Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [Y] [T] M. LE PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4S

N° MINUTE : 3

JUGEMENT rendu le 24 mars 2025

DEMANDERESSE Madame [G] [L] épouse [P], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4S

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2013, Mme [G] [L], épouse [P] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [T] portant sur des locaux meublés, situés au [Adresse 1] à [Localité 5], bâtiment A, 7ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 750 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4000 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Elle lui a également fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par assignation du 2 octobre 2024, Mme [G] [L], épouse [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de : à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [T] sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la présente décision, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3800 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 15 janvier 2025, Mme [G] [L], épouse [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande En application de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la demande de constat ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est au moins en partie fondée sur l’existence d’un impayé, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…).-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…).

En l’espèce, Mme [G] [L], épouse [P], qui n’est pas une personne morale, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant ces dispositions légales ainsi que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4000 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2023.

La demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance ne sera pas examinée, puisque le commandement délivré à cette fin le 14 décembre 2023, régulier en la forme, a pris effet un mois plus tard, soit le 14 janvier 2024, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers étaient déjà réunies.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or, en l’espèce, M. [Y] [T] ne comparaît pas et ne forme donc aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la bailleresse.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [G] [L], épouse [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Y] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [G] [L], épouse [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2025, M. [Y] [T] lui devait la somme de 3800 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

M. [Y] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1 400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

En outre, M. [Y] [T] sera condamné à verser à Mme [G] [L], épouse [P] l’indemnité d’occupation dont il est redevable depuis la résiliation du bail à compter du 15 janvier 2025 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [L], épouse [P] ou à son mandataire. Son montant sera équivalent à celui du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle et augmenté de la provision sur charge.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [G] [L], épouse [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2013 entre Mme [G] [L], épouse [P], d’une part, et M. [Y] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], bâtiment A, 7ème étage, est résilié depuis le 31 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], bâtiment A, 7ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE à Mme [G] [L], épouse [P] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à Mme [G] [L], épouse [P] la somme de 3 800 euros (trois mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 14 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, indexation et provision sur charge comprises, à compter du 15 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à Mme [G] [L], épouse [P] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2023 et celui de l'assignation du 2 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge