Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [F] [W]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10060 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GOR

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10060 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GOR

Suivant bail signé le 16 mai 2023 à effet le même jour, la société ELOGIE-SIEMP a donné en location à Monsieur [F] [W] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer de 262,82 euros, hors charges, révisable en fonction de l’indice de référence des loyers.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer dès septembre 2023, le 18 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 758,25 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux. La CAF a été saisie le 17 juin 2024. Par assignation en référé délivrée le 2 octobre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a attrait Monsieur [F] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ; – d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués ou dire qu’ils seront régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution – de condamner par provision le locataire au paiement des sommes suivantes : – 1438,42 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 octobre 2024, échéance d’août 2024 incluse ; – A compter du 1er septembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux ; – 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 mars 2025.

Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette locative est de 2948,64 euros au 20 mars 2025, mois de février 2025 inclus. Il a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il a sollicité une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables, le locataire indiquant avoir récemment procédé à un règlement.

Monsieur [F] [W], comparant en personne, indique avoir repris le paiement des loyers courants, et indique en produisant le décompte en ligne sur son portable, que sa dette est de 2626,64 euros à ce jour. Il indique avoir une demande de FSL en cours et propose de régler la dette en trois mois, soit deux échéances de 875 euros au mois de mai et juin 2025 et une dernière échéance au mois de juillet 2025 soldant la dette, le tout en sus des loyers courants, et suspensifs de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (03/10/2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (17/06/2024).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [W], le 18 juin 2024, pour un montant principal de 758,25 euros au titre des loyers et charges impayés. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2024, soit six semaines mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [F] [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ELOGIE-SIEMP produit un décompte démontrant que la partie défenderesse reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif, la somme de 2948,64 euros à titre provisionnel, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, mois de février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [W] à payer à titre provisionnel à la société ELOGIE-SIEMP, la somme de 2948,64 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui demande à bénéficier d’un échéancier suspensif de la clause résolutoire. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la situation du locataire, des besoins et de l’accord du bailleur qui ne s’y oppose pas, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif, et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société ELOGIE-SIEMP.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société ELOGIE-SIEMP,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2023 à effet le même jour, entre la société ELOGIE-SIEMP et Monsieur [O] [W], concernant l’appartement sis [Adresse 2], sont réunies au 31 juillet 2024,

CONSTATONS que Monsieur [O] [W] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à ELOGIE-SIEMP SA la somme provisionnelle de 2948,64 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Monsieur [F] [W] à s’acquitter de cette dette selon deux échéances de 875 euros au mois de mai et juin 2025 et une dernière échéance au mois de juillet 2025 soldant la dette, le tout en sus des loyers courants, et suspensifs de la clause résolutoire,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, Dans ce cas et en conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [F] [W], du logement sis [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution et DISONS n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration, FIXONS, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [F] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à la société ELOGIE-SIEMP ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie, DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

DEBOUTONS la SA ELOGIE-SIEMP de ses autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.