Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/00358 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI67

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM , avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [K] [N]

Pref 28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [T] [W] domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM , avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [N] né le 26 Septembre 1984 à INAHNAHANE AJDIR (MAROC) demeurant 73 rue des Acacias - 28480 THIRON GARDAIS comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2016, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (ci-après HABITAT EURELIEN) a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 73 rue des Acacias à 28480 THIRON GARDAIS à Monsieur [K] [N], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 315,05 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5 mai 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 193,45 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [N] le 9 mai 2023.

Par acte d'huissier de justice du 25 avril 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite assigné Monsieur [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 30€ par jour de retard, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 1.190,95 euros à titre provisionnel sur l'arriéré dû au 10 avril 2024, mensualité d’avril 2024 non comprise,une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 26 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 puis renvoyée à celle du 7janvier 2025.

A l’audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 930,21 euros au 3 janvier 2025, échéance de décembre 2024 non incluse.

Monsieur [K] [N] comparait en personne. Il reconnait la dette et indique avoir eu des difficultés. Il expose que sa compagne ne travaille pas et qu’il a fait les démarches pour percevoir le RSA et les APL. Il déclare avoir effectué des versements de 70 et 80 euros et propose de verser la somme de 100 euros en sus du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

En outre, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 9 mai 2023, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 mai 2023 pour un montant de 193,45 euros. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 5 juillet 2023.

En l'espèce, le débiteur a pu effectuer des démarches afin de faire diminuer sa dette, un rappel des allocations pour le logement ayant été versé au mois de juillet 2024 pour un montant significatif. Il est en outre relevé que depuis le mois de juillet 2024, des versements de 70 euros sont effectués chaque mois permettant de considérer qu’il y a une reprise du loyer. De plus monsieur indique qu’il va toucher le RSA.

Compte-tenu du montant de la dette qui s’est stabilisée et des efforts du débiteur, il convient d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de ceux-ci. Les modalités sont fixées dans le dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [K] [N], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant. Dans cette hypothèse, Monsieur [K] [N] sera redevable envers HABITAT EURELIEN, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de condamnation sous astreinte En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Monsieur [K] [N] reste devoir une somme de 930,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [N] à payer à HABITAT EURELIEN la somme provisionnelle de 930,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 janvier 2025, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [K] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2023.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2016 entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Monsieur [K] [N], concernant le logement 73 rue des Acacias à 28480 THIRON GARDAIS sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [N] à payer à titre provisionnel l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 930,21 euros (neuf cent trente euros et vingt-et-un cents) représentant les loyers et charges impayés au 3 janvier 2025, échéance du mois de novembre 2024 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [K] [N] à s’acquitter de sa dette locative en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu'en cas de respect par Monsieur [K] [N] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [K] [N] à payer à titre provisionnel à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETONS la demande d'astreinte de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN;

CONDAMNONS Monsieur [K] [N] aux dépens ;

REJETONS la demande de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonné et prononcé le 18 février 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN