Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08486 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5PK

Minute : 25/597

S.A. BATIGERE HABITAT Représentant : Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Monsieur [E] [X] Madame [Y] [U] épouse [X]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [X] demeurant [Adresse 4] [Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U] épouse [X]

demeurant [Adresse 4] [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2000, la SA d'HLM du Val de Seine SOVAL a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Selon procès verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2018, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a approuvé le traité de fusion du 2 mai 2018 prévoyant la fusion par absorption de la société SOVAL.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3300,68 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 8 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] aux fins de : • constater l’acquisition de la clause résolutoire, • dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] devront libérer de leur personne et de ses biens et de tous occupants de son chef le logement, • dire qu’à défaut il sera procédé à leur expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est, • condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] au paiement de la somme de 4618,37 euros au titre de la dette locative , à parfaire selon le décompte fourni lors des débats, avec intérêts à compter de la décision, • les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale la montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à leur départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit, • les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, • les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et aux dépens, y compris ceux de l'exécution.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 18 septembre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8182,62 euros arrêtée au 14 mars 2025 . elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U], régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article XX du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part , la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 27 mai 2000 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 août à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 mai 2000 à compter du 15 août 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mai 2000, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 151,96 euros et 209,79 euros.

Le contrat de bail ne prévoit pas expressément la solidarité entre les locataires.

Cependant, Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 7820,87 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024 sur la somme de 3300,68 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mai 2000 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 15 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à compter du 15 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

Page CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 7820,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 mars 2025 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 3300,68 euros, et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu'à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [Y] [X] née [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 juillet 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT