Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE : Le 22 Mai 2025 à Me Dorothée SOULAS Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 Mai 2025 à Mr [D], [H] [I] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07687 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZYZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S], [F], [C] [B] né le 11 Mars 1983 à [Localité 7], domicilié : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 4]

représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X], [E], [W] [M] épouse [B] née le 15 Septembre 1980 à [Localité 7], domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 4]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D], [H] [I] né le 16 Juin 1997 à [Localité 6] (GABON), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [N] [R] né le 30 Octobre 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2024, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] ont donné à bail à Monsieur [I] [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 535 euros, charges comprises. Par acte sous signature privée du 15 janvier 2024, Monsieur [R] [N] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] ont fait signifier à Monsieur [I] [D] [H] par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2 698,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été signifié à la caution le 19 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] ont fait assigner Monsieur [I] [D] [H] ainsi que Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir - condamner solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] à leur payer les loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, soit la somme de 3 486,20 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer éventuellement révisé, - condamner solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] à payer la somme de 1 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 6 février 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande des défendeurs pour être finalement retenue à l'audience du 3 avril 2025. A cette audience, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualise leur créance à la somme de 5 221,16 euros, selon décompte en date du 24 mars 2025, terme de mars inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de droit commun. Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [R] [N] ne comparait pas et n'est pas représenté. Monsieur [I] [D] [H], comparait en personne demande des délais de paiement de droit commun en faisant valoir qu’il a un salaire de 1 600 € mensuel et qu’il peut payer 200 euros par mois en plus du loyer courant. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 décembre 2024 soit plus six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 17 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 698,50 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 novembre 2024. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Monsieur [I] [D] [H] déclare percevoir un salaire mensuel de 1 600 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [I] [D] [H] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Monsieur [I] [D] [H] ne justifie pas de revenus lui permettant d’apurer sa dette locative en 24 mois de sorte la demande de délais de paiement sur ce fondement sera également rejetée.

Monsieur [I] [D] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [I] [D] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [D] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 535 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [I] [D] [H] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [D] [H] reste devoir la somme de 5 221,16 euros, à la date du 24 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus. Monsieur [I] [D] [H] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [I] [D] [H] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 5 221,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 486,20 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [R] [N] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 57 780 € jusqu’au 16 janvier 2033. Le commandement de payer délivré au locataire le 16 septembre 2024 lui a été signifié le19 septembre 2024. En conséquence, Monsieur [R] [N] sera condamné solidairement avec Monsieur [I] [D] [H] au paiement des sommes mises à la charge de ce dernier par la présente décision. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [I] [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2024 entre Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] et Monsieur [I] [D] [H] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 novembre 2024 ; REJETTE les demandes de délais de paiement de Monsieur [I] [D] [H] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] à verser à Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W], à titre provisionnel, la somme de 5 221,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 486,20 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 535 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE la demande d’astreinte ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] à verser à Monsieur [B] [S], [F], [C] et Madame [B] [X], [E], [W] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [H] et Monsieur [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président