Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11694 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MGW

Minute :

SAEM [Localité 8] HABITAT Représentant : Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

C/

Madame [M] [R]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me MEURIN

Copie délivrée à : Mme [R]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, substitué par Me Adeline Ladoubart, avocat au barreau de MEAUX

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 8 mars 2013, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [I] [Y] et Mme [M] [R] un logement situé [Adresse 5].

Par acte du 4 avril 2017, le bail a été transféré au profit de Mme [M] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat a fait signifier à Mme [M] [R], par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 15 098,32 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat a fait assigner Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o ordonner l'expulsion de Mme [M] [R] ainsi que de tout occupant de son chef et biens, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o condamner Mme [M] [R] à payer : ? la somme de 22 495,66 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 8 mars 2013 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [M] [R] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'il doit être procédé à son expulsion en conséquence.

Mme [M] [R], comparante, reconnaît la dette en son principe et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 mars 2013 que Mme [M] [R] est locataire du logement litigieux moyennant le paiement d'un loyer et de charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 882,41 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [M] [R] restait devoir la somme de 22 495,66 € euros à la date du 14 mars 2025, terme de de février 2025.

En conséquence, y a lieu de condamner Mme [M] [R] au paiement d'une somme de 22 495,66 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 998,32 € à compter du 3 juillet 2024, sur la somme de 4 186,37 € à compter du 4 décembre 2024 et sur le surplus à compter du 14 mai 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 8 mars 2013 contient telle une clause résolutoire en son article X et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2024 pour la somme en principal de 15 098,32 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

L'expulsion de Mme [M] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [M] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 8 mars 2013.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Le dernier loyer appelé s'élève à la somme de 882,51 € charges comprises.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [M] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois de mars 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 4 septembre 2024 au 28 février 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2013 entre la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat et Mme [M] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à verser à la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat la somme de 22 495,66 €, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 098,32 € à compter du 3 juillet 2024, sur la somme de 4 186,37 € à compter du 4 décembre 2024 et sur le surplus à compter du 14 mai 2025, date du jugement;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [M] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du mois de mars 2025, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 14 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION