Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00275 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TXT3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant domicilié es-qualité audit-siège.

C/

[X] [T], ayant pour adresse temporaire [Adresse 5]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 19 Mai 2025

à M. [X] [T]

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant domicilié es-qualité audit-siège

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [T], ayant pour adresse temporaire [Adresse 5], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 8 avril 2022, la SA ADOMA a signé un contrat de résidence avec Monsieur [X] [T] portant sur un local d’habitation, situé [Adresse 7] moyennant une redevance mensuelle de 391,24 euros.

Monsieur [X] [T] n’ayant pas respecté les dispositions du règlement intérieur au regard de son comportement, une plainte était déposée le 29 avril 2024 pour menace de mort à l’encontre du directeur territorial adjoint de la société ADOMA et la résiliation du contrat lui était notifiée par lettre recommandé notifiée par commissaire de justice le 24 avril 2024 avec un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SA ADOMA a fini par assigner Monsieur [X] [T] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir : - Constater la résiliation du contrat de résidence en application de la convention et du règlement intérieur ; - Prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [T] ; - Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur soit la somme de 391,24€ et ce jusqu’au départ effectif du résident ; - Supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution - Le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l'audience du 28 mars 2025.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes formulées dans l’assignation.

Monsieur [X] [T], conteste les faits de menaces de mort qui lui sont reprochés à l’égard du directeur et affirme ne l’avoir ni insulté ni menacé mais lui avoir seulement demandé de ne pas intervenir à la suite d’une bagarre qui a eu lieu à l’extérieur de l’établissement. Il ajoute avoir deux enfants et avoir fait une demande de logement social.

La décision était mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles L 633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation régissent les logements-foyers. Le contrat de résidence n’étant pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture ne sont pas obligatoires.

L’action est donc recevable.

En application de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1224 du Code civil dispose : “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le contrat de résidence prévoit en son article 11) « [8] » que le contrat peut être résilié à l’initiative du gestionnaire en cas de « manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Il apparaît donc que le contrat prévoit que la résiliation peut intervenir qu’en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et que cette résiliation suppose donc une appréciation de la gravité du manquement invoqué. Il ne s’agit pas d’une clause résolutoire qui s’impose au juge. Compte tenu des contestations de Monsieur [T] et du fait qu’aucune suite n’a pour l’instant été donnée à la procédure pénale dont il n’est fourni que la plainte, un débat existe indéniablement sur l’existence des manquements au règlement invoqués et l’appréciation de la gravité de ces manquements, appréciation qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, mais du juge du fond qui pourra éventuellement prononcer et non constater la résiliation du bail. En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais accessoires

LA SA ADOMA, partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SA ADOMA ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l'existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de la SA ADOMA à l’encontre de Monsieur [X] [T] ;

DISONS en conséquence n'y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS la SA ADOMA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA ADOMA aux dépens ;

RAPPELLONS l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente