Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [N]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité ■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05841 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOA

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDEUR Monsieur [P] [S] [U], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEUR Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05841 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 novembre 1994 à effet le 1er novembre précédent, les consorts [U], aux droits de qui intervient Monsieur [P] [U], ont donné à bail à Monsieur [O] [N] un emplacement de parking situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 829,27 francs outre un forfait de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [U] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 857,18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Monsieur [P] [U] a fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Le constat du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, avec séquestration des biens et objets mobiliers,La condamnation de Monsieur [O] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 4 octobre 2024, soit la somme de 1108,52 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, Sa condamnation à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [U] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 août 2024.

Après l’échec d’une tentative de conciliation, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l'audience, Monsieur [P] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 1426,19 euros au 4 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera relevé qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un bail autonome, pour lequel des décomptes et un commandement de payer exclusivement rattaché à ce contrat ont été délivrés et que le parking n'est pas l'accessoire du logement du défendeur au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est par conséquent soumis aux seules dispositions du code civil.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 3 novembre 1994 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 857,18 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 septembre 2024.

Monsieur [O] [N] étant sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément aux prévisions du bail, le bailleur pourra faire procéder à l'enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques du preneur, ce qui est conforme à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [P] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [N] reste lui devoir la somme de 1426,19 euros (en ce inclus 90 euros de frais de poursuite) à la date du 4 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas justifié qu'ils sont contractuellement dus et que les mises en demeure aient été réellement envoyées, faute de versement aux débats des plis des accusés de réception.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1336,19 euros (1426,19-90).

Monsieur [O] [N] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 1994 entre Monsieur [P] [U] et Monsieur [O] [N] concernant le parking situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [U] pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que conformément aux prévisions du bail et de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [P] [U] pourra faire procéder à l'enlèvement du véhicule et à son transfert dans tout autre endroit de son choix, aux frais et risques de Monsieur [O] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme provisionnelle de 1336,19 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à Monsieur [P] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 5 mars 2025 (soit 251 euros en mars 2025) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffiere, Le Président