Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 25/653

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

N° RC 24/04700

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[B] [G]

Débats à l'audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à : VAL TOURAINE HABITAT

Copie à : Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Mme [V], chargée de recouvrement, muni d'un pouvoir régulier

D'une Part ;

ET :

Monsieur [B] [G] né le 07 Février 1973 à , demeurant [Adresse 2] non comparant

D'autre Part ;

RG 24/4700

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2016, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [G] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 288,84 €, provision pour charges comprises.

Par courrier du 30 avril 2024, le bailleur accusait réception de la lettre de congé adressée le 22 avril 2024 par Monsieur [B] [G] pour une fin de bail au 24 juillet 2024 et lui proposait plusieurs dates pour réaliser un pré état des lieux et l’état des lieux de sortie.

Le 23 juillet 2024, Monsieur [B] [G] adressait un mail d’annulation du rendez vous du 24 juillet aux fin de dresser l’état des lieux de sortie.

l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT faisait délivrer par commissaire de justice une sommation d’avoir à quitter les lieux le 18 septembre 2024, demeurée sans effet.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [B] [G] par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [G] par effet du congé donné par celui-ci;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [G] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [B] [G] au paiement de la somme en principal de 676,98 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [B] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges en cours depuis la résiliation du bail jusqu’à libération définitive du logement ;

- condamner Monsieur [B] [G] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [B] [G] aux entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - par sa représentante dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et précise que Monsieur [G] hébergerait d’autres personnes dans son logement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à son domicile, en la personne de Monsieur [N] déclaré ami et l’ayant accepté, Monsieur [B] [G] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail suite à congé donné par le locataire

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] a donné congé par courrier du 22 avril 2024 dont le bailleur lui a accusé réception pour une date d’effet de fin de bail au 24 juillet 2024, soit au terme des 3 mois. Une date d’état des lieux de sortie lui a été proposée au dernier jour du bail pour permettre la remise des clefs, sans que Monsieur [B] [G] ne se manifeste avant le 23 juillet pour annuler le rendez-vous, sans fournir d’explications.

A l’expiration de ce délai de trois mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le congé donné par le locataire a été réceptionné par le bailleur le 24 avril 2024, fixant ainsi le délai de préavis de trois mois au 24 juillet 2024. Le commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 rapporte que Monsieur [B] [G] occupe cependant toujours les lieux.

Au 24 juillet 2024, Monsieur [B] [G] est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3]. Son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci-après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 15 de la loi du n° 89 - 662 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant toute la durée du préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé par un autre locataire, avec accord du bailleur.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 juin 2016, le courrier accusant réception du congé déposé par le locataire ainsi que le décompte arrêté au 9 octobre 2024 à la somme de 676,98 €.

En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il sera déduit du présent décompte arrêté à la somme de 676,98 € les sommes suivantes : - les frais d’enquête sociale pour 53,34 € (7 *7,62 €) à défaut de justificatifs produits par le bailleur, - les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 36,68 € (soit 7 * 5,24 €) Monsieur [B] [G] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 586,96 €.

Sur l'indemnité d'occupation L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer” Monsieur [B] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires Compte tenu des démarches qu’a dû entreprendre le bailleur, il ne serait pas équitable de laisser à sa charge les frais engagés. Monsieur [B] [G] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [B] [G] comprenant notamment le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux et le coût de l’assignation. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate la résiliation du bail conclu le 13 juin 2016 entre Monsieur [B] [G] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] par effet du congé donné par Monsieur [B] [G] à effet du 24 juillet 2024 ; Condamne Monsieur [B] [G] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 586,76 € (CINQ CENT QUATRE VINGT SIX EUROS, SOIXANTE SEIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 9 octobre 2024 ; Dit que Monsieur [B] [G] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ; RG 24/4700

Ordonne en conséquence à Monsieur [B] [G] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut, par Monsieur [B] [G], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ; Condamne Monsieur [B] [G] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges de la date de résiliation de bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de l’instance ; Condamne Monsieur [B] [G] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,