Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me REVERT-CHERQUI, Me PLOT et Me ROUSTAN

Copies certifiées conformes délivrées le : à Me FRENKIAN et Me PREISSL

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8ème chambre 2ème section

N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

N° MINUTE :

Assignation du : 13 Décembre 2021

JUGEMENT rendu le 22 Mai 2025 DEMANDEUR

Monsieur [W] [U] [Y] [T] [Adresse 4] [Localité 9]

représenté par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1515

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [L], entrepreneur individuel, domicilié en cette qualité [Adresse 3] [Localité 8]

S.A. MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de M. [L], prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège [Adresse 12] [Localité 10]

représentés par Maître Virginie FRENKIAN de la SELARL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0693 Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

S.C.P.I. NOVAPIERRE RESIDENTIEL, venant aux droits de la S.C.P.I. PIERRE 48, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7]

représentée par Maître Servanne ROUSTAN de la SCP RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0139

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la S.C.P.I. NOVAPIERRE RESIDENTIEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 11]

représentée par Maître Sigrid PREISSL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P050

PARTIE INTERVENANTE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] - [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.S. CLEMENT TOURON ET CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 7]

représenté par Maître Cécile PLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0826

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Julie KHALIL, Vice-présidente Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [U] [Y] [T] est propriétaire de deux studios contigus et voisins (lots n° 2 et 3) situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 24 mai 2017, il a déclaré à son assureur, la société CIC Assurances, un dégât des eaux survenu dans les murs du studio mitoyen avec un appartement appartenant à la SCPI Pierre 48, aux droits de laquelle vient désormais la SCPI Novapierre Residentiel, et situé dans l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], également soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 1er juillet 2017, la société Blanche, à la demande de la SCPI Novapierre Residentiel, est intervenue dans l’appartement de cette dernière pour effectuer une recherche de fuite.

L’EURL [X] [O], missionné par le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] afin de procéder à une recherche de fuite, a établi un rapport au mois de septembre 2017.

Ces recherches de fuite n’ont pas permis de déterminer l’origine des désordres mais un constat amiable de dégât des eaux a été signé, le 1er octobre 2017, par la SCPI Pierre 48 et Monsieur [W] [U] [Y] [T].

Ce dernier a ensuite fait établir un constat d’huissier, le 2 novembre 2017, duquel il ressort que : * S’agissant du studio précédemment loué à Madame [R] et Monsieur [C] : « En partie basse du mur situé à droite en entrant dans la pièce principale précitée, je relève la présence de multiples traces d'infiltrations, tâches de couleur bistre, auréoles, sur une surface visible du mur d'environ 2 m sur 1,80 m de côté. Sur le rebord de la plinthe, sous la zone dégradée du mur, je relève également la présence de plusieurs insectes de petite taille et en train de se déplacer. A cet instant, sur l'écran digital du testeur d'humidité s'affiche le taux d'humidité suivant : "43,5" Le taux d'humidité ainsi affiché est de 43,5 % ».

* S’agissant du studio voisin inoccupé et propriété de Monsieur [W] [U] [Y] [T] : « En partie basse du mur en face, côté salle d'eau en cours de chantier, un carreau du parement carrelé du mur précité déposé, laissant apparaître le mur sous-jacent..." La mesure d'humidité relevée dans le mur est de 31%. En partie basse du mur, il était relevé par l'huissier un taux d'humidité de 36,8 % ».

C’est sur la base de ces éléments que par acte d’huissier en date du 24 novembre 2017, Monsieur [W] [U] [Y] [T] a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], la SCPI Pierre 48, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], Madame [N] [R] et Monsieur [I] [C] (ses locataires), afin de solliciter, en référé, une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance rendue le 16 janvier 2018, Monsieur [X] [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, et par ordonnance du 18 décembre 2018, les opérations d’expertise judiciaire de Monsieur [X] [K] ont été rendues communes à : • la société Axa France Iard, assureur de la SCPI Pierre 48, • et Monsieur [F] [L], entrepreneur ayant réalisé les travaux de rénovation de la salle d’eau de l’appartement de la SCPI Pierre 48, et son assureur, la société Maaf Assurances SA.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 juillet 2019 aux termes duquel il a conclu que l’origine de la fuite provenait de la cabine de douche équipant la salle de bain de l’appartement de la SCPI Pierre 48, et en particulier d’un défaut de raccordement entre la douche et le lavabo.

Postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, des discussions ont eu lieu entre les différentes parties intéressées sans qu’aucun accord n’ait pu être trouvé.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier en date du 13 et 14 décembre 2021, Monsieur [W] [U] [Y] [T] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, la société Axa France Iard, Monsieur [F] [L] et la société Maaf Assurances SA, afin d’être indemnisé des préjudices subis et de voir réaliser, sous astreinte, les travaux de mise en conformité des installations à l’origine des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur [W] [U] [Y] [T] demande au tribunal de :

« Vu la violation du principe suivant lequel : « Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage », Vu l’article 1240 du Code Civil, Vu l’article L. 124-3 du code des assurances, Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 21 juillet 2019, Vu les pièces versées aux débats,

Débouter les défendeurs de leurs arguments en contestation des prétentions de Monsieur [W] [T], et de leurs demandes reconventionnelles.

Les demandes de condamnation sous astreinte : Condamner la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, qui vient désormais aux droits de la SCPI PIERRE 48, à communiquer sous astreinte - s’agissant travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport - soit la justification de l’intervention d’un maître d’œuvre, soit les justificatifs de contrôle des travaux exécutés dans son appartement par l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9], aux frais de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard, à compter du jugement à intervenir.

Les demandes de condamnations financières : CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, qui vient désormais aux droits de la SCPI PIERRE 48, AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48, l’entreprise de Monsieur [F] [L] et son assureur la MAAF, à payer à Monsieur [W] [T] les sommes suivantes : - Travaux d’embellissement dans l’appartement de Monsieur [T] : 1.221,88 € TTC. - Frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier : 409 € - Préjudice de jouissance : 2.260 €

CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, qui vient désormais aux droits de la SCPI PIERRE 48, et AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48, à payer à Monsieur [W] [T], la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires.

CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, qui vient désormais aux droits de la SCPI PIERRE 48, AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48, l’entreprise de Monsieur [F] [L] et son assureur la MAAF, à payer à Monsieur [W] [T] les sommes suivantes : - Au paiement des entiers dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, qui se sont élevés à 11.000 €, - Au paiement de la somme de 15.800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire, désormais de droit, et particulièrement nécessaire dans la présente espèce ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], est intervenu volontairement à la présente instance, et demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise déposé le 20 mai 2019, Vu l’assignation délivrée le 13 décembre 2021 par Monsieur [T], Vu l’article 323 du code de procédure civile, Vu l’article 1240 du code civil, Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDEE l’intervention volontaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 9] dans la présente procédure portant le RG 21/15856,

CONDAMNER la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL qui vient aux droits de la SCPI PIERRE 48 à communiquer sous astreinte la justification de la réalisation de travaux de mise en conformité préconisés par l’Expert Judiciaire selon la demande formée par Monsieur [T] et à laquelle s’associe le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et ce sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du Jugement à intervenir,

CONDAMNER à défaut de la justification satisfaisante de la réalisation de ces travaux la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL qui vient aux droits de la SCPI PIERRE 48 à réaliser sous peine d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’Expert Judiciaire dans son rapport,

CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL qui vient aux droits de la SCPI PIERRE 48, AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48 à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : o la facture de l’entreprise RAVIER s’élevant à la somme de 461,73 €, o les frais de gestion engendrés par cette expertise s’élevant à la somme de 288 €, o les frais judiciaires engendrés par l’expertise s’élevant à la somme de 3.000 €,

CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL qui vient aux droits de la SCPI PIERRE 48, AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48 à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL qui vient aux droits de la SCPI PIERRE 48, AXA IARD assureur de la SCPI PIERRE 48 aux dépens dont distraction au profit de Maître Cécile PLOT ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 janvier 2024, la SCPI Novapierre Residentiel sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants, 1792 et suivants, les anciens articles 1147 et suivants du code civil, Vu l’article L.124-1 du Code des assurances,

Juger recevable et bien fondée la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL en ses demandes et conclusions,

En conséquence, y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL : Débouter Monsieur [U] [Y] [T], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], Monsieur [F] [L] ainsi que la société MAAF ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL.

A TITRE SUBSIDIAIRE : Pour le cas où le Tribunal estimerait devoir entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL : Condamner in solidum Monsieur [L], la société MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Monsieur [L] et de la société BATI DECO, et la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, à garantir la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner in solidum Monsieur [F] [L], la société MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L] et de la société BATI DECO, et la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, à payer à la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme totale de 8.338,95 € H.T., soit 9.172,85 € T.T.C. au titre des divers frais de remise en état engagés et détaillés comme suit : - 8.123,17 € H.T., soit 8.935,49 € T.T.C., au titre des travaux de mise en conformité ; - 215,78 € H.T., soit 237,36 € T.T.C., au titre des frais de recherche de fuite réalisée par la société BLANCHE.

Condamner in solidum les parties succombantes à payer à la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum les parties succombantes au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Servanne ROUSTAN - SCP RENAUD-ROUSTAN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mai 2022, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

« Adjuger à la société AXA FRANCE IARD, l’entier bénéfice de ses présentes écritures.

Ce faisant, Vu l’article 1240 du Code civil, Vu l’article 1792 du Code civil, Vu la jurisprudence citée,

A titre principal

Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes;

Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes

À titre subsidiaire

Condamner solidairement Monsieur [L] et la société MAAF ASSURANCES à relever et garantir la société AXA FRANCE IARD de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

A titre plus subsidiaire

Réduire les prétentions indemnitaires de Monsieur [T] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause

Condamner toute partie succombante à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux dépens ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mai 2022, Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1792 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil Vu l’article L112-6 du codes assurances, Vu les pièces versées aux débats

JUGER que les demandes de Monsieur [T] relatives à son trouble de jouissance, aux travaux d’embellissement de son appartement, aux dépens (PV de constat d’huissier) et aux frais d’expertise correspondant aux sommes validées en expertise ou sont justifiées.

DEBOUTER Monsieur [T] de sa demande d’indemnité faite au titre des frais de conseil, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la Société [L] et de son assureur, MAAF ASSURANCES.

A titre subsidiaire,

REDUIRE le montant de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et LIMITER la quote-part de la Société [L] du chef de cette demande,

CONDAMNER la Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à conserver 20 % des sommes réclamées par Monsieur [T] et par le SDC [Adresse 6], et la CONDAMNER à relever indemne et à garantir la Société [L] et MAAF ASSURANCES à hauteur de 20 %.

DEBOUTER la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et la compagnie AXA de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

FIXER le coût des travaux de réparation dont il est sollicité le remboursement par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à la somme de 6.266,76 € TTC.

JUGER que MAAF ASSURANCES pourra opposer les limites et plafonds de garantie de sa police

CONDAMNER in solidum Monsieur [T], le SDC [Adresse 6] et la Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à régler à la Société [L] et à MAAF ASSURANCES la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024. Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024, renvoyée et plaidée à l’audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] est intervenu volontairement à l’instance. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] [Y] [T] demande dans le corps de ses conclusions, « à défaut de la justification satisfaisante de la réalisation de ces travaux, la condamnation de la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL, qui vient désormais aux droits de la SCPI PIERRE 48, à réaliser sous peine d’une astreinte de 300 € par jour de retard, à compter du jugement à intervenir, les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires, telles que préconisées par l’expert judiciaire dans son rapport ».

Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions du demandeur. Le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande et ne statuera pas sur celle-ci.

I - Sur les demandes indemnitaires et de justification de l’intervention d’un maître d’œuvre ou de contrôle des travaux exécutés par un architecte sous astreinte formées par Monsieur [W] [U] [Y] [T]

Monsieur [W] [U] [Y] [T] sollicite d’une part, la condamnation de la SCPI Novapierre Residentiel à justifier soit de l’intervention d’un maître d’œuvre lors de la réalisation des travaux de mise en conformité, soit du contrôle des travaux exécutés par l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9]. Le demandeur relève que l’expert a fait des recommandations techniques quant à la réalisation des travaux de mise en conformité ; la SCPI Pierre 48 a produit un devis de la société Blanche conforme aux préconisations de l’expert ; pourtant, depuis le dépôt du rapport d’expertise, la SCPI Novapierre Residentiel n’a pas justifié de la réalisation effective des travaux de mise en conformité.

Il demande, d’autre part, la condamnation in solidum de la SCPI Novapierre Residentiel et de son assureur, la société Axa France Iard, et de Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, au paiement de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis.

Il soutient que tant la SCPI Novapierre Residentiel que Monsieur [F] [L] engagent leur responsabilité à son égard, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage pour la première et sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour le second. Monsieur [W] [U] [Y] [T] souligne qu’il ressort du rapport d’expertise que : - l’origine des désordres subis dans ses studios provient des installations sanitaires, et principalement de la salle de douche, situées dans l'appartement appartenant à la SCPI Novapierre Residentiel, en raison d’un défaut de réalisation des raccordements dans les installations sanitaires ;

- l’origine des désordres provient des travaux défectueux (défaut de raccordement), confiés par la SCPI Pierre 48 à Monsieur [F] [L] (qui a ensuite sous-traité les travaux à la société Bâti Deco, en liquidation judiciaire) ; l’expert retient également une non-conformité au règlement sanitaire de [Localité 13] s’agissant de l’étanchéité.

S’agissant de l’indemnisation de ses préjudices, Monsieur [W] [U] [Y] [T] sollicite l’indemnisation de ses préjudices à savoir : - le remboursement de ses frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 2 novembre 2017, - l’indemnisation de son préjudice matériel (réfection du mur endommagé par les infiltrations dans le studio), - l’indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant à une baisse des loyers qu’il a consentie à ses locataires d’un montant de 50 euros par mois pendant 9 mois et une baisse des loyers de 45 euros de juillet 2918 à mai 2021, ainsi qu’à une perte de loyer pendant 1 mois (une candidate à la location de son studio s’étant désistée en raison du dégât des eaux).

Enfin, Monsieur [W] [U] [Y] [T] forme une demande indemnitaire distincte à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel et de son assureur, la société Axa France Iard, au motif que la SCPI [W] 48 n’a cessé de contester sa responsabilité dans les désordres subis alors qu’au vu de l’origine du sinistre et de sa localisation au niveau du mur séparatif mitoyen de la salle d’eau équipant l’appartement de la SCPI [W] 48, de rapides investigations menées sérieusement par cette dernière auraient permis de détecter sans difficulté l’origine de la fuite, et ainsi de faire l’économie d’une procédure d’expertise judiciaire coûteuse ; l’expert judiciaire a également souligné l'inaction de la SCPI [W] 48 qui a conduit à allonger de plusieurs mois la durée de l'expertise judiciaire.

Le demandeur ajoute que la défaillance de la société défenderesse est également justifiée par les conditions douteuses dans lesquelles les travaux confiés par la SCPI Pierre 48 à Monsieur [F] [L] ont été sous-traités pour la moitié du devis ainsi que l’absence de justification par la SCPI Pierre 48 de la réalisation des travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires en exécution d’un rapport déposé le 21 juillet 2019, soit il y a plus deux ans.

Le demandeur souligne que cette défaillance l’a obligé à former des demandes de condamnation à l’encontre de la SCPI Pierre 48 sous astreinte et que cette accumulation de circonstances permet d’établir la mauvaise foi persistante et caractérisée depuis l’origine de la SCPI Pierre 48 justifiant une condamnation au paiement de la somme complémentaire de 7.000 € à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] s’associe à la demande de production des justificatifs sollicités par Monsieur [W] [U] [Y] [T] ainsi qu’aux moyens soulevés par ce dernier. Il précise que l’inertie de la société défenderesse risque de causer des dommages aux parties communes de l’immeuble, sans pour autant préciser lesquels. Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

La SCPI Novapierre Residentiel conteste, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avoir commis une faute qui engagerait sa responsabilité dans les désordres litigieux ; ainsi, l’entrepreneur, en tant que professionnel, est responsable de la mise en place d’un dispositif non conforme à la réglementation et défaillant, sans que la responsabilité du propriétaire ne puisse être recherchée ; les travaux de rénovation de la salle d’eau de l’appartement à l’origine des désordres ont été confiés en 2011 à Monsieur [F] [L], la société défenderesse alléguant n’avoir aucune compétence technique dans le domaine de la plomberie.

Par ailleurs, la SCPI Novapierre Residentiel souligne que la prétendue inaction de sa part n’est pas caractérisée puisque l’origine de la fuite a été difficile à détecter, les recherches de fuites effectuées avant les opérations d’expertise n’ayant pas permis de déterminer la cause des désordres ; elle a, en outre, immédiatement donné accès à son appartement afin que des investigations soient menées ; il a fallu démonter la salle d’eau de l’appartement lui appartenant durant les opérations d’expertise pour trouver l’origine des désordres ; le demandeur lui-même reconnait dans ses écritures que « du temps a dû être consacré « aux tests d’humidité chez Monsieur [T], aux visites dans les parties communes et appartements alentours etc… » » ; l’expert n’a pas retenu une quelconque résistance de sa part dans la gestion du sinistre.

S’agissant des travaux de mise en conformité, la SCPI Novapierre Residentiel produit un devis établi le 9 novembre 2018 par la société Blanche prévoyant la réfection de l’étanchéité sous le receveur de la douche dans son appartement ; ce devis a été validé par l’expert dans son rapport ; ces travaux ont été commandés à la société Blanche le 19 décembre 2019, et l’intervention a eu lieu le 29 janvier 2020 ; elle produit pour en justifier deux comptes-rendus du 29 janvier 2020 réalisés par la société Blanche ainsi qu’une facture du 31 janvier 2020 qui attestent de la réfection de l’étanchéité sous le receveur de la douche.

S’agissant des préjudices invoqués par le demandeur, la SCPI Novapierre Residentiel souligne que le demandeur : - produit deux devis portant sur les mêmes prestations pour justifier de son préjudice matériel, - ne rapporte pas la preuve que le préjudice de jouissance allégué est en lien avec le dégât des eaux subi ; par ailleurs, le logement de Monsieur [W] [U] [Y] [T] n’est plus exposé à des fuites d’eau depuis le 31 mai 2018 (date de neutralisation des fuites par l’expert).

Elle fait valoir également qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise, des négociations ont eu lieu entre les parties qui étaient sur le point de trouver un accord amiable mais que les demandes indemnitaires du demandeur ont augmenté ce qui a été à l’origine de l’absence d’accord trouvé et ce qui démontre sa mauvaise foi.

Enfin, la société défenderesse relève l’absence de lien de causalité entre la prétendue inaction fautive qui lui est reprochée et les préjudices allégués.

La société Axa France Iard s’associe aux conclusions de son assurée s’agissant de - la responsabilité de cette dernière qui ne saurait être engagée en l’absence de faute lui étant imputable, le rapport d’expertise soulignant que l’origine du dégât des eaux est la mauvaise réalisation des travaux effectués par la société Bâti Deco, sous les ordres de Monsieur [F] [L], Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

- la prétendue inertie fautive qui lui est reprochée, - la justification de la réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par l’expert.

A titre subsidiaire, la compagnie d’assurances indique sur les préjudices allégués par le demandeur que : - il faudra déduire des montants de la condamnation prononcée à son encontre, la franchise prévue dans sa police d’assurance, - le demandeur ne démontre pas la réalité de son préjudice matériel (les travaux d’embellissement n’ayant pas été réalisés), - les éléments de preuve produits s’agissant du préjudice de jouissance et des pertes locatives émanent du demandeur et nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; par ailleurs, le lien de causalité des préjudices allégués avec le sinistre n’est pas établi, - enfin, Monsieur [W] [U] [Y] [T] ne démontre pas en quoi l’allongement de la procédure qu’il reproche à la SCPI Novapierre Residentiel, à le supposer établi, lui causerait un préjudice distinct des autres préjudices invoqués.

Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA n’ont pas d’observation à faire valoir sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [W] [U] [Y] [T] à leur encontre ; ils précisent toutefois qu’en application de l’article L. 112-6 du code des assurances, ils opposent les limites et plafonds de garantie de la police d’assurance.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 33 et suivantes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] [K] déposé le 21 juillet 2019. Ainsi, l’expert relève que « le bas du mur dans la salle est humide avec des cloques. Pour déterminer si le mur est humide ou non, l’expert a réalisé un test à la bombe à carbure qui a montré que le mur est humide avec un taux à 5 % ».

Le rapport précise en outre que l’appartement appartenant à la SCPI Novapierre Residentiel « est vide. Le mur de la salle est mitoyen au mur de l’appartement de monsieur [T]. Il est cloqué sur toute la hauteur et la moitié du mur en formant un triangle. Le mur de la salle de bain, mitoyen à celui de la salle, est humide. Le test d’humidité effectué à la bombe à carbure montre que le mur est humide avec un taux de 2,5 %. Le bas du mur s’écaille, le testeur par son indicateur, confirme le taux d’humidité. Il n’y a pas de corrélation entre les deux mesures ».

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert relève que celle-ci a été déterminée lors de la deuxième réunion d’expertise du 31 mai 2018 et après démontage de la salle de bain de l’appartement appartenant à la SCPI Novapierre Residentiel. L’expert retient que « les problèmes d’humidité venaient d’un défaut de raccordement lavabo/douche qui se jette dans la conduite en fonte. Le raccordement fuyard est non-conforme. Toutes les eaux de l’immeuble du n° 7 passent par cette colonne commune. Une partie se déverse sous le bac de douche depuis 2011. Le raccordement fuyard montre l’eau qui se déverse sous le receveur de la douche. L’absence de bouchage fait qu’une partie des eaux de l’immeuble se déversait sous la douche ce qui mouillait les murs. Ceux-ci absorbaient l’eau, c’est ce qui donnait l’impression de remontées capillaires. Lors de la deuxième réunion du 31 mai 2018, le bouchage provisoire au ciment à prise rapide a été fait ».

L’expert a donc retenu comme cause de la fuite la mauvaise réalisation du raccordement par la société Bâti Deco (sous-traitante de Monsieur [F] [L] à qui ont été confiés initialement les travaux par la SCI Pierre 48) qui a « oublié » de mettre le ciment à prise rapide ce qui a causé la fuite. Ce non-raccordement a eu pour conséquence que « le mur mitoyen a été humidifié pendant plusieurs mois, cela a créé des désordres dans les deux appartements côté cour. Le bas du mur du salon de l’appartement du numéro 5 chez Monsieur [T] et celui du salon du numéro 7. Ces désordres ont abîmé les travaux de rénovation réalisés auparavant dans les deux appartements ». L’expert précise que la salle de bain est partiellement étanche alors qu’elle devrait l’être en totalité ce qui constitue une non-conformité sur le plan de l’étanchéité.

1-2 Sur les responsabilités :

1-2-1 S’agissant de la SCPI Novapierre Residentiel :

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. Elle suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

En l’espèce, les désordres susvisés affectent l’étanchéité de la salle de bain appartenant à la SCPI Novapierre Residentiel, entraînant une humidification anormale des murs et la présence d’humidité durant plusieurs mois, ce qui caractérise nécessairement l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité objective de la SCPI Novapierre Residentiel, en sa qualité de copropriétaire voisin et de maître de l’ouvrage des travaux réalisés de manière non-conforme à l’origine des désordres d’humidité et d’infiltration litigieux, sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, qui ne nécessite pas de démontrer l’existence d’une faute.

1-2-2 S’agissant de Monsieur [F] [L] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure, sans que cela ne soit contesté par les parties, que la SCPI Novapierre Residentiel a confié, en 2011, la réalisation de travaux de rénovation de son appartement à Monsieur [F] [L] qui a fait exécuter ces travaux par une société sous-traitante, la société Bâti Deco.

Il ressort du rapport d’expertise que le dégât des eaux provient d’un défaut de raccordement du lavabo et de la douche équipant la salle d’eau de l’appartement de la SCPI Novapierre Residentiel. Ce défaut de raccordement est non conforme et « permet aux eaux de l’immeuble de se déverser partiellement sous le receveur de douche, ce qui crée les dommages qui ont été constatés dans les deux appartements ».

L’expert souligne ainsi que « la société sous-traitante, BATI DECO, a mal réalisé le raccordement en oubliant de mettre le ciment à prise rapide, c’est ce qui cause la fuite ».

Il est reproché à Monsieur [F] [L] de ne pas avoir surveillé et contrôlé les travaux réalisés par son sous-traitant. Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] [L] ne conteste pas sa responsabilité.

Dès lors, la responsabilité de Monsieur [F] [L], qui a manqué à son obligation de surveillance de son sous-traitant et de réaliser un ouvrage exempt de vices, dans les règles de l’art, sera retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

1-3 Sur la demande de justification de l’intervention d’un maître d’œuvre ou de contrôle des travaux exécutés par un architecte formée par Monsieur [W] [U] [Y] [T] à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel :

Monsieur [W] [U] [Y] [T] sollicite la condamnation de la SCPI Novapierre Residentiel à communiquer sous astreinte - s’agissant de travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport - soit la justification de l’intervention d’un maître d’œuvre, soit les justificatifs de contrôle des travaux exécutés dans son appartement par l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9].

La SCPI Novapierre Residentiel verse aux débats : - un devis de la société Blanche n° PG/0018966, établi le 9 novembre 2018, qui a été validé par l’expert aux termes de son rapport, - deux comptes-rendus de la même société n° BI090980 du 29 janvier 2020 mentionnant l’exécution des travaux, conformément au devis établi en novembre 2018 et validé par l’expert, - des photographies de la réalisation des travaux, - et une facture du 31 janvier 2020, émanant de la même société, qui indique « réfection de l’étanchéité sous receveur de douche dans l’appartement situé au RDC gauche suivant les termes de notre devis n° 00018966 ».

Ces éléments démontrent que les travaux, tels que préconisés par l’expert et selon devis validé par ce dernier, ont été réalisés. Dès lors, la demande de justification de l’intervention d’un maître d’œuvre dans la réalisation des travaux est devenue inopérante à ce stade.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que l’expert, contrairement à ce que soutient Monsieur [W] [U] [Y] [T], a indiqué dans son rapport que « les travaux doivent être confiés à une nouvelle société et si possible sous le contrôle d’un maître d’œuvre ». Dès lors, il n’y avait aucune obligation de faire intervenir un maître d’œuvre.

S’agissant de la demande de justificatif de contrôle des travaux exécutés par l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9], elle n’est justifiée par aucun moyen de droit ni de fait aux termes des conclusions du demandeur.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [W] [U] [Y] [T] de cette demande.

1-4 Sur les préjudices :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 61 à 65) et des pièces produites en demande par Monsieur [W] [U] [Y] [T], il convient de retenir comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

1 – au titre des frais divers : 408,09 € TTC correspondant aux frais liés à l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier en date du 2 novembre 2017.

2 – au titre du préjudice matériel : 1221,88 € TTC (1210,80 € HT) selon devis n° 20180499 de réfection du mur endommagé par les infiltrations dans le studio de Monsieur [W] [U] [Y] [T] mitoyen avec l’appartement de la SCPI Novapierre Residentiel. Ce devis a été établi par l’entreprise Bâti France le 20 février 2019 et validé par l’expert.

3 – au titre du préjudice de jouissance :

Monsieur [W] [U] [Y] [T] évoque en premier lieu une baisse des loyers de 50 € pendant 9 mois soit la somme totale de 450 €. Le contrat de location conclu le 26 mai 2017 (pour un loyer de 1005 euros charges compris) ne fait pas mention du dégât des eaux et les quittances produites de juin à août inclus ne mentionnent pas non plus les baisses de loyers allégués.

Toutefois, les quittances de loyers de septembre, octobre et novembre 2017 montrent la baisse de loyer consenti à hauteur de 50 euros par mois avec la mention « remise exceptionnelle ».

Par ailleurs, Monsieur [W] [U] [Y] [T] produit le contrat de bail conclu en décembre 2017 pour un loyer en baisse de 50 euros par rapport au contrat précédent (soit 955 euros). Si ce bail ne fait pas mention du fait que le loyer a été baissé en raison du dégât des eaux subis dans le logement, les quittances de loyers de décembre 2017 à mai 2018 le précisent.

Dès lors, il est justifié d’une baisse des loyers de 50 euros par mois directement en lien avec le dégât des eaux subi sur la période de septembre 2017 à mai 2018 soit sur 9 mois : 50 x 9 = 450 euros.

S’agissant, en deuxième lieu, de la perte locative de 1000 euros pour le mois de juin 2018, aucun élément n’est produit permettant de justifier que le désistement de la candidate à la location du studio de Monsieur [W] [U] [Y] [T] est dû au dégât des eaux survenu dans le logement. Cette demande sera donc rejetée.

En troisième lieu, concernant la décote du loyer sur la période de juillet 2018 à mai 2021, il convient de relever qu’il n’est pas démontré par le demandeur l’existence d’un lien de causalité entre la décote du loyer de 45 euros et le dégât des eaux.

Il est certes produit un courrier en date du 15 mai 2018 de Monsieur [W] [U] [Y] [T] adressé à l’agence immobilière en charge de louer le bien dans lequel il indique « vous pouvez spontanément proposer la réduction à 955 € pour les nouvelles visites en raison du dégât des eaux ».

Cependant, il ressort du rapport d’expertise ainsi que des pièces versées par les défendeurs que les fuites ont été neutralisées provisoirement au cours des opérations d’expertise (le 31 mai 2018). Le rapport indique ainsi que « lors de la deuxième réunion du 31 mai 2018, le bouchage provisoire au ciment à prise rapide a été fait » et « à la troisième réunion le 15 janvier 2019, soit huit mois après, les murs sont secs dans les deux appartements ». Ensuite, les fuites ont été définitivement traitées lors de la réalisation des travaux par la société Blanche le 29 janvier 2020.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Il convient donc de retenir un préjudice de jouissance de 450 €.

Au total le préjudice de Monsieur [W] [U] [Y] [T] est évalué à la somme de 2079,97 euros (408,09 + 1221,88 + 450)

Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

1-5 Sur la demande indemnitaire distincte formée par Monsieur [W] [U] [Y] [T] à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel et de son assureur, la société Axa France Iard

Monsieur [W] [U] [Y] [T] reproche à la SCPI Novapierre Residentiel d’avoir contesté sa responsabilité dans les désordres subis alors qu’au vu de l’origine du sinistre et de sa localisation au niveau du mur séparatif mitoyen de la salle d’eau équipant l’appartement de la SCPI Pierre 48, de rapides investigations menées sérieusement par cette dernière auraient permis de détecter sans difficulté l’origine de la fuite, ce qui aurait évité une procédure d’expertise judiciaire. Il précise que l’expert judiciaire a également souligné l'inaction de la SCPI Pierre 48 qui a conduit à allonger de plusieurs mois la durée de l'expertise judiciaire.

Il convient d’abord de relever que le demandeur ne développe aucun moyen de droit au soutien de sa demande. Cependant, au vu des arguments développés, il peut être retenu que cette demande s’analyse comme une demande fondée sur l’article 1240 du code civil, ce qui suppose la preuve d’une faute (en l’espèce, il s’agirait d’une inaction fautive), d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

S’agissant de l’inaction fautive, l’expert note aux termes des conclusions de son rapport que « l’inaction de la SCPI PIERRE 48 a conduit à allonger de plusieurs mois la durée de l’expertise », et il poursuit en soulignant que : « il a été nécessaire d’insister auprès de la SCPI PIERRE 48 pour faire mettre en cause l’entreprise [L] et conduire à un ordonnance commune ».

Cependant, il convient de relever que la chronologie des faits suivants telle qu’elle résulte des pièces produites : - le dégât des eaux est survenu en mai 2017, - la SCPI Pierre 48 a fait intervenir la société Blanche dans son logement en juillet 2010 pour déterminer l’origine du sinistre (facture produite en pièce 4 de la SCPI Novapierre Residentiel), - cette dernière a donné accès à son appartement rapidement ce qui a permis de réaliser une nouvelle recherche de fuite par l’EURL [X] [O], missionné par le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], en septembre 2017, - ces deux investigations n’ont pas permis de déterminer l’origine de la fuite ce qui a contraint le demandeur à solliciter une mesure d’expertise judiciaire, - le rapport d’expertise révèle également qu’il a fallu démonter la salle de bain pour connaître l’origine de la fuite lors de la deuxième réunion d’expertise.

Dès lors, contrairement aux affirmations du demandeur, il n’est pas démontré que « de rapides investigations menées sérieusement » par la SCPI Novapierre Residentiel auraient permis de découvrir la fuite plus tôt et ainsi d’éviter une expertise judiciaire.

Par ailleurs, il convient de souligner que jusqu’à la découverte de l’origine de la fuite, il était assez difficile de prévoir que Monsieur [F] [L] engagerait sa responsabilité en raison de la mauvaise exécution des travaux qui lui avaient été confiés. C’est d’ailleurs, la découverte de l’origine de la fuite qui a permis de déterminer que les travaux réalisés étaient non conformes.

En conséquence, il n’est pas démontré une inaction fautive de la part de la SCPI Novapierre Residentiel. Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

Au surplus, à supposer l’inaction fautive de la SCPI défenderesse établie, Monsieur [W] [U] [Y] [T] qui évoque que « ce comportement global a provoqué et continue à [lui] faire grief », ne démontre pas en quoi la faute reprochée lui causerait un quelconque préjudice.

Dès lors, Monsieur [W] [U] [Y] [T] sera débouté de sa demande indemnitaire complémentaire.

1-6 Sur la garantie des assureurs :

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur de la SCPI Novapierre Residentiel, ainsi que la société Maaf Assurances SA, en qualité d’assureur de Monsieur [F] [L], ne contestent pas le principe de la mobilisation de leurs garanties.

S’agissant de garanties facultatives, elles seront déclarées bien fondées à opposer à leurs assurés et aux tiers lésés, les limites de leurs garanties contractuelles.

II - Sur les demandes de remboursement des frais exposés durant les opérations d’expertise et de justification, ou à défaut, de réalisation des travaux sous astreinte formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] sollicite la condamnation de la SCPI Novapierre Residentiel d’avoir à réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte, et ce, à défaut de communication des justificatifs de leur réalisation.

De plus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] sollicite le remboursement des dépenses de recherches de fuites en soulignant l’inertie de la SCPI Pierre 48 dans l’exécution des travaux ce qui fait peser un risque sur les parties communes de l’immeuble.

La SCPI Novapierre Residentiel indique qu’elle a fait réaliser les travaux, comme rappelé ci-dessus. Par ailleurs, pour les mêmes motifs qu’exposées précédemment, la société défenderesse rappelle qu’il ne peut lui être reproché aucune inertie fautive.

***

2-1 Sur la demande de justification, ou à défaut, de réalisation des travaux sous astreinte

Comme précédemment indiqué, la SCI Novapierre Residentiel justifie d’avoir réalisé les travaux et la demande de Monsieur [W] [U] [Y] [T] sur ce point a été rejetée. En conséquence, il convient de débouter également le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande formée à ce titre.

2-2 Sur la demande de remboursement des frais exposés durant les opérations d’expertise

La SCPI Novapierre Residentiel a été reconnue responsable des désordres liés au dégât des eaux, survenu en mai 2017, non en raison d’une inertie fautive mais sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

A ce titre, il est dès lors justifié de rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] les frais engagés en raison de l’expertise judiciaire et il convient de retenir comme justifiés les frais suivants : - 461,13 € au titre de la recherche de fuite réalisée au cours des opérations d’expertise, - 288 € au titre des frais des gestion du syndic de copropriété au titre du suivi d’expertise.

La représentation et l’assistance du syndicat des copropriétaires par un avocat au cours des opérations d’expertise relève des frais irrépétibles et doit donc être examinée à ce titre (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 5, 18 décembre 2013, n° RG 12/04541), de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] sera débouté de sa demande spécifique formée au titre « des frais judiciaires engendrés par l’expertise » (3.000 €).

III - Sur les recours en garantie

La SCPI Novapierre Residentiel sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [F] [L], la société Maaf Assurances SA, en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L] et de la société Bâti Deco, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

A ce titre, elle fait valoir que : - Monsieur [F] [L] engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil mais également sur le fondement de sa responsabilité contractuelle (ancien article 1147 du code civil, applicable au cas d’espèce) ; - s’agissant de la responsabilité contractuelle de Monsieur [F] [L], il ressort du rapport d’expertise que les travaux de rénovation n’ont pas été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ; Monsieur [F] [L] n’a pas surveillé les travaux qu’il avait confiés à son sous-traitant, et a donc failli à son obligation de réaliser les travaux de rénovation dans les règles de l’art et conformément aux documents contractuels, ce qui a causé les désordres constatés ; - concernant la responsabilité de la société Bâti Deco, cette dernière n’a pas été agréée par la société Novapierre Residentiel et a mal réalisé le raccordement du lavabo et de la douche équipant la salle d’eau de son appartement, en omettant de poser un ciment à prise rapide, ce qui a directement causé la fuite ; elle a donc commis une faute en lien direct avec les dommages constatés.

La SCPI Novapierre Residentiel précise qu’en application de l’article L. 124-1 du code des assurances, elle peut agir directement contre l’assureur des responsables (en l’espèce, la société Maaf Assurances SA) qui est tenu, in solidum, avec son assuré. La société Axa France Iard indique, quant à elle et à titre subsidiaire, qu’à supposer qu’elle doive indemniser le préjudice causé par le sinistre litigieux au titre de sa police d’assurance, elle devra être relevée et garantie par Monsieur [F] [L] et son assureur la société Maaf Assurances SA, uniquement sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA soutiennent que l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que « l’inaction de la SCPI PIERRE 48 a conduit à allonger de plusieurs mois la durée de l’expertise. Il a été nécessaire d’insister auprès de la SCI PIERRE 48 pour faire mettre en cause l’entreprise [L] et conduire à une ordonnance commune » ; dès lors, s’il n’est pas discuté que Monsieur [F] [L] était tenu de surveiller les prestations de son sous-traitant, il est démontré que la SCPI Novapierre Residentiel a toujours contesté sa responsabilité dans ce sinistre et que son attitude a prolongé les différents préjudices subis, ce qui justifie que la SCPI Novapierre Residentiel supporte 20 % des sommes réclamées par Monsieur [W] [U] [Y] [T] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9].

Par ailleurs, sur l’appel en garantie fondé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], aux mêmes motifs que précédemment évoqués, Monsieur [F] [L] et la société Maaf Assurances SA font valoir qu’ils ont été très tardivement attraits aux opérations d’expertise, puis qu’ils ont accepté de transiger dès le dépôt du rapport en juillet 2019 ; en conséquence, ils ne sauraient être condamnés à régler les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9].

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s'ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l'espèce, s’agissant du recours en garantie formé par Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel à hauteur de 20 %, il y a lieu de rejeter cette demande dans la mesure où il a été vu précédemment qu’aucune inertie fautive ne peut être retenue à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel à l’origine de la persistance du sinistre, au regard de la complexité des investigations techniques diligentées pour déterminer l’origine de la fuite et établir les responsabilités.

S’agissant du recours en garantie formé par la société Axa France Iard à l’encontre de Monsieur [F] [L] et de son assureur, la société Maaf Assurances SA, la société Axa France Iard fonde sa demande sur la responsabilité de plein de droit, visée à l’article 1792 du code civil, sans développer aucun moyen relatif à un éventuel manquement fautif de Monsieur [F] [L] de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Il s’agit d’une responsabilité objective sans faute qui ne peut jouer dans le cadre d’un recours en garantie. Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant du recours en garantie formé par la SCPI Novapierre Residentiel à l’encontre de Monsieur [F] [L] et de son assureur, la société Maaf Assurances SA, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1, il est établi que des travaux de rénovation ont été confiés en 2011 par la SCPI Novapierre Residentiel à Monsieur [F] [L] et selon le rapport d’expertise, ces travaux ayant été mal réalisés et de manière non conforme aux règles de l’art (absence de raccordement entre le lavabo et la douche).

Monsieur [F] [L] était tenu de vérifier les travaux confiés par lui à son sous-traitant, la société Bâti Deco.

Il a donc failli à son obligation de réaliser les travaux de rénovation dans les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ce qui engage sa responsabilité sur le fondement d’une faute contractuelle.

Il convient en outre de souligner que l’absence d’agrément du sous-traitant par la SCPI Novapierre Residentiel est sans incidence sur la responsabilité de son cocontractant, entrepreneur principal.

Monsieur [F] [L] ne conteste par ailleurs pas sa responsabilité.

Au regard de ces éléments, Monsieur [F] [L] et la société Maaf Assurances SA seront condamnés à garantir, la SCPI Novapierre Residentiel des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

S’agissant du recours en garantie formé par la SCPI Novapierre Residentiel à l’encontre de la société Maaf Assurances SA, en qualité d’assureur de la société Bâti Deco, il est constant que le sous-traitant qui a commis une faute engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du maître de l’ouvrage, sur le fondement de l’article 1240 du code civil (Cass. ass. plén., 12 juillet 1991, n° 90-13602).

En l’espèce, Monsieur [F] [L] a sous-traité les travaux litigieux à l’origine des désordres susvisés à la société Bâti Deco. Il est constant que cette dernière a mal réalisé le raccordement du lavabo et de la douche équipant la salle d’eau de l’appartement de la SCPI Novapierre Residentiel, en omettant de poser un ciment à prise rapide, ce qui a directement causé la fuite (voir le rapport d’expertise du 21 juillet 2019, pages 47 et 48).

La société Bâti Deco a donc commis une faute en lien de causalité direct et certain avec les dommages constatés dans les appartements de la SCPI Novapierre Residentiel et de Monsieur [W] [U] [Y] [T], de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Toutefois, il est constant qu’il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie (ex. : Civ. 1ère, 24 janvier 1995, n° 92-21.542 ; 13 novembre 1996, n° 94-10.031, publiés au bulletin ; Civ. 2ème, 8 janvier 2009, n° 07-18.908 ; 22 janvier 2009, n° 07-19.532, diffusé ; 7 mars 2019, n° 18-13.347, publié, etc.). Or, en l’espèce, la société Novapierre Residentiel ne justifie par aucun élément de preuve que la société Bâti Deco serait assurée auprès de la société Maaf Assurances SA, de sorte qu’elle devra être déboutée de son recours en garantie formé à l’encontre de cet assureur. 

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie.

IV - Sur la demande indemnitaire formée par la SCPI Novapierre Residentiel

La SCPI Novapierre Residentiel sollicite à l’encontre de Monsieur [F] [L], la société Maaf Assurances SA (en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L] et de la société Bâti Deco), et la société Axa France Iard (son propre assureur en application de son contrat multirisques immeuble souscrit), la réparation de son propre préjudice à savoir les travaux de mise en conformité engagés (en ce compris les travaux supplémentaires de pose d’une culotte de fonte comme préconisés par l’expert judiciaire) ainsi que les frais de recherche de fuites réalisée par la société Blanche.

Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA font valoir que la SCPI Novapierre Residentiel sollicite le remboursement de la somme de 8935,49€ TTC, soit 2668,73 € de plus que le coût validé par l’expert, au motif que des travaux complémentaires sur la descente d’eaux pluviales auraient été rendus nécessaires ; l’expertise judiciaire n’a pas permis de révéler que la descente d’eaux pluviales était cassée dans sa partie encastrée et cela ne saurait être imputée à Monsieur [F] [L].

La société Axa France Iard ne conclut pas sur cette demande.

***

Il est établi par les éléments de procédure ainsi que par le présent jugement que Monsieur [F] [L] et la société Bâti Deco sont responsables du sinistre, objet du présent litige.

Cependant, comme précédemment relevé, la société Novapierre Residentiel ne justifie par aucun élément de preuve que la société Bâti Deco serait assurée auprès de la société Maaf Assurances SA, de sorte qu’elle devra être déboutée de sa demande formée à l’encontre de cet assureur. 

La société Maaf Assurances SA, en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L] ne conteste pas sa garantie.

Il est également constant que la SCPI Novapierre Residentiel est titulaire d’un contrat d’assurance multirisques immeuble souscrit auprès de la société Axa France Iard qui couvre les désordres subis au titre des dégâts des eaux.

Dès lors, Monsieur [F] [L], la société Maaf Assurances SA, en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L] et de la société Bâti Deco, ainsi que la société Axa France Iard, au titre des garanties contractuelles souscrites par la SCPI Novapierre Residentiel, devront en principe indemniser cette dernière des préjudices subis en raison du dégât des eaux (résultant de la réalisation non conforme de travaux par la société Bâti Deco). Au titre des préjudices, il convient de relever que le devis de rénovation de la salle de bains, établi le 9 novembre 2018 par la société Blanche, et validé par l’expert judiciaire, est d’un montant de 6.266,76 € TTC.

Or, la SCPI Novapierre Residentiel sollicite, à l’appui d’une facture du 31 janvier 2020, le remboursement de la somme de 8935,49 € TTC, soit 2668,73 € de plus que le coût validé par l’expert en raison de la réalisation de travaux complémentaires sur la descente d’eaux pluviales (pose d’une culotte en fonte). Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

S’il est mentionné la réalisation de ces travaux complémentaires tant dans le compte-rendu de travaux du 29 janvier 2020 (pièce 15 de la SCPI Novapierre Residentiel) que dans la facture susmentionnée, il convient cependant de souligner que ces travaux supplémentaires n’ont pas fait l’objet d’une validation de l’expert judiciaire (puisque réalisés postérieurement au dépôt du rapport). De plus, l’expert n’évoque pas ces travaux dans son rapport.

Par ailleurs, la SCPI Novapierre Residentiel ne produit aucun élément permettant de justifier de la nécessité de la réalisation de ces travaux complémentaires. Elle ne rapporte donc pas la preuve que ces travaux supplémentaires sont imputables à Monsieur [F] [L] et à la société Bâti Deco.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le montant validé par l’expert soit la somme de 6.266,76 € TTC (au titre des travaux de remise en conformité) à laquelle s’ajoute la somme de 215,78 € HT, soit 237,36€ TTC, au titre des frais de recherche de fuite réalisée par la société Blanche (pièce 4 de la SCPI Novapierre Residentiel).

V - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

La SCPI Novapierre Residentiel et son assureur, la société Axa France Iard, Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [X] [K].

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Cécile PLOT.

La SCPI Novapierre Residentiel et son assureur, la société Axa France Iard, seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [W] [U] [Y] [T] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] la somme la somme de 3.000 euros chacun, soit la somme totale de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] recevable en son intervention volontaire, Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

DÉCLARE la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, responsables des désordres d’infiltration subis par Monsieur [W] [U] [Y] [T] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

DÉCLARE Monsieur [F] [L] responsable des désordres d’infiltrations subis par Monsieur [W] [U] [Y] [T] sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour faute prévue à l’article 1240 du code civil,

DÉBOUTE Monsieur [W] [U] [Y] [T] de sa demande de voir condamner la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, à communiquer sous astreinte - s’agissant de travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport - soit la justification de l’intervention d’un maître d’œuvre, soit les justificatifs de contrôle des travaux exécutés dans son appartement par l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9],

CONDAMNE in solidum la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et son assureur, la société Axa France Iard, Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA (dans les limites et conditions des garanties des assureurs), à payer à Monsieur [W] [U] [Y] [T] : * la somme de 408,09 € TTC au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 2 novembre 2017, * la somme de 1221,88 € TTC au titre du préjudice matériel, * la somme de 450 € TTC au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Monsieur [W] [U] [Y] [T] du surplus de ses demandes formées au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 2 novembre 2017 et du préjudice de jouissance ainsi que de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et de son assureur, la société Axa France Iard au paiement de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de la somme de 7.000€,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] de ses demandes de condamnation de la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, à communiquer sous astreinte la justification de la réalisation de travaux de mise en conformité préconisés par l’Expert Judiciaire selon la demande formée par Monsieur [W] [U] [Y] [T], et à défaut de la justification satisfaisante, de la réalisation de ces travaux,

CONDAMNE in solidum la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et son assureur, la société Axa France Iard, Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA (dans les limites et conditions des garanties des assureurs), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] : * la somme de 461,73 € au titre des frais de recherches de fuites effectuées, * la somme de 288 € au titre des frais des gestion du syndic de copropriété au titre du suivi d’expertise,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande formée au titre des frais judiciaires engendrés par l’expertise (représentation et assistance par un avocat au cours des opérations d’expertise : 3.000 €), Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15856 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVTI

DÉCLARE la société Axa France Iard, en qualité d’assureur de la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et la société Maaf Assurances SA, en qualité d’assureur de Monsieur [F] [L], bien fondées à opposer à leurs assurés et aux tiers lésés les limites et plafonds de leurs garanties,

CONDAMNE la société Axa France Iard à garantir la société Novapierre Residentiel de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, à garantir la SCPI Novapierre Residentiel de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

DÉBOUTE la SCPI Novapierre Residentiel de son recours en garantie formé à l’encontre de la société Maaf Assurances SA, recherchée en qualité d’assureur de la société Bâti Deco,

DÉBOUTE Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, de leur recours en garantie formé à l’encontre de la SCPI Novapierre Residentiel à hauteur de 20 %,

DÉBOUTE la société Axa France Iard de son recours en garantie formée à l’encontre de Monsieur [F] [L] et de la société Maaf Assurances SA,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs recours en garantie,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [L], la société Maaf Assurances SA, en sa qualité d’assureur de Monsieur [F] [L], ainsi que la société Axa France Iard, à payer la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48 : *la somme de 6.266,76 € TTC au titre des travaux de remise en conformité, *la somme de 237,36 € TTC au titre des frais de recherche de fuite,

DÉBOUTE la SCPI Novapierre Residentiel du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des travaux de mise en conformité,

CONDAMNE in solidum la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et son assureur, la société Axa France Iard, Monsieur [F] [L] et son assureur, la société Maaf Assurances SA, aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [X] [K],

ACCORDE à Maître Cécile PLOT le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCPI Novapierre Residentiel, venant aux droits de la SCPI Pierre 48, et son assureur, la société Axa France Iard, à payer à Monsieur [W] [U] [Y] [T] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 3.000 euros chacun, soit la somme totale de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président