Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me D’JOURNO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 janvier 2025 à Mme [V] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/03359 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ALA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [V] née le 18 Avril 1975 demeurant [Adresse 2] comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 8 juillet 2011, relatif à un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 348,59 euros, outre 185,81 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [I] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions la SA UNICIL a fait assigner Madame [I] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Après un renvoi pour production d’un décompte actualisé, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 938,53 euros, au 14 octobre 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [I] [V] comparaît à l’audience et demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de verser 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL produit la notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône en date du 27 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [I] [V], soit deux mois au moins avant l’assignation du 30 avril 2024.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 19 septembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du Code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties, qui contiennent une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [I] [V] par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022 pour un arriéré locatif de 1.307,85 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 22 novembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [V] des lieux occupés.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [I] [V] sera condamnée à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 517,23 euros), à compter du 23 novembre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [I] [V] restait débitrice d’une dette locative de 2.403,49 euros au 15 avril 2024.

Le décompte actualisé au 14 octobre 2024 fixe la dette locative à une somme de 566,82 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure dont il n’est pas justifié.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [I] [V] à payer à la SA UNICIL, la somme de 566,82 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Il convient d'autoriser Madame [I] [V] à se libérer de sa dette locative en 3 mois par mensualités de 180 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [I] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [I] [V], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SA UNICIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 8 juillet 2011, entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 3], à effet au 22 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 517,23 euros) ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à verser à la SA UNICIL la somme de 566,82 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 3 mois à Madame [I] [V] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 566,82 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 3 mensualités de 180 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à la SA UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,