Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024 Président : M. MENICHINI, MTT Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 08 Février 2024

GROSSE : Le 04 avril 2024 à Me LE BRIS VOINOT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/00250 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4L7U

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X], [Z] [S] né le 19 Décembre 1937 à [Localité 4] (13) demeurant [Adresse 6] représenté par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau D’ANGERS

Madame [Y], [R] [F] [K] épouse [S] née le 05 Mars 1941 à [Localité 5] demeurant [Adresse 6] représentée par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau D’ANGERS

DEFENDEUR

Monsieur [P], [C], [J] [I] né le 09 Octobre 1950 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1] non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 septembre 2020, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [P] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1130 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [P] [I] par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2624,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les dispositions de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, vu les dispositions de l’articIe L 213-4-4 du Code de l'Organisation Judiciaire, vu les articles L. 111-8, L. 131-1 et suivants, L. 412-1 et L 421-1 du code des procédures civiles d'exécution, vu les dispositions de l’article 834 et 835 du CPC, vu l’articIe 750-1 3° du CPC :

- DECLARER Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire avec tous effets et conséquences de droits,

- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, d'un serrurier si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de I'immeubIe ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls du locataire,

- ASSORTIR ladite obligation de quitter les Iieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

- CONDAMNER Monsieur [I] au paiement, par provision, des arriérés locatifs arrété au 28 septembre 2023, soit à la somme 6545,25 €,

- AUTORISER les bailleurs à conserver le dépôt de garantie,

- CONDAMNER Monsieur [I] au paiement des loyers échus ou à échoir jusqu'à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, au paiement d'une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu'à libération effective des locaux, soit la somme de 1195,61 € par mois,

- CONDAMNER Monsieur [I] au paiement d'une somme de 1.500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que celui du présent acte,

- Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les Iieux compte tenu de l'importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire et conformément aux dispositions de l'article L 412-1 al.2 du code des procédures civiles d'exécution.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 04 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 08 février 2024.

A cette audience, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent leur créance à la somme de 11.892,13 euros, selon décompte en date du 24 janvier 2024, terme de janvier inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [I] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 novembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 08 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 21 septembre 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2023, pour la somme en principal de 2624,82 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 septembre 2023.

Monsieur [P] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [P] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1336,72euros actuellement, et de condamner Monsieur [P] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [I] reste devoir la somme de 11.824,93 euros (frais d'impayés déduits), à la date du 24 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [P] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11.824,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2591,22 euros (frais d'impayés déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] pourront garder le dépôt de garantie si Monsieur [P] [I] n'a pas complètement réglé sa dette au moment de son départ par remise des clés ou expulsion. La somme conservée viendra alors en déduction de la dette.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2020 entre Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S], d'une part et Monsieur [P] [I], d'autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 04 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] ;

REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux de Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] ;

DIT QUE Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] sont autoriser à garder le dépôt de garantie si Monsieur [P] [I] n'a pas complètement réglé sa dette au moment de son départ par remise des clés ou expulsion, la somme conservée venant alors en déduction de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S], à titre provisionnel, la somme de 11.824,93 euros décompte arrêté au 24 janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2591,22 (frais d'impayés déduits) à compter du 04 juillet 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1336,72 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [K] épouse [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,