Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 9] [Localité 7] JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/06052 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEYM

Jugement du 21 Mars 2025 N°: 25/265

[H] [X]

C/

[M] [G] [F] [O], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me BOMMELAER COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [X] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [G] [Adresse 2] [Localité 6] non comparante, ni représentée

M. [F] [O], en qualité de caution [Adresse 1] [Localité 8] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2018, Monsieur [W] [X] et Madame [H] [X], représentés par leur mandataire la société FONCIA [Localité 10] ROUAULT, ont consenti un bail d’habitation à Madame [M] [G] sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 565 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [F] [O].

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.866,22 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 6 mars 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [M] [G] le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Madame [H] [X] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre avec effet au 4 octobre 2024.

Par assignations du 29 juillet 2024, Madame [H] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, • Ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, • Condamner solidairement la locataire et Monsieur [F] [O] au paiement des sommes suivantes : o 5.004,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024.

À l'audience du 10 janvier 2025, Madame [H] [X] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2025, s'élève désormais à 10.318,96 euros.

La bailleresse indique que, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, elle a fait délivrer à Madame [G] une convocation à l’état des lieux de sortie. Elle précise que le commissaire de justice requis n’a toutefois pas pu dresser procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie faute de réponse de la locataire qui demeure dans les lieux.

Madame [H] [X] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à personne, Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Madame [H] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [H] [X] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [M] [G].

Aux termes du diagnostic social et financier parvenu au greffe avant l'audience, il apparaît que Madame [G], en lien avec une assistante sociale de secteur et avec une travailleuse sociale du Parcours Insertion Logement, avait été informée au sujet de la mise à jour de ses droits. Un projet de dépôt d’un dossier de surendettement et une demande de logement social prioritaire avait été évoqués mais Madame [G] ne s’est pas présentée aux rendez-vous suivants et n’a pas par conséquent contractualisé l’accompagnement envisagé. Malgré les différents rappels, Madame [G] ne s’est plus manifestée auprès des services sociaux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [H] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 février 2024. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 6 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.866,22 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [H] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’engagement de caution de Monsieur [F] [O] en date du 14 septembre 2018 comporte les mentions manuscrites de la caution clairement rédigées. Monsieur [F] [O] s’est porté « caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, du règlement des loyers (actuels et révisés), des charges locatives, des taxes, des impôts, des réparations locatives, des frais et dépens de procédure et coût des actes, de toutes sortes et notamment indemnités d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la remise à disposition des clefs observation faite que la présente énumération est purement indicative et non limitative ».

En l’espèce, Madame [H] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, Madame [M] [G] lui devait la somme de 9.875,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Par conséquent, Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, seront solidairement condamnés à payer à Madame [H] [X] la somme de 9.875,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 et des indemnités d’occupation ayant couru entre le 30 avril 2024 et le 9 janvier 2025.

Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la bailleresse demande que l’expulsion de la locataire soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution, passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Dès lors, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas, à ce stade, utile, Madame [H] [X] pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par Madame [M] [G].

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 651,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 9 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [H] [X] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande présentée par Madame [H] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 30 avril 2024, la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2018 entre Monsieur et Madame [W] et [H] [X] d’une part, et Madame [M] [G] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11], étant précisé que par engagement du 14 septembre 2018, Monsieur [F] [O] s’est porté caution solidaire ;

ORDONNE à Madame [M] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [H] [X] la somme de 9.875,45 euros (neuf mille huit cent soixante-quinze euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [M] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 651,93 euros (six cent cinquante et un euros et quatre-vingt-treize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 9 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Madame [H] [X] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [G] en sa qualité de locataire, et Monsieur [F] [O] en sa qualité de caution solidaire, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 février 2024 et celui des assignations du 29 juillet 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge