Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00834 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G6HG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [G], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [E] demeurant [Adresse 4] comparante en personne

A l'audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats des 12 et 18 juin 2014, la SA d'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [Z] [E], un logement à usage d’habitation ainsi qu'un emplacement de parking situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 719,98 euros charges incluses, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Madame [Z] [E], le 4 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2.701,28 euros. Cet acte a été remis à étude.

C’est dans ce contexte que la SA d'HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner Madame [Z] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, remis à personne, aux fins suivantes :

de constater l'acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [Z] [E] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;de condamner à titre provisionnel Madame [Z] [E] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 4.140,43 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil;de la condamner en outre, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;de la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. La fiche diagnostic social et financier a été reçue avant l'audience. Il en ressort que Madame [E] est séparée du père de ses deux enfants depuis 2021 et qu’une procédure de divorce est en cours. Elle a indiqué travailler en CDI à l’Hôpital comme ASH depuis 2016. Elle a indiqué avoir actuellement des crédits et un découvert bancaire qui lui génère des frais et des rejets de prélèvements.

À l’audience du 17 janvier 2025, la SA d'[Adresse 7], représentée avec pouvoir par Madame [F] [G], a actualisé sa créance à la somme de 3.672,87 euros. Elle a indiqué qu’il y a eu un règlement le 3 décembre pour 650 euros, et le 2 janvier pour 1400 euros. Aussi, elle ajouté que Madame [E] a fait des réclamations techniques concernant les fenêtres, mais rien concernant un problème de chauffage ou de moisissures. Elle consent à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [Z] [E] était présente à l'audience. Elle a reconnu le montant de la dette et a indiqué avoir repris les paiements ce mois-ci. Aussi, elle a indiqué qu’elle travaille en tant qu’agent de service hospitalier et qu’elle perçoit 1.800 euros par mois. Elle a ajouté qu’elle a deux enfants à charge de 14 et 20 ans, le plus âgé étant en étude. Elle a précisé être en instance de divorce et percevoir 85 euros d’APL. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros en plus du loyer et a indiqué ne pas avoir déposé de dossier de surendettement à la Banque de France.

Elle a enfin ajouté que cela fait des années qu’elle loue un bien à la SA [Adresse 6] et que cela fait 4 ans qu’elle n’a pas de chauffage et qu’il y a des moisissures. Elle a indiqué qu’elle aimerait que des travaux soient effectués. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM FRANCE LOIRE justifie avoir préalablement saisi la CCAPEX de la situation d'impayés de Madame [Z] [E] le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail des 12 et 18 juin 2014 contient une clause résolutoire (IX en fin du contrat) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié à Madame [Z] [E], par procès-verbal de remise à étude, le 4 septembre 2024 pour un montant en principal de 2.701,28 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, qui a par ailleurs été reprise dans le commandement de payer.

Madame [Z] [E] avait jusqu'au lundi 4 novembre 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Dans cette période de deux mois, il n’a été procédé qu’à un seul règlement de 703 euros, de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 5 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 7] produit un décompte actualisé, terme du mois de décembre 2024 inclus, démontrant que Madame [Z] [E] reste lui devoir la somme de 3.672,87 euros, de laquelle il y a lieu de soustraire : - 7.62 euros X 4 (frais de pénalités d’enquête, non justifiés en procédure) - 147,34 euros de frais de poursuite => 3.672,87 euros – (30,48 euros + 147,34 euros) = 3.495,05 euros,

soit une dette locative restante de 3.495,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Madame [Z] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [Z] [E] sera donc condamnée à verser au bailleur une somme de 3.495,05 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 novembre 2024 sur la somme de 3.495,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la SA d'HLM FRANCE LOIRE donne son accord pour que des délais de paiement soient accordés à son locataire à raison de 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

La lecture du décompte permet de constater que, au jour de l'audience, le paiement intégral du loyer a repris.

La somme proposée de 100 euros est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal.

Compte-tenu de ces éléments, Madame [Z] [E] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM FRANCE LOIRE, Madame [Z] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS à compter du 5 novembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date des 12 et 18 juin 2014 conclu entre la SA d'HLM FRANCE LOIRE et Madame [Z] [E] et portant sur un logement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [E] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.495,05 euros terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 novembre 2024 sur la somme de 3.495,05 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Madame [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités successives de 100 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM FRANCE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [Z] [E] soit condamnée à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [E] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge,