Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE : Le 22 Mai 2025 à Me Jules CONCAS Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 Mai 2025 à Mr [B] [N] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07719 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5Z3V

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X], [M], [W], [O] [J] né le 05 Avril 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

Madame [S], [F], [T] [L] épouse [J] née le 24 Mai 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N] né le 06 Mai 1979 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 août 2023, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] ont donné à bail Monsieur [N] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 290 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] ont fait signifier à Monsieur [N] [B] par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 5 932,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance locative en cours de validité, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] ont fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner Monsieur [N] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 21 novembre 2025, soit la somme de 4 365,58 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, révisée comme le loyer, - condamner Monsieur [N] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 octobre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 3 avril 2025, l'affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S], représenté par son conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent leur créance à la somme de 9 676,74 euros, selon décompte en date du 1er mars 2025, terme de mars inclus.

Monsieur [N] [B], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 365 euros en plus du montant du loyer résiduel. Il ne justifie pas d’une assurance locative en cours de validité. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa. S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive. En l'espèce, le bail du 21 août 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs. Un commandement de payer une dette locative de 5 932,04 € en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 2 octobre 2024 par acte remis en étude. Monsieur [N] [B] qui comparait ne justifie pas de cette assurance. Le commandement de justifier d'une assurance est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 novembre 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 2 novembre 2024 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [N] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance. Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation Monsieur [N] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'au départ de Monsieur [N] [B] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 327,79 euros, de dire qu'elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [N] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [B] reste devoir la somme de 9 676,74 €, à la date du 1er mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [N] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9 676,74 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 932,04 € à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu des ressources déclarées à la barre et de l'importance de la dette, Monsieur [N] [B] ne démontre pas être en mesure de l'apurer sur le délai de 24 mois prévu par l'article 1343-5 du code civil. Sa demande de délai est donc rejetée. Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 novembre 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 21 août 2023 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [B] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; DIT que faute par l'occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; REJETTE la demande de suppression des délais ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à titre de provision à Monsieur [J] [X] et Madame [J] [S] la somme de 9 676,74€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 sur la somme de 5 932,04 € et de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [N] [B] au paiement d'indemnité provisionnelle mensuelle d'un montant de 1 327,79 € à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ; DIT que cette indemnité sera révisée comme convenu pour le loyer au contrat de bail ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Monsieur [N] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 200 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire; Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT