Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F]-[R] [E] [Y] Madame [N] [E] [Y]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K66

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE BATIGERE HABITAT Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1773

DÉFENDEURS Monsieur [J] [E] [Y] demeurant [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne

Madame [N] [E] [Y] demeurant [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10628 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K66

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2023, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE [F], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] (cage A et B, escalier 1, appartement A11), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 862,44 euros et d’une provision pour charges de 160,92 euros.

Par actes sous seing privé des 20 et 27 février 2023, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE [F], a consenti deux contrats de location de garage à M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] sur des emplacements situés au [Adresse 2] (emplacement n°1900306100 et n°1900306140), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 76.75 euros et de 38.38 euros et de provisions pour charges de 5,90 euros

Par décision du 28 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a décidé d’imposer un effacement total des créances de M. [J] [E] [Y]. La dette de M. [J] [E] [Y] envers la société BATIGERE HABITAT a été effacée à hauteur de 2 296.49 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 346,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] le 22 août 2024.

Par assignations du 8 novembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et des baux à usage de parking, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux, en conséquence, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y], au transport et à la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 3 499,08 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du bailleur afin de vérifier si les sommes versées par les défendeurs ont été encaissées pour être finalement retenue à l’audience du 7 mars 2025.

À l'audience du 7 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s'élève désormais à 1 201.26 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] , qui comparaissent à l’audience, contestent l’existence de la dette locative.

Ils indiquent que leur fils est asthmatique et déclarent qu’ils ne souhaitent pas rester dans les lieux du fait de son insalubrité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 346,30 euros a été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont pas réunies depuis le 31 octobre 2024.

Elle se verra donc déboutée de sa demande d’acquisition de clause résolutoire.

1.3 Sur la résiliation du bail

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si le manquement contractuel n'est pas suffisamment grave, le juge rejette la demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] sont débiteurs de la somme de 1 201,26 euros correspondant à une échéance impayée et il ressort du décompte du bailleur qu'ils ont effectué des versements réguliers.

En ces conditions, le prononcé de la résiliation judiciaire sera rejeté en l'absence de faute suffisamment grave.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 mars 2025, M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] lui devaient la somme de 1 201,26 euros, terme du mois de février 2025.

M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] contestent l’existence de la dette mais n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce aucune partie ne peut être considérée comme perdante ou gagnante, les dépens seront donc partagés entre les parties.

Il n'y a pas lieu de condamner les défendeurs à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats conclus le 14 février 2023 et le 20-27 février 2023 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y], d’autre part, concernant les locaux et les emplacements de parking situés au [Adresse 2] (Cage A et B, escalier 1, appartement A11, parking n°1900306140 et n° 1900306100),

REJETTE la demande de résiliation judiciaire des contrats conclus le 14 février 2023 et le 20-27 février 2023 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y], d’autre part, concernant les locaux et les emplacements de parking situés au [Adresse 2] (Cage A et B, escalier 1, appartement A11, parking n°1900306140 et n° 1900306100),

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 201,26 euros (mille deux cent un euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024,

DEBOUTE les parties pour le surplus,

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre la société BATIGERE HABITAT d’une part et M. [J] [E] [Y] et Mme [N] [E] [Y] d’autre part, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 août 2024 et celui des assignations du 8 novembre 2024,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge