Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 10] [Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08211 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTD4

N° de Minute : 25/181

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

[X] [P], venant aux droits de Monsieur [E] [G].

C/

[N] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [P], venant aux droits de Monsieur [E] [G]., demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8211/24 – Page - MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 10 juin 2020 signé par voie électronique, M. [G] [E] a donné à bail à M. [N] [Z] à compter du 11 juin 2020 un studio situé [Adresse 4] à [Localité 9] et un emplacement de parking aérien, moyennant un loyer mensuel de 331,12 euros, outre une provision sur charges de 97 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable. Le logement loué a été vendu à M. [X] [P] suivant acte authentique du 9 février 2022. Par actes de commissaire de justice du 13 février 2024, M. [P] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 068,68 euros au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance locative. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 14 février 2024. Par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2024, M. [X] [P] a fait assigner M. [N] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : A défaut de conciliation, Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire ; Ordonner son expulsion et celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Monsieur [N] [Z] au paiement des sommes suivantes :3 612,40 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts,une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêt de droit ;200 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 18 juillet 2024. A l'audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [X] [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en remettant un décompte actualisé de sa créance arrêté au 1er janvier 2025. Il indique que la somme de 2 926,29 euros correspondant aux loyers échus de mars 2024 à ce jour doit être ajoutés aux sommes dues au titre de l’arriéré locatif. Il précise que les loyers ne sont pas payés avec régularité et qu’il n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de son locataire.

M. [P] a été autorisé à communiquer en cours de délibéré dans le délai de quinze jours l’acte de vente de l’immeuble.

Régulièrement assigné à personne, M. [N] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2024 par mise à disposition au greffe. Le 7 février 2025, M. [P] a transmis en cours de délibéré l’acte de vente sollicité par le juge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, M. [N] [Z], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 18 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail motivée par l'existence d'une dette locative du locataire est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Selon l’article 7g) de la même loi, le preneur est également tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandements de payer et de justifier d’une assurance locative, relevés de compte, assignation) que M. [Z] s’est abstenu du paiement des loyers et charges dus pendant plusieurs termes, principalement au cours de l’année 2023, de sorte, qu’à ce titre, reste due à la date du 1er janvier 2025, terme de janvier inclus, la somme de 5373,69 euros. Si l’examen du décompte tenu par le bailleur montre des paiements réguliers depuis janvier 2024, les loyers des mois d’octobre et novembre 2024 ont toutefois été réglés en retard et ceux des mois de décembre 2024 et de janvier 2025 n’ont pas été payés. Les versements de M. [Z] restent insuffisants pour rembourser la dette locative dont le montant s’est aggravé depuis l’assignation en justice.

En outre, le locataire n’établit pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs malgré un commandement d’avoir à justifier d’une telle assurance délivré le 13 février 2024. Aucune attestation d’un assureur pour l’année en cours n’a été remise au bailleur dans le délai imparti d'un mois ni même à l'audience.

L’absence de paiement régulier des loyers ainsi que l’absence de souscription d’une assurance locative constituent des manquements graves du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de l’assignation en justice du 17 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion du logement de M. [Z], devenu occupant sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 17 juillet 2024, et M. [N] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 511 euros. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal de reprise des lieux ou d’expulsion.

Sur la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes tenus par le bailleur et son mandataire actualisés au 1er janvier 2025, des relevés de charges et des avis de taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024, que M. [X] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation impayés et que M. [N] [Z] reste redevable à ce titre de la somme de 5373,69 euros arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire de la créance. En l’espèce, faute de caractériser la mauvaise foi du locataire et en l'absence de preuve d'un préjudice autre que celui résultant du simple retard dans le paiement des loyers, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation. Il convient de rappeler que seuls entrent dans les dépens, les frais taxables indispensables à la tenue de la procédure ou de l’instance. Le commandement de payer n’est un acte indispensable que lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Tel n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’une demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail. Dès lors, les commandements du 13 février 2024 visant la clause résolutoire n’ont pas plus de valeur ou d’effet qu’une simple sommation de payer et doivent donc être requalifiés en ce sens. En conséquence, le coût de ces actes, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier, ne pourra être intégré dans les dépens. Il convient également de condamner M. [N] [Z] à verser à M. [X] [P] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de M. [X] [P] recevable ; PRONONCE, à la date du 17 juillet 2024, la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 9], aux torts de M. [N] [Z] ; AUTORISE, à défaut pour M. [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [X] [P] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à M. [X] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 511 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 17 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent,

CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à M. [X] [P] la somme de 5373,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE à M. [N] [Z] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; DEBOUTE M. [X] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à M. [X] [P] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens, lesquels ne comprennent pas les commandements du 13 février 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le Greffier, Le Juge,