Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 mai 2025 à Me MHADJOUBI à Me ROBIN Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/06059 - N° Portalis DBW3-W-B7H-367N

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [L] né le 18 Juillet 1984 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 1] représenté par Me Mourad MAHDJOUBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [J] né le 19 Novembre 1958 à [Localité 6] (ALGERIE) demeurant [Adresse 3] représenté par Me Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [N] [F] [J] épouse [O] née le 19 Octobre 1988 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er novembre 2019, relatif à un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 545 euros outre 55 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [L] a fait signifier à Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Monsieur [K] [L] a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 30 novembre 2023.

L’affaire, après des renvois à été appelée à l’audience du 17 octobre 2024.

Le 9 janvier 2025, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025, afin de recueillir les observations des parties sur la régularité et les effets de la clause résolutoire (qui prévoit un délai d’un mois) et du commandement délivré sur ce fondement.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [K] [L] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 septembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 novembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O] par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2021.

Si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule qu’un délai d’un mois en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par les débiteurs de s’être exécutés, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes, les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 6, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O] justifient de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [K] [L] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Ils n’établissent pas de démarches entreprises - comme des courriers ayant été adressés au bailleur - pour le mettre en demeure d’effectuer des travaux, mais versent un rapport du 10 mars 2020 pointant la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur constat de risque d’exposition au plomb et une anomalie électrique dans la salle d’eau.

En outre, l’indécence du logement litigieux et l’existence de nuisances pouvant potentiellement permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant que Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O] se soient soustraits à leurs obligations, peut être légitimement questionnée au regard de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble au sein duquel se trouve le logement occupé par les défendeurs, pris le 18 avril 2023, interdisant les accès aux appartements du 3ème étage et précisant que ces appartements sont interdits à toute occupation et utilisation.

Parallèlement, Monsieur [K] [L], qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O], communique un état des lieux d’entrée, non signé et non daté, ainsi qu’un courriel concernant un avis favorable sous condition à la mise en location ne précisant pas l’appartement concerné.

Ces éléments ne permettent pas de déterminer avec certitude l’étendue des responsabilités encourues ni la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [D] [J] et Madame [M] [J] ép [O].

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Les parties seront également renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond s’agissant du paiement de l’arriéré locatif, n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [L], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [K] [L] recevable ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,