Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/54061

N° Portalis 352J-W-B7I-C44FO

N° : 9

Assignation du : 03 et 04 Juin 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE MG PARTNERS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 6]

représentée par Maître Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS - #D1878

DEFENDEURS

SELAS ETUDE JP, en la personne de Maître [H] [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société OVTP

[Adresse 8] [Localité 6]

représentée par Maître Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS - #C0479

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, agissant sur poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 5] [Localité 6]

représentée par Maître Isabelle SIMONNEAU, avocat au barreau de PARIS - #D0578

Monsieur [N] [K] [Adresse 3] [Localité 7]

représenté par Maître Sami KOUHAIZ, avocat au barreau de PARIS - #G0637

S.A.S. OVTP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 19 décembre 2019, la société par actions simplifiée FONCIERE MG PARTNERS a donné à bail commercial à Monsieur [N] [K] et Monsieur [B] [U], agissant au nom et pour le compte de la société par actions simplifiée OVTP en cours de formation, des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 72000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte du même jour, Monsieur [K] s'est porté caution solidaire des engagements de la société OVTP au titre du bail précité.

Par acte extrajudiciaire délivré le 18 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 103 983,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, augmentée du coût de l'acte.

Par exploits délivrés les 3 et 4 juin 2024, la société FONCIERE MG PARTNERS a fait assigner la société OVTP et Monsieur [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, essentiellement, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion de la société preneuse ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef et condamner solidairement la société OVTP et Monsieur [K] à payer à la société FONCIERE MG PARTNERS la somme provisionnelle de 128 752,36 euros au titre de la dette locative, la somme de 12875,24 euros au titre de la clause pénale, outre la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société OVTP et désigné la société d'exercice libéral par actions simplifiée ETUDE JP en qualité de mandataire judiciaire liquidateur.

La société ETUDE JP, en qualité de liquidateur de la société OVTP, est intervenue volontairement à l'instance.

L’assignation a été dénoncée à la société anonyme BRED BANQUE POPULAIRE et à la société anonyme CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, créanciers inscrits. La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a constitué avocat.

A l'audience du 16 avril 2025, la société FONCIERE MG PARTNERS soutient oralement ses conclusions régulièrement visées par le greffier, aux termes desquelles elle entend voir : « DECLARER recevable et bien fondée la société FONCIERE MG PARTNERS en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - CONDAMNER, par provision, Monsieur [N] [K], en qualité de Caution solidaire et personnelle, à payer à la société FONCIERE MG PARTNERS la somme de 72. 000 euros HT ; - AUTORISER la société FONCIERE MG PARTNERS à conserver à titre provisionnel le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 18. 000 euros ; - JUGER que les demandes de condamnations solidaires formulées à l'encontre d'OVTP sont désormais sans objet, suite à l'ouverture de sa liquidation judiciaire ; - DEBOUTER Me [E], es-qualité de liquidateur d'OVTP et Monsieur [N] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER Monsieur [N] [K] à payer à la société FONCIERE MG PARTNERS la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [N] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, en application de l'article 696 du même Code, ainsi que tous frais de signification et d'exécution, y compris la partie des honoraires de recouvrement issu de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de justice en matière civile et commerciale, mise à la charge de la créancière ; - RAPPELER que l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir est de droit. »

Soutenant oralement ses conclusions régulièrement déposées à l'audience, Monsieur [K] entend voir : « 1. Rejeter toutes les demandes de la FONCIERE MG PARTNERS ; 2. Condamner au versement d’une provision en vue de l’indemnisation des préjudices de Monsieur [R] [K] hauteur de 50.000 euros. 3. Condamner la FONCIERE MG PARTNERS au versement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les débats devant le juge des référés du tribunal judiciaire sont soumis au principe de l'oralité, de sorte que la présente juridiction n'est saisie que des prétentions oralement reprises, fût-ce par référence à un écrit régulièrement déposé à l'audience et visé par le greffier d'audience, par le conseil des parties présent à l'audience. En l'espèce, la société ETUDE JP, bien que représentée par son conseil à plusieurs audiences successives, n'a formulé oralement aucune demande, ni ne s'est verbalement référée à des conclusions écrites déposées à une audience et visées par le greffier. Aussi la présente juridiction n'est-elle saisie d'aucune demande émanant de cette partie.

Il est également relevé que les demandes en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en paiement par provision de sommes d'argent formulées à l'encontre de la société OVTP par l'acte introductif d'instance ont été abandonnées par la société FONCIERE MG PARTNERS, de sorte que la présente juridiction n'en est pas saisie et qu'elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Enfin, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur les demandes formulées par la société FONCIERE MG PARTNERS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, les prétentions formulées par la société FONCIERE MG PARTNERS reposent sur le bail signé le 19 décembre 2019 et portant sur des locaux sis [Adresse 2], dont il ressort des écritures déposées par les parties à l'audience – concordantes sur ce point- qu'il a été repris par la société OVTP.

1.1. Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pouvoirs du juge des référés saisi sur le fondement de l'article 835 alinéa second sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

Conformément à l'article L641-13 du code de commerce, le bailleur est fondé à obtenir le paiement des créances nées postérieurement au jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité, qui doivent être payées à leur échéance.

En l'espèce, l'article 10 du bail du 19 décembre 2019 stipule : « A titre de garantie du paiement régulier des loyers, charges, taxes et accessoires, de la bonne et entière exécution des clauses et conditions du bail, des réparations et travaux à charge du PRENEUR, et des sommes dues par le PRENEUR dont le BAILLEUR pourrait être tenu responsable, le PRENEUR verse au BAILLEUR ou à son représentant, à la signature des présentes, un dépôt de garantie, dont le montant est de : DIX-HUIT MILLE EUROS (18 000 €), correspondant à trois (3) mois de loyer en principal.

Cette somme ne sera pas productive d'intérêt, le PRENEUR renonçant expressément à invoquer, les dispositions de l'article L. 145-40 du Code de commerce.

Celte somme sera remboursée au PRENEUR après complet déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute somme due au BAILLEUR notamment à titre de dégât ou qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu pour responsable. Cette somme, équivalente à trois (3) mois de loyer en principal, variera automatiquement et sans notification préalable dans les mêmes proportions que le loyer principal en cas de révision ou par application de la clause d'indexation de manière à être égal en permanence à trois (3) mois de loyer en principal. Le dépôt de garantie pourra être immédiatement affecté par le BAILLEUR, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le PRENEUR en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le PRENEUR entre les mains du BAILLEUR, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier. Le dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être utilisé par le PRENEUR pour le paiement du loyer ou des charges, ceux-ci devant être régulièrement payés aux dates et conditions fixées par le présent contrat. S'agissant d'une créance à l'encontre du BAILLEUR, celle-ci est nécessairement connexe à toute créance née des présentes dont pourrait exciper le BAILLEUR à l'encontre du PRENEUR et dès lors, dans l'hypothèse d'une procédure collective (notamment d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire), le BAILLEUR est fondé à compenser le montant de ce dépôt de garantie avec toutes sommes susceptibles de faire dans son intérêt l'objet d'une déclaration de créance, sans que la compensation ne modifie la nature de la créance et les éventuels privilèges attachés à cette créance. En cas de résiliation du bail pour une faute imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera définitivement acquis au BAILLEUR, à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres. »

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société OVTP par jugement du 5 juin 2024 et que le bail a été résilié par la société ETUDE JP en qualité de liquidateur de la société OVTP au mois d'octobre 2024. La société FONCIERE MG PARTNERS justifie d'une créance de loyers postérieurs au jugement d'ouverture -et donc exigibles à leur échéance- de 42 538,54 euros.

Elle démontre ainsi l'existence d'une créance connexe à sa dette en restitution du dépôt de garantie. Aussi sera-t-il fait droit à sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre provisionnel.

1.2. Sur la demande de provision dirigée contre Monsieur [K]

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction temporellement applicable, dispose que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. L'article 2292 du même code précise que le cautionnement ne se présume point, qu'il doit être exprès, et qu'on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, par acte du 19 décembre 2019, Monsieur [K] s'est constitué caution solidaire des engagements pris par la société OVTP au titre du bail signé le même jour avec la société FONCIERE MG PARTNERS pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges, impôts, taxes, accessoires, intérêts et pénalités de retard, astreinte, dommages et intérêts, frais de réparation et d'entretien ou de remise en état des locaux loués et plus généralement de toutes dettes dont la locataire demeurerait débitrice, pour une durée de neuf années et dans la limite de 72 000 euros en principal, en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Dans le cadre de la présente instance, la société FONCIERE MG PARTNERS sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui payer par provision la somme de 72 000 euros au titre de loyers dus par la société OVTP et demeurés impayés.

Monsieur [K] soulève deux contestations.

En premier lieu, il affirme que l'inertie du bailleur dans la constitution de sûretés et la tardiveté de son action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire l'ont privé de tout recours subrogatoire qu'il aurait été susceptible d'exercer.

L'article 2314 du code civil, dans sa rédaction temporellement applicable, dispose que la caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de la caution. Toute clause contraire est réputée non écrite.

L'invocation du mécanisme de la cession d'actions suppose la réunion cumulative de trois conditions : - la perte d'un droit préférentiel susceptible de profiter à la caution par voie de subrogation, soit qui existait au moment du cautionnement, soit que le créancier avait pris l'engagement de constituer ; - l'imputabilité au créancier de cette perte de droit ; - l'existence d'un préjudice subi par la caution.

En l'espèce, l'article 11 du contrat de bail impose à la société OVTP de transmettre au bailleur une garantie bancaire à première demande d'un montant de 36 000 euros dans les trois semaines de la signature de l'acte ; il prévoit en outre le versement par la société OVTP d'un dépôt de garantie du même montant, devant lui être restitué postérieurement à la remise de la garantie bancaire. Il est rappelé que par l'effet de la reprise de l'acte par la société OVTP, le contrat est réputé avoir été conclu par celle-ci dès sa prise d'effet, de sorte que sa signature par Monsieur [K] apparaît indifférente.

Il est constant, comme ressortant des écritures concordantes de la société FONCIERE MG PARTNERS et Monsieur [K], que ni la garantie bancaire à première demande, ni la somme destinée à s'y substituer, n'ont été remises au bailleur, qui ne démontre ni n'allègue avoir entrepris de diligence aux fins de se constituer ces garanties.

Par ailleurs, il ressort des décomptes versés aux débats que le compte locataire de la société OVTP a, dès la prise d'effet du bail, été débiteur, à l'exception d'une période d'équilibre d'une durée avoisinant deux mois. Par courrier du 7 avril 2021, la société FONCIERE MG PARTNERS a informé la société OVTP du montant du solde débiteur de son compte -soit 50 221,80 euros-, l'a assurée de sa compréhension quant au temps nécessaire à la finalisation des travaux préalables à l'ouverture du commerce et l'a invitée à maintenir le quantum de sa dette en-dessous d'une somme de 50000 euros. Entre le mois d'avril 2021 et le 31 décembre 2023, le montant de la dette locative a oscillé 47305 et 87863 euros, nonobstant l'ouverture du commerce exploité par la société OVTP le 8 juin 2023.

Le commandement de payer, préalable nécessaire à l'engagement de l'action en constat de la résiliation de plein droit du bail, a été délivré le 18 janvier 2024 et dénoncé le 29 janvier 2024 à Monsieur [K] en qualité de caution. Par ordonnance du 27 mars 2024, un mandataire ad hoc a été nommé -à la demande de Monsieur [K]- aux fins notamment de procéder au paiement des créanciers de la société OVTP. Le 21 mai 2024, le mandataire ad hoc de la société OVTP a déposé une déclaration de cessation des paiements, laquelle a abouti au jugement de liquidation judiciaire du 5 juin 2024. L'instance en constat de l'acquisition de la clause résolutoire a été introduite par assignation des 3 et 4 juin 2024, soit plus de trois années après les premières difficultés de paiement signalées par le bailleur et un an après l'ouverture au public des locaux commerciaux.

Il ressort de cette chronologie que tant l'omission de toute démarche du bailleur pour se constituer des droits préférentiels sur la somme de 36 000 euros lors de la conclusion du bail que la tardiveté de la mise en œuvre de la clause résolutoire sont susceptibles d'avoir privé Monsieur [K], en sa qualité de caution, de recours subrogatoires contre la société OVTP.

Si l'appréciation de l'imputabilité de ces omissions et retards ainsi que du préjudice en ayant résulté pour Monsieur [K] excède l'office du juge des référés, l'invocation de la décharge de la caution constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu'il fait droit à la demande de provision, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres contestations soulevées.

2. Sur la demande de provision formulée par Monsieur [K]

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, Monsieur [K] impute à la société FONCIERE MG PARTNERS un défaut d'information de la caution dès le premier incident de paiement non régularisé et un défaut d'information annuel quant au montant de la dette, en violation des articles 2302 et 2303 du code civil (d'application immédiate en application de l'article 37 de l'ordonnance n°2021-1192). Il invoque en outre l'inopposabilité à la caution de la prorogation du terme accordé par la société FONCIERE MG PARTNERS à la société OVTP, en application de l'article 2316 du code civil dans sa rédaction temporellement applicable. Enfin, il invoque l'absence de diligence du bailleur dans la constitution de droits préférentiels et lui reproche la tardiveté de l'engagement de tentatives de recouvrement et de résiliation du bail.

Demandeur à l'indemnisation provisionnelle de son préjudice, Monsieur [K] affirme que ces fautes lui ont causé des préjudices consistant en un préjudice moral et de réputation ainsi qu'en une perte de chance d'être remboursé de ses apports en compte courant d'associé et en une perte de chance de ne pas être appelé en garantie en qualité de caution de la société OVTP par divers créanciers.

Ainsi que le souligne la société FONCIERE MG PARTNERS, la sanction des obligations imposées au créancier par les articles 2302 et 2303 du code civil consiste en la déchéance du droit aux intérêts au pénalités de retard, qui n'est en l'état pas quantifiée. Par ailleurs, tant l'évaluation de la perte de chance invoquée que l'appréciation du lien de causalité l'unissant aux fautes alléguées supposent une analyse excédant l'office du juge des référés.

Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par Monsieur [K].

3. Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'unique prétention à laquelle il est fait droit portant sur le paiement par compensation d'une créance lui incombant, la société OVTP doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec l'instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, formées à l'égard de parties non condamnées aux dépens, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

AUTORISONS la société FONCIERE MG PARTNERS à conserver par provision la somme de dix-huit mille euros (18 000 euros) versée à titre de dépôt de garantie par la société OVTP ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société FONCIERE MG PARTNERS à l'égard de Monsieur [K] ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Monsieur [K] à l'égard de la société FONCIERE MG PARTNERS ;

CONDAMNONS la société OVTP aux dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 21 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT