Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil - Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00026 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DM

MINUTE N°: /2025

JUGEMENT DU 19 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH - MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [J] [G]

Dossier

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 19 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024 dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX, Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [C] [F], non comparante représentée par Madame [L] [R], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [G] né le 10 mars 1995 à KAMPERAK demeurant 4 Place d’armes - 21170 ST JEAN DE LOSNE non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 17 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [N] [D], en présence de Madame [T] [Y], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2020, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à M. [G] [J] un local à usage d'habitation situé 406 avenue des Hêtres apprt 53 SAINT-LO (50000).

M. [G] [J] a donné son préavis par courrier en date du 26 décembre 2023. Le bail a été résilié le 29 février 2024. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 1er mars 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 13 juin 2024, MANCHE HABITAT a mis en demeure M. [G] [J] de régler une somme de 558, 80 euros au titre d’un reliquat de loyer et de réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse, de même que la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances initiée par acte du 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 30 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner M. [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - le condamner au paiement de la somme de 558, 88 euros (soit 206, 32 euros au titre de l’impayé locatif, 507,69 euros au titre de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 155, 13 euros) arrêtée à la date du 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024; - le condamner au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 17 mars 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [R] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M.[G] [J] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L'affaire a été mise en délibété le 19 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats : - l'état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 2 septembre 2020, - l'état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 1er mars 2024, - les barèmes de réparations locatives 2020 et 2024, - un décompte des réparations locatives pour la somme de 507, 69 euros, - des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 2 908, 42 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans et 6 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant : - dans la chambre 1 : légères traces en partie basse sur le mur tapissé, traces noires sur passage entre chambre et cuisine, manque baguette sur peinture boiseries vers séjour, traces de meubles sur sol pvc, - dans le dégagement : traces noires sur pan de mur tapissé contre rangement, - dans le rangement : mur peint défraichi, état d’usage des boiseries, aimant de porte intérieure incomplet; - dans la salle d’eau :RAS; - dans la salle de séjour; traces sur tapisserie vers meuble évier et légères traces de frottement de meuble, sur sol pvc, 3 accrocs, 1 pièce différente près de l’évier, traces de mobilier - hors logement : 2 clés bal, 3 clés cave, 3 clés logement, 3 clés vigic.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général en raison d’un défaut de propreté et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux : - dans la chambre 1 : traces de tête de lit sur pan du mur tapissé mitoyen - dans la salle d’eau : joints défectueux, décollement du papier peint, sol noirci, manque roulette douche, - dans la salle de séjour; traces noires et traces de graisse sur tapisserie, joint de l’évier défectueux ; - hors logement : manque 1 clé bal, 2 clés cave, 1 clé vigic.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2020 et de 2024 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT :

Libellé des réparations Coefficient de vétusté Prix unitaire sollicité Prix unitaire alloué Quantité Montant sollicité Montant alloué Indemnité sur papier peint chambre 1 0% 21,34 euros 21, 34 euros 1 21, 34 euros 21, 34 euros Indemnité sur papier peint du séjour 0% 21,34 euros 21, 34 euros 1 21, 34 euros 21, 34 euros forfait déplacement plombier 0% 44, 85 euros 39, 85 euros TTC selon facture LAFOSSE SERVICES 1 44, 85 euros 39, 85 euros Remplacement joint silicone séjour 0% 29, 10 euros 32, 67 euros TTC selon facture LAFOSSE 1 29, 10 euros 29, 10 euros Taux horaire de main d’oeuvre pour remplacer roulette de cabine de douche 0% 50, 95 euros 61, 03 euros selon facture LAFOSSE 1 50, 95 euros 50, 95 euros Remplacement joint silicone lavabo salle d’eau 0% 29, 10 euros 17, 42 euros TTC selon facture LAFOSSE 1 29, 10 euros 17, 42 euros Remplacement joint silicone receveur douche salle d’eau 0% 29, 10 euros 17, 42 euros TTC selon facture LAFOSSE 1 29, 10 euros 17, 42 euros Clé électronique simple (badge) 0% 4, 95 euros

1 4, 95 euros 4, 95 euros Remplacement clé ordinaire 0% 10, 60 euros

3 31, 80 euros 31, 80 euros Forfait déplacement entreprise de nettoyage 0% 35, 20 euros 29, 78 euros TTC selon facture JBS Propreté 1 35, 20 euros 29, 78 euros Nettoyage complet T1 0% 94, 76 euros 94, 76 euros TTC selon facture JBS propreté 1 94, 76 euros 94, 76 euros

Par conséquent, M. [G] [J] est redevable de la somme de 358, 71 euros au titre des réparations locatives.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, MANCHE HABITAT justifie, en produisant le décompte de la créance, détenir à l’égard de son locataire une créance résiduelle de 206, 32 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés et échus au 29 févruer 2024 (soit 1390, 70 euros - 1184, 38 euros de versements).

L’absence de M. [G] [J] à l’audience ne lui a pas permis de contester cette créance dans son principe si dans son montant.

Dès lors, la dette locative doit être fixée à la somme de 206, 32 euros.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 358, 71 euros au titre des réparations locatives et de 206, 32 euros au titre des arriérés de loyer.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 155, 13 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 409, 90 euros et condamnation de M. [G] [J] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

M. [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [G] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat - Manche Habitat la somme de 409, 90 euros au titre des réparations locatives et arriérés locatifs dus à la date du 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat - Manche Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [G] [J] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION