Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 2] JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/05842 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEMC

Jugement du 14 Mars 2025 N° :25/225

Société [Adresse 11]

C/

[P] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me GARNIER COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [S] Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société HLM LES FOYERS [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 1] représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [S] [Adresse 5] [Adresse 13] [Localité 3] comparant en personne, en présence de son assistante sociale

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, la société SA [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [S] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,55 euros et d’une provision pour charges de 33,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 754,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [S] le 26 avril 2024.

Par assignation du 5 août 2024, la société SA [Adresse 10] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, • Ordonner l’expulsion de M. [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Supprimer le délai d’expulsion de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux et le bénéfice de la trêve hivernale, • Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : o 1.930,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 janvier 2025.

À l'audience du 31 janvier 2025, la société SA D'HLM LES FOYERS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s'élève désormais à 4.125,61 euros. La société SA [Adresse 10] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu au mois d’août 2024.

En défense, M. [P] [S], en présence de son assistante sociale, expose qu’il bénéficie d’un dossier auprès de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH), si bien qu’il perçoit 1.016 euros par mois. Il précise souffrir de problèmes de santé. Enfin, il affirme qu’une mesure d'accompagnement social personnalisé (MASP) avec gestion des ressources va être mise en place dans trois ou quatre mois.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 754,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA [Adresse 10] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [P] [S] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la société SA D'HLM LES FOYERS. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA [Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, jour de l’audience, M. [P] [S] lui devait la somme de 4.125,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [S] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 754,92 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.175,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 384,33 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 31 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2020 entre la société SA [Adresse 10], d’une part, et M. [P] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] est résilié depuis le 27 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [S] à payer à la société SA D'HLM LES FOYERS la somme de 4.125,61 euros (quatre mille cent vingt-cinq euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 754,92 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.175,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 384,33 euros (trois cent quatre-vingt-quatre euros et trente-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 31 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et celui de l'assignation du 5 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge