Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître LE MORE

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître LAGREE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/09388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OV5

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4]

représentée par Maître LAGREE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P500

DÉFENDERESSE Madame [V] [D] [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Maître LE MORE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0277

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025 PCP JCP fond - N° RG 23/09388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OV5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021, la société SAS HENEO a consenti un contrat de sous-location meublée à Mme [V] [D] [I] au sein d'une résidence sociale située [Adresse 1] [Localité 4], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initiale de 456,22 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2023 distribuée le 2 février 2023 la société SAS HENEO a notifié à Madame [V] [D] [I] la décision de la commission d'attribution de mettre fin au contrat de sous location sur le fondement des articles II et 4. 4 du contrat à la date du 30 avril 2023 en raison d'une dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la société SAS HENEO a assigné Madame [V] [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal : o Constater que le contrat est arrivé à son terme le 31 août 2022 et au plus tard le 30 avril 2023 à la suite de la notification du 27 janvier 2023 ; A titre subsidiaire : o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision, En tout état de cause : o Ordonner l'expulsion de Madame [V] [D] [I] à défaut pour elle d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures, à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ; o Ordonner la séquestration des meubles ; o Condamner Madame [V] [D] [I] au paiement des sommes suivantes : " 3055,56 euros au titre de l'arriéré de redevances avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; " une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle outre les charges à compter de la date de la résiliation du contrat jusqu'à libération des lieux, " 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, o Le rejet de toute demande de délai de grâce ; o La suspension des effets de la clause résolutoire si des délais devaient être accordés ; o La condamnation de Madame [V] [D] [I] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation et des actes subséquents.

Sur sa demande principale, la société expose qu'en application de ses articles II et 4. 7 le contrat de résidence, conclu pour une durée d'un an à compter du 1er septembre 2021 non renouvelable tacitement, a pris fin le 31 août 2022 à minuit, qu'en outre sur le fondement de l'article 4.4 dudit contrat un congé a été notifié à Madame [V] [D] [I] pour manquements à ses obligations contractuelles à effet au 30 avril 2023. A titre subsidiaire, elle soutient sur le fondement des articles 1224 à 1230 du code civil et L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l'habitation que le non-paiement des redevances constitue une inexécution grave et fautive du contrat, qu'en outre Madame [V] [D] [I] a dépassé la durée contractuelle de séjour.

L'affaire, appelée à l'audience du 19 décembre 2023 a été renvoyée deux fois, à la demande de Madame [V] [D] [I] puis de la société SAS HENEO, pour être finalement retenue à l'audience du 21 juin 2024.

À l'audience, la SAS HENEO représentée par son conseil soutient, que son action est recevable, que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d'instance.

Elle soutient que l'article L633-1 du code de la construction et de l'habitation exclut tout droit au maintien dans les lieux. Elle fait valoir que Madame [V] [D] [I] n'a jamais contesté sa qualité, que les démarches amiables ont été effectuées.

Madame [V] [D] [I], assistée de son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite : " Que la société HENEO soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, A titre principal : prononcer l'irrecevabilité de l'action initiée par la société HENEO ;

A titre subsidiaire : " La suspension de la clause de résiliation ; " Ordonner à la société HENEO le renouvellement du contrat à compter du 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021 pour une durée de trois ans en application de l'article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, ou à titre très subsidiaire pour une durée d'un an renouvelable tacitement au titre de l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 ; " L'octroi de délais de paiement sur trois ans en application de l'article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 ; " La condamnation de la société HENEO à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Elle soutient que l'action de la société HENEO est irrecevable d'une part sur le fondement des articles 122 et 32 du code de procédure civile pour défaut de qualité et d'intérêt à agir puisqu'aucun justificatif de propriété n'est produit et qu'il n'est pas justifié de l'autorisation donnée à la société HENEO de sous-louer et de représenter le propriétaire bailleur pour expulser, et d'autre part, en application de l'article 56-4° du code de procédure civile pour défaut de tentative de règlement amiable du litige. A titre subsidiaire, elle soutient que le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs puisque la convention instaurant un régime dérogatoire n'est pas produite par la demanderesse, qu'en conséquence les conditions de dénonciation à la préfecture et de signalement à la CCAPEX, de durée, de délivrance du congé et d'expulsion ne sont pas respectées. A titre très subsidiaire elle demande le renouvellement du contrat de location car la dette locative a significativement diminué.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et avant dire droit du 24 septembre 2024, a ordonné la réouverture des débats à l'audience de plaidoiries du 25 octobre 2024 à 9h01 aux fins d'entendre les parties sur une éventuelle application des articles du code de la construction et de l'habitation relatifs aux résidences universitaires et en vue de la production des conventions visées à l'en-tête du contrat : convention avec l'Etat 75 I bis 11 2002 99 865 075 126 2510, convention du 16 février 2004, convention avec l'Etat et la RIVP du 22 novembre 2022. Enfin, la demanderesse est invitée à faire valoir des moyens de droit en réponse à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir soulevée par la défenderesse.

L'affaire a été renvoyée au 6 mars 2025 pour y être examinée au fond.

A l'audience du 6 mars 2025, par conclusions écrites signifiées le 24 octobre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes contenues dans son acte introductif d'instance et ajouté dans l'hypothèse où des délais seraient accordés: - Condamner Madame [V] [D] [I] à payer la SAS HENEO les entiers dépens ; - Débouter Madame [V] [D] [I] de l'ensemble de ses demandes ; - Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce, le logement étant un logement universitaire avec une convention d'occupation temporaire et l'application des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction. Madame [V] [D] [I] représentée par son conseil, s'en rapporte sur la qualité à agir de la SAS HENEO. Elle précise qu'elle n'a pas régularisée sa dette. Elle expose qu'elle a une activité professionnelle en contrat à durée déterminée et qu'elle est par conséquence de bonne foi. Elle maintient l'intégralité de ses demandes pour le surplus, en particulier la loi applicable à la présente instance, à savoir la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré par disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS HENEO

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 32 précise qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Enfin, l'article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, la SAS HENEO produit l'acte de vente entre la société GECINA et la RIVP concernant notamment l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], dans lequel est situé le logement objet du présent litige, acquis le 3 janvier 2002 par la RIVP. Elle joint également la convention du 22 novembre 2002 conclue entre l'Etat, la RIVP et la SAS LE RICHEMONT concernant notamment l'immeuble, ainsi que la convention du 16 février 2004 en vue de l'attribution de logements meublés conclue entre l'Etat et la SAS LE RICHEMONT.

Par ailleurs, elle justifie de ses droits via la convention de location de logement du 28 février 2023 entre la RIVP et la SAS LE RICHEMONT à destination pour l'immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 4], cadastré sous le n°[Cadastre 3] SECTION AY. L'article 12 relatif à la sous location précise que les conditions d'attribution du logement, à savoir pour des bénéficiaires étudiants et apprentis, un loyer modéré et encadré. L'article dispose " qu'avant leur entrée dans les lieux, les sous locataires recevront un contrat de sous-location fixant leurs droits et obligations, dans le respect des engagements de portée générale annexés à la convention susvisée conclue entre le préfet et le bailleur. Les sous-locataires ne répondant plus aux conditions pour être logés par les œuvres universitaires perdront le bénéfice du maintien dans les lieux. Enfin, la SAS HENEO joint contrat de sous location meublée en date du 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021 conclu avec Madame [V] [D] [I].

Il s'ensuit que la SAS HENEO est bien titulaire de droits sur le bien litigieux, qu'elle a qualité comme bailleresse et partie à la convention d'occupation temporaire objet du présent litige et a donc qualité à agir aux fins de recouvrement de la dette locative et de demande d'expulsion.

Madame [V] [D] [I] sera donc déboutée de sa demande au titre du défaut de qualité à agir.

Sur les démarches amiables de résolution du présent litige

L'article 56 du code de procédure civile modifié par Décret n°2020-1452 du 27 novembre 2020 - dispose que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : 1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée; 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ; 4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. Elle vaut conclusions.

En l'espèce, l'article 56 du code de procédure civile susmentionné est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il est applicable aux instances en cours à cette date et donc applicable au présent litige. Les dispositions dont se prévaut Madame [V] [D] [I] ont été modifiées la version mentionnée étant applicable uniquement entre le 1er avril 2015 et le 1er janvier 2020, soit antérieurement à la conclusion du bail de sous-location meublée. Il s'ensuit que les obligations contenues dans cet article sont inapplicables au cas d'espèce.

En ces conditions, la demande d'irrecevabilité pour absence de démarche amiable formée par Madame [V] [D] [I] à ce titre sera rejetée.

Sur la loi applicable au contrat de bail d'occupation précaire objet du présent litige

Aux termes de l'article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, ce titre ne s'applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ; 4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

L'article 25-3 de la même loi précise que les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Aux termes des dispositions de l'Article L633-1 du code de la construction, un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1. La résidence sociale dénommée " pension de famille " est un établissement destiné à l'accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire. La " résidence accueil " est une pension de famille dédiée aux personnes ayant un handicap psychique.

Enfin, selon les dispositions de l'article L631-12, version en vigueur depuis le 01 septembre 2019, la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. L'article L. 441-2 ne s'applique pas aux résidences universitaires. Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage et faisant l'objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté, d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l'organisme et sans qu'un nouveau concours financier de l'Etat puisse être sollicité, bénéficier du présent article.

En l'espèce, la convention conclue entre la SAS HENEO et Madame [V] [D] [I] le 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021 s'intitule contrat de sous location meublée.

La société SAS HENEO soutient que le contrat de sous-location meublée conclu avec Madame [V] [D] [I] est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l'habitation tandis que Madame [V] [D] [I] considère qu'il est soumis à celles de la loi du 6 juillet 1989.

Ce contrat a été conclu, dans le cadre de conventions passées avec ou entre l'Etat, le rectorat, la ville de [Localité 6] et le CROUS à destination d'étudiants boursiers ou allocataires d'études de l'académie de [Localité 6], pour une durée d'un an non renouvelable tacitement Or, l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements foyers, dispose que le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée.

Toutefois, il est constant que les contrats de sous location de la SAS HENEO porte sur des résidences sociales meublées à destination exclusive des étudiants ou apprentis et il est constant que le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux occupé par Madame [V] [D] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Les résidences universitaires sont quant à elles soumises aux dispositions des L631-12 et D631-27 et s. du code de la construction et de l'habitation. L'alinéa 3 de l'article L631-12 dispose que le contrat de location a une durée maximale d'un an et peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions d'attribution. Il s'ensuit que le contrat de sous location meublée est exclu de l'application du droit commun des dispositions des logements à usage d'habitation issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs mais qu'il est soumis aux dispositions dérogatoires des articles L.633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation.

En ces conditions, la demande de Madame [V] [D] [I] sera rejetée.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Cette durée d'un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l'habitation, n'interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d'une telle durée au titre d'occupation comme au règlement intérieur ne s'avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où cela répond directement à l'objet de la résidence sociale, lequel est " d'accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ". Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d'accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d'espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n'est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d'un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d'occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu'un congé doit également être délivré.

En l'espèce, le contrat de résidence du 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. L'article 4.4 intitulé congé prévoit qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis d'1 mois, en cas de non-respect des conditions d'admission telles qu'elles sont précisées dans les conditions particulières. L'article 7.7 intitulé renouvellement du contrat de sous location meublée précise que " le contrat n'est pas renouvelable par tacite reconduction. Le bénéficiaire qui souhaite renouveler son contrat de sous-location meuble devra présenter une nouvelle demande dans la forme et les délais indiqué par HENEO. Seule une réadmission prononcée par la SAS HENEO avant la date d'expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux.

Un congé, informant la résidente de l'avis défavorable de la commission d'attribution de renouveler le contrat de sous location en raison de la dette locative a été délivré par courrier du 27 janvier 2023, réceptionné le 2 février 2023, à effet du 30 avril 2023. Il apparait que la SAS HENEO était fondée à refuser la reconduction du contrat en bail en raison du manquement de la résidente au paiement de ses redevances et à délivrer un congé le 27 janvier 2023 pour un départ au 30 avril 2023.

Il s'ensuit que le contrat de sous location meublée a pris fin au 30 avril 2023.

Il apparait que la résidente n'a pas libéré le logement au 30 avril 2023.

Il n'est pas dans les compétences du juge des contentieux de la protection de renouveler la convention d'occupation temporaire, l'appréciation de ce renouvellement étant de la compétence de la commission d'attribution.

Madame [V] [D] [I] étant sans droit ni titre depuis 30 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [V] [D] [I] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [V] [D] [I] reste lui devoir la somme de 3055,56 euros à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [V] [D] [I], ne conteste pas le principe, ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience, sans toutefois avoir commencer à apurer sa créance en dépit de la conclusion récente d'un contrat à durée déterminée.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3055,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 février 2023 euros à compter de la mise en demeure, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [V] [D] [I] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 30 avril 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

La SAS HENEO s'oppose à l'octroi de tout délai de grâce.

Madame [V] [D] [I] sollicite des délais de paiement sur 3 années, impossible en l'espèce en raison de la non application de l'article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 en l'espèce. Seuls des délais de 24 mois peuvent être octroyés en l'espèce.

Madame [V] [D] [I] invoque des difficultés avec la CAF dans le versement de l'APL sur la période de septembre 2022 à mars 2023 puis d'avril 2023 à octobre 2023. Elle soutient que la situation a été régularisée et que la dette locative a significativement diminué.

Il apparait dans le décompte produit par la SAS HENEO que la créance locative n'a pas cessé d'augmenter depuis l'assignation notamment de nombreux impayés sur l'année 2024, même si elle a effectué des versements partiels de la redevance par voie électronique sur le site de la SAS HENEO.

Il apparait également que Madame [V] [D] [I] n'a pas commencé à apurer la dette en dépit d'une récente activité professionnelle et de ses déclarations.

Il s'ensuit que Madame [V] [D] [I] sera déboutée de sa demande de délais de grâce.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d'irrecevabilité de l'action formée par Madame [V] [D] [I] au titre du défaut d'intérêt à agir ;

REJETTE la demande d'irrecevabilité de l'action formée par Madame [V] [D] [I] au titre du défaut de conciliation amiable ;

REJETTE la demande de requalification du contrat de sous location formée par Madame [V] [D] [I] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de sous location conclu le 28 octobre 2021 avec prise d'effet au 1er septembre 2021 entre la SAS HENEO et Madame [V] [D] [I] concernant la chambre meublée au sein de la résidence sociale située [Adresse 1] [Localité 4], par l'effet du congé délivré et ce à compter du 31 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [D] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour Madame [V] [D] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande d'astreinte ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [D] [I] à verser à la SAS HENEO la somme de 3055,56 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 sur la somme de 2 840,68 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [D] [I] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 31 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DEBOUTE [V] [D] [I] sera déboutée de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Madame [V] [D] [I] à verser à la SAS HENEO une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions;

CONDAMNE Madame [V] [D] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à Paris, le 16 mai 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection