Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE : Le 03 avril 2025 à Me SARKISSIAN Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07522 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5YZM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [C] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [S] né le 18 Juin 1976 à [Localité 2] demeurant [Adresse 4] non comparant

Madame [I] [Y] épouse [S] demeurant [Adresse 4] non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2019, la SCI [C] a donné à bail à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] a fait signifier à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024 un commandement de payer la somme de 3 251,20 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SCI [C] a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- juger que le bail intervenu entre les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, En conséquence, - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivant du code de procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] au paiement de la somme provisionnelle de 3 253 euros, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation valant mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil et avec anatocisme à compter de cette même date ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer jusqu’à reprise effective des lieux, - condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer plus charges jusqu’à reprise effective des lieux, - condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 8 août 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 février 2025, au cours de laquelle la SCI [C], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3 274,80 euros, selon décompte en date du 04 février 2025, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] ne comparaient pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [C] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mars 2019 contient une clause résolutoire (article 15) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 3 251,20 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 octobre 2024.

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article 14).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 740,60 euros actuellement et de condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] restent devoir la somme de 3 274,80 euros, à la date du 4 février 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3 274,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 253 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l'article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 29 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, à défaut d’établir l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d'ores et déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, la SCI [C] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre la SCI [C] et Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] à verser à la SCI [C], à titre provisionnel, la somme de 3 274,80 euros décompte arrêté au 4 février 2025 incluant la mensualité de février, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 253 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 740,60 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la société SCI [C] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [Y] épouse [S] à verser à la SCI [C] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président