invivable tant pour ses enfants dont un vient de naître que pour lui et sa compagne.

Si les interventions des services de police évoquées ne sont pas produites pas plus que des mains courantes ou plaintes, que la bailleresse ne justifie pas de l'accusé de réception de son courrier du 9 juillet 2024 ; force est de constater que la demanderesse produit non seulement un mail qu'elle adresse à Madame [P] [G] dès le 8 juin 2023 pour lui signaler les nuisances mais des mails de cinq familles de locataires de la résidence, de juin à septembre 2024, se plaignant des mêmes faits et notamment d'importants bruits causés de nuit soit dans l'appartement de Madame [G] soit par ses occupants, soit par ses chiens, soit par les passagers nombreux et incessant ; ils se plaignent également des odeurs nauséabondes et des déchets laissés dans les communs de l'immeuble. Les locataires se disent excédés et démunis par ces nuisances ; ils sont dans un premier temps intervenus en vain auprès de Madame [P] [G] avant de s'adresser au bailleur. La teneur de ces mails dont il est joint copie des contrats de bail des locataires met en lumière que les déclarations des voisins de la défenderesses sont concordantes au sujet des nuisances causées par son occupation des lieux, que ces nuisances sont actuelles et causent un trouble anormal de voisinage.

Dès lors, ces manquements sont suffisamment graves de Madame [P] [G] à ses obligations qui empêchent la poursuite du contre et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de la présente décision.

Madame [P] [G] est désormais occupant sans droit ni titre .

Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [G] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis la présente décision Madame [P] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée à 710 euros. Il y a lieu de condamner Madame [P] [G] au paiement de cette indemnité à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts La bailleresse sollicite des dommages-intérêts pour son préjudice moral sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, aux termes desquels le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la SCI [Adresse 2] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral se contentant d'évoquer avoir eu recours à différents professionnels du droit, alors qu'elle sollicite des frais irrépétibles et d'avoir subi un stress du fait de la réception de nombreuses plaintes de voisins, sans autre précision, ce qui paraît peu compatible pour une société personne morale.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [G] succombe à l'instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Il y a toutefois lieu de débouter la demanderesse de sa demande de remboursement des frais de commandement visant la clause résolutoire qui n'a pu en l'espèce jouer.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la demanderesse et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [P] [G] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 600 euros en application de l'article précité

Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 novembre 2021 entre la SCI [Adresse 2] d'une part, et Madame [P] [G] d'autre part, concernant un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], à compter de la présente décision ;

DIT que Madame [P] [G] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [P] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés , la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 710 euros à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à la SCI [Adresse 2] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens exceptés les frais du commandement du 17 juillet 2024 visant la clause résolutoire qui restera à la charge de la SCI [Adresse 2] ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS