Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [B]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10527 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KKX

N° MINUTE : 16

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE Madame [F] [B], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10527 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KKX

Suivant bail signé le 9 février 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné en location à Madame [F] [B], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. La locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer, le 10 avril 2024, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, et visant la clause résolutoire insérée au bail. La CCAPEX a été saisie le 18 avril 2024. Par assignation en référé délivrée le 30 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a attrait Madame [F] [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et de constater en conséquence la résiliation du bail, – d'ordonner l'expulsion sans délai de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ; – de condamner par provision Madame [F] [B], au paiement des sommes suivantes : -2919,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 ; -390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -une indemnité mensuelle provisionnelle, égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; -les dépens en ce compris le frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le bailleur, représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 2396,09 euros au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse et indiqué être d’accord pour que Madame [F] [B] bénéfice d’un échéancier suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 80 euros par mois sur 36 mois en sus des loyers courants et a maintenu le surplus des demandes de son assignation.

Madame [F] [B], comparaissant en personne, a reconnu la dette et a fait état de sa demande d’échéancier telle que validée contractuellement par le bailleur à hauteur de 80 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande 

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [F] [B], le 10 avril 2024 au titre des loyers et charges alors impayés, Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [F] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [F] [B], reste lui devoir la somme de 2396,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, échéance de févier 2025 incluse Madame [F] [B] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2024.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, qui a repris le paiement des loyers courants et qui le demande. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de l’accord des parties à l’audience, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif.

En cas de non- respect de cet échéancier, il convient de prévoir dans le dispositif l’expulsion de Madame [F] [B], de dire n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles qu’aucun des éléments versés à la procédure ne justifie au titre d’une « expulsion sans délai », et la fixation de l’indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; Il sera rappelé que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par [Localité 4] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de [Localité 4] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2022, entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [F] [B], concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies au 23 mai 2024 ;

CONSTATONS que Madame [F] [B] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,

CONDAMNONS Madame [F] [B] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2396,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2024 ;

AUTORISONS Madame [F] [B] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 80 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

DISONS que le premier versement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chaque mois,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, Dans ce cas et en conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [F] [B], du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et DISONS n’y a avoir lieu à suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale susvisés ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [F] [B] égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise et au besoin CONDAMNONS Madame [F] [B] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [F] [B] au paiement des dépens en ce compris les frais de commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge