Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE : Le 26 septembre 2024 à Mme [W] [L]. Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07399 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HHY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [J] épouse [W] demeurant [Adresse 3] comparante

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N] né le 29 Juillet 1974 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été conclu entre les parties, prenant effet le 24 septembre 2021, relatif à un appartement et une cave situés [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel révisable de 1 200 euros outre 200 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [J] ép [W] a fait signifier à Monsieur [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [L] [J] ép [W] a fait assigner Monsieur [P] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Madame [L] [J] ép [W], comparaissant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [P] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité à étude.

L’affaire, après une réouverture des débats afin que Madame [L] [J] ép [W] justifie de la dénonciation de l’assignation au Préfet et que les parties fassent part de leurs observations sur les effets du commandement de payer au vu du délai qui y est stipulé, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, Madame [L] [J] ép [W], comparaissant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 16 514 euros, au 20 juin 2024. Elle expose que l’assignation a bien été dénoncée au Préfet et ne formule pas d’observation quant aux effets du commandement de payer.

Monsieur [P] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [L] [J] ép [W] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, la clause résolutoire figurant au contrat de bail ne stipule pas un délai d’au moins deux mois et fait donc échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la régularité du commandement de payer délivré le 10 février 2023 sur le fondement d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse, et ce nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faut pour le débiteur de s’être exécuté que Madame [L] [J] ép [W] pourra se prévaloir de la clause.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences, les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif détaillé dans l’assignation, que Monsieur [X] [Z] restait débiteur d’une dette locative de 5 723 euros au 30 septembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 20 juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 15 578 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [X] [Z] à payer à Madame [L] [J] ép [W] la somme de 15 578 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 5 723 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [X] [Z], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [L] [J] ép [W] recevable ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond à ces égards ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à verser à Madame [L] [J] ép [W] la somme de 15 578 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 5 723 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,