Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08214 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4IX

Minute : 25/594

Société IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [D] [E] Représentant : Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,juge des contentieux de la protection, en présence de Lola Montebello,auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F siège social, [Adresse 2] [Localité 3]

représentée Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [E] demeurant [Adresse 8]

( Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, sous le numéro C-93008-2025-000224, accordée le 09 janvier 2025 au TJ de Bobigny)

représenté par Maître Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de Seine Saint Denis

D'AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [D] [E] et Madame [Z] [E] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 441,69 euros et 22,90 euros, augmenté des provisions sur charges.

Madame [Z] [E] a donné congé du logement par lettre du 23 mars 2017.

Selon avenant au contrat, la location d’un emplacement de stationnement 1396P-0071 a été résiliée et la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [D] [E] un emplacement de stationnement 1396P-0073 situés [Adresse 8] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 23,73 euros avec remise de 11,46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4744,35 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception a été reçu le 8 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [D] [E] aux fins de : • à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, • ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, • dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution, • condamner Monsieur [D] [E] au paiement de la somme de 6919,76 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, • le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, • le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, • rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 septembre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5818,20 euros arrêtée au 17 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement ;

LA SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient que Monsieur [D] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 10 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Monsieur [D] [E], assisté demande au juge des contentieux de la protection de : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, - rejeter les demandes de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, - à titre principal, - accorder à Monsieur [E] les plus larges délai de paiement pour se libérer de sa dette, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F au paiement de 2000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - à titre subsidiaire, - accorder à Monsieur [E] les plus larges délais pour quitter les lieux.

Il reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement sur une durée de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique être de bonne foi et qu’il effectue des paiements parfois du double du loyer. Il a rencontré des problèmes de santé chroniques, ce qui impacte son activité professionnelle. Il a effectué une demande auprès de la MDPH à ce titre et bénéficie de l’aide de sa famille. Il perçoit une allocation d’aide au retour à l’emploi et bénéficie d’un suivi social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 9 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBBILIERE 3F communique un décompte actualisé au 5 mai 2025, à hauteur de 5680,98 euros, tenant compte derniers paiements effectués en mars et avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2015, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 05 mai 2025 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 46,17 euros, (frais de rejet de 27 fois 1,71 euros).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [E] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5634,78 euros, au titre des sommes dues au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er juillet 2015 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2015 à compter du 23 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [E], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [D] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [E] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas condamnée aux dépens. Il convient de rejeter la demande de Monsieur [D] [E] au titre des frais irrépétibles de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2015 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [D] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 5634,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 05 mai 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [D] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 160 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT