Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE : Le 13 février 2025 à Me GIRAUD Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 13 février 2025 à M. [M] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/05277 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z6Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [M] née le 03 Septembre 1985 demeurant [Adresse 5] non comparante

Monsieur [N] [M] né le 03 Juillet 1976 demeurant [Adresse 5] comparant en personne

– EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2015, la SA ERILIA a consenti à Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], avec un garage n° E03302427G accessoire au logement, moyennant pour l’appartement, le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 671 euros outre 245,18 euros de provisions sur charges, et pour le garage le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 49,61 euros outre 7,66 euros de provisions sur charges;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] le 1er avril 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1980,46 euros en principal.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 04 avril 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, dénoncé 28 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner en référé Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir : leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5527,39 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 18 juillet 2023, avec intérêts au taux légal ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de justice et le concours de la force publique;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais risques et périls de Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] ;leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu'à complète libération des lieux ;leur condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens; L'affaire a été appelée à l'audience du 02 novembre 2023 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 27 juin 2024;

A l'audience, la SA ERILIA représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 12410,64 euros au 26 juin 2024;

Madame [M] [O] citée par acte remis à étude et avisée des renvois n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

Monsieur [M] [N], comparant aux audiences précédentes, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 12 septembre 2024, Monsieur [M] [N] s’étant présenté tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le conseil de la société requérante n’étant plus présent, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 novembre 2024 ;

A cette audience, la SA ERILIA représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9425,64 euros au 10 novembre 2024 ;

Monsieur [M] [N] a comparu en personne ; il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il travaillait en tant qu’indépendant et avait repris une activité, que le couple percevait le RSA et des prestations familiales pour un total de 1500 euros par mois ;

La SA ERILIA a indiqué qu’elle s’en rapportait à la décision du juge des référés sur ces demandes ;

Madame [M] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 juillet 2023 a été dénoncée le 28 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023.

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 04 avril 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 juillet 2023 ;

De surcroît, la SA ERILIA a justifié de son titre de propriété du bien objet de la présente procédure.

Par conséquent la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2015 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 1er avril 2022 pour la somme en principal de 1980,46 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er juin 2022 ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1059,76 euros au total ;

La S.A ERILIA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé à la somme de 9425,64 euros au 10 novembre 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 168,12 euros et de 146,39 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9111,13 euros au 10 novembre 2024, hors frais de procédure, Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] seront condamnés à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de 9111,13 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il travaillait en tant qu’indépendant et avait repris une activité, que le couple percevait le RSA et des prestations familiales pour un total de 1500 euros par mois ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse et Monsieur [M] [N] paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Des délais de paiement seront exceptionnellement octroyés d’office à Madame [M] [O] , non comparante.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 3], [Adresse 2], et garage n° E03302427G accessoire au logement dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle des occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et du commissaire de police, · Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] , devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1059,76 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.

L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er juin 2022;

CONDAMNONS Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de de 9111,13 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision;

AUTORISONS Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 253,08 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 4], et garage n° E03302427G accessoire au logement dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle des occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et du commissaire de police, · Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] , devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1059,76 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [O] et Monsieur [M] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE