Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [R] [W]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine GALLON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09803 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EE5

N° MINUTE : 2

JUGEMENT rendu le 21 mai 2025

DEMANDERESSE S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEUR Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09803 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EE5

Suivant bail signé le 29 mai 2017, l’OGIF nouvellement dénommé In’li a donné en location à Monsieur et Madame [W], un appartement sis [Adresse 2]. A la suite du divorce de Monsieur et Madame [W] prononcé le 6 décembre 2022 Monsieur [R] [W] est resté seul titulaire du bail à compter de cette date, un avenant étant régularisé entre les parties le 19 avril 2024. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 24 juillet 2024, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers alors échus, visant la clause résolutoire insérée au bail, acte resté infructueux. La CCAPEX a été saisie le 25 juillet 2024. Par assignation délivrée le 14 octobre 2024, la société In’li a attrait Monsieur [R] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ; – d'ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement et la séquestration des meubles ; –de condamner Monsieur [R] [W] au paiement des sommes suivantes : – 4435,87 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges) arrêté au mois de septembre 2024 inclus, outre les loyers échus à la date de la décision à intervenir ; – A compter de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer actualisé augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ; -500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est de 2497,13 euros selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus. Il affirmé accepter les délais sollicités par la partie défenderesse qui a repris le paiement des loyers courants et propose 100 euros par mois en sus des loyers courants.

Monsieur [R] [W], comparant en personne reconnaît la dette et demande à l’audience un échéancier suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 16 octobre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 25 juillet 2024).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [W] le 24 juillet 2024, au titre des loyers et charges alors impayés. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 septembre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate ramenant le délai de deux mois à six semaines), et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [R] [W] est redevable des loyers impayés en application du bail, des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société In’li produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [W] reste lui devoir la somme de 2497,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au mois de février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [W] à payer à la société In’li, la somme de 2497,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au mois de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire que le demande, qui a repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative et qui le demande. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu des besoins du bailleur et de la situation du locataire démontrant ses efforts pour reprendre les paiements des loyers courants et tenir son échéancier proposé auquel le bailleur ne s’oppose pas , il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif, et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Il sera notamment dit n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-A du Code des procédures civiles d’exécution, rappelé le sort des meubles tels que visé aux articles L433-12, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution, sans nécessité d’en ordonner le transport et la séquestration, et de prévoir la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au départ effectif des lieux égale au loyer actualisé augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société In’li.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société In’li ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 mai 2017, conclu entre l’OGIF nouvellement dénommé In’li et Monsieur [R] [W], concernant l’appartement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [R] [W] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à la société In’li, la somme de 2497,13 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au mois de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [R] [W] à s’acquitter de cette dette par 24 versements mensuels consécutifs de 100 euros, et un 25ème et dernier versement soldant la dette, en sus des loyers et charges courants ;

DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, Dans ce cas et en conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [W], du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ; RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et DIT n’y avoir lieu à suppression de ce délai de deux mois ni de la trêve hivernale ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution et DIT n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration ; FIXE, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [R] [W] égale au loyer actualisé augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à la société In’li ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

DEBOUTE des autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.