Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/05916 N° Portalis 352J-W-B7H-CZWBO

N° MINUTE :

Assignation du : 24 Avril 2023

JUGEMENT rendu le 12 Mars 2025

DEMANDERESSE

La Compagnie des Immeubles de la Seine [Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par Maître Maxime DE GUILLENCHMIDT de la SELEURL MAG AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0125

DÉFENDERESSE

La société GROUPE SDZ [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 12 Mars 2025 2ème chambre N° RG 23/05916 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWBO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 Mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 15 avril 2022, la société Compagnie des Immeubles de la Seine (ci-après la Cise) a unilatéralement promis de vendre au prix de 7.200.000 euros un bien immobilier sis à [Localité 4] à la société Groupe Sdz (ci-après le Groupe) sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 720.000 euros et l’expiration du délai d’option au 17 octobre 2022. Il est stipulé à l’acte que le Groupe versera en séquestre au notaire rédacteur une somme de 720.000 euros dans un délai de 14 jours à compter de la remise à ce dernier d’un justificatif de renonciation expresse ou tacite de son droit par le titulaire du droit de préemption urbain, somme destinée à revenir au promettant en cas de défaut de levée d’option.

L’option n’a pas été levée.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023 la Cise a assigné le Groupe devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, de: condamner le Groupe à lui verser une somme de 720.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts légaux à compter du 17 octobre 2022,subsidiairement, condamner le Groupe à lui verser une somme de 720.000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Décision du 12 Mars 2025 2ème chambre N° RG 23/05916 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWBO

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, le Groupe demande au tribunal de: prononcer la caducité de la promesse,rejeter les demandes,condamner la Cise à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire pour tout chef de condamnation prononcé à son encontre. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 22 janvier 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mars suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la Cise notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024;

Vu les conclusions du Groupe notifiées par voie électronique 13 septembre 2023;

1°) Sur l’indemnité d’immobilisation

Au visa des articles 1103, 1188 et 1191 du code civil, la Cise fait valoir: que la condition relative au droit de préemption discutée par le Groupe était réalisée, qu’en effet, la Cise a fait parvenir à la ville de [Localité 4] le 7 avril 2022 une déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnant pas la rémunération des intermédiaires conformément à l’article L 213–2 du code de l’urbanisme, qu’à la suite de cette déclaration, le droit de préemption de la commune a été purgé,qu’en tout état de cause, la ville ayant manifesté sa volonté de ne pas préempter pour un prix sans commission, elle n’aurait pas préempté pour un prix avec commission nécessairement supérieur,que le Groupe n’a pas remis la somme de 720.000 euros dans les 14 jours de la notification de la renonciation du titulaire du droit de préemption à son droit,que faute pour le Groupe d’avoir levé l’option alors que les conditions suspensives de la promesse étaient réalisées, l’indemnité d’immobilisation est due. Le Groupe réplique: que la déclaration d’intention d’aliéner doit mentionner le montant de la rémunération des intermédiaires,que la Cise n’a jamais fait de déclaration d’intention d’aliéner régulière, celle dont elle se prévaut étant irrégulière faute d’inclure la rémunération des intermédiaires,que, par suite, le droit de préemption de la ville n’a jamais été purgé, que la condition suspensive a défailli,que la promesse est caduque et aucune indemnité d’immobilisation ne peut être réclamée. Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304–6 du code civil dispose que l’obligation assortie d’une condition suspensive devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition mais qu’en cas de défaillance, elle est réputée n’avoir jamais existé.

L’article L 213–2 du code de l’urbanisme dispose qu’à peine de nullité, toute vente d’immeuble doit être précédée d’une déclaration d’intention d’aliéner auprès du titulaire du droit de préemption urbain mentionnant le prix et les conditions de l’aliénation projetés et ayant pour effet de lui ouvrir un délai de 2 mois pour exercer son droit.

La rémunération des intermédiaires intervenant à la conclusion de la vente projetée est un des éléments de prix et des conditions de l’aliénation devant figurer à la déclaration d’intention d’aliéner.

Le délai de 2 mois prévu à l’article L 213–2 du code de l’urbanisme court à compter d’une déclaration d’intention d’aliéner conforme à la vente projetée.

Par suite, une déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnant pas la rémunération due aux intermédiaires par l’entremise desquels la vente doit se conclure ne lui est pas conforme et ne peut donc avoir pour effet de faire courir le délai d’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, il est constant que la déclaration d’intention d’aliéner faite par la Cise le 7 avril 2022 ne mentionnait pas la rémunération des intermédiaires intervenus dans la vente projetée.

Elle n’a donc nullement permis de purger le droit de préemption de la ville de [Localité 4].

Si la mairie de [Localité 4] a indiqué le 2 juin 2022 qu’elle n’entendait pas exercer son droit de préemption suite à la déclaration faite le 7 avril 2022, elle a pris soin de préciser que « toute modification à cette déclaration d’intention d’aliéner obligerait à en déposer une nouvelle ».

Ce courrier ne valait donc pas renonciation définitive de la ville à tout droit de préemption sur le bien promis et ne pouvait donc suppléer le défaut de purge du droit de préemption, étant observé que la décision d’une collectivité territoriale de préempter n’inclut pas comme seul paramètre le coût de l’acquisition mais aussi des considérations de politique urbaine susceptibles d’évoluer avec le temps et que, par suite, un refus à un instant donné de préempter n’exclut pas la volonté de préempter à un prix supérieur à un moment ultérieur.

Le droit de préemption de la ville n’a donc été à aucun moment purgé.

Or, il était stipulé à la promesse une condition suspensive de purge du droit de préemption de la ville.

Si cette condition n’était explicitement assortie à l’acte d’aucun délai de réalisation, celui-ci devait nécessairement s’achever au jour d’expiration de l’option consentie.

Ainsi, au jour d’expiration de l’option, confondu avec celui d’expiration de la condition suspensive de purge du droit de préemption urbain, celle-ci n’était toujours pas réalisée. La condition suspensive de purge a donc défailli.

Sa défaillance entraîne la disparition de l’ordre juridique des obligations du Groupe qu’elle assortissait et, ainsi, la caducité de la promesse de sorte que l’indemnité d’immobilisation stipulée n’est pas due.

2°) Sur les dommages et intérêts

Au visa de l’article 1104 du code civil, la Cise expose: que le Groupe a été informé le 8 juin 2022 de la renonciation de la mairie à son droit de préemption, qu’elle a néanmoins refusé de verser la somme de 720.000 euros passé le délai de 14 jours stipulé à la promesse,qu’en gardant le silence, le Groupe a artificiellement et volontairement maintenu la Cise dans la croyance que la vente irait à son terme, que la veille de l’expiration de la promesse, il a sollicité divers documents laissant croire à la conclusion de la vente, que, par courrier du 24 octobre 2022, il a affirmé que les parties étaient toujours liées, qu’il l’a ainsi empêchée de trouver un acquéreur pendant 7 mois lui occasionnant un préjudice de 720.000 euros. Sur ce, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Pour les motifs exposés en 1°, la condition suspensive de purge du droit de préemption étant demeurée pendante tout le temps de l’option, c’est sans mauvaise foi que le Groupe a pu continuer de se prévaloir de la promesse..

Ainsi, la Cise était tenue de laisser son bien à la disposition du Groupe du 15 avril 2022, jour de conclusion de l’acte au 17 octobre 2022, jour d’expiration de l’option, soit pour une durée de 6 mois.

Aucun préjudice d’immobilisation sur cette période ne saurait donc être indemnisé.

Certes, le 24 octobre 2022, le Groupe a inexactement affirmé à la Cise que « les parties étaient toujours liées » alors que la promesse était caduque pour les motifs exposés en 1°.

Pour autant, il n’est pas établi que, sur la foi de ce courrier, la Cise a immobilisé le bien pendant une durée supplémentaire d’un mois alors qu’en tout état de cause et indépendamment du sort de l’indemnité d’immobilisation, celle-ci, qui bénéficiait alors de l’assistance d’un conseil, ne pouvait ignorer que le délai d’option étant expiré, elle avait retrouvé sa liberté.

Ainsi, aucun préjudice d’immobilisation ne saurait être indemnisé passé l’expiration de la promesse.

La demande indemnitaire doit donc être rejetée.

La Cise succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser au Groupe une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉBOUTE la société Compagnie des Immeubles de la Seine de ses demandes tendant à: condamner le Groupe à lui verser une somme de 720.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts légaux à compter du 17 octobre 2022,subsidiairement, condamner le Groupe à lui verser une somme de 720.000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; PRONONCE la caducité de la promesse du 15 avril 2022;

CONDAMNE la société Compagnie des Immeubles de la Seine à verser à la société Groupe Sdz une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Groupe Sdz de sa demande tendant à: écarter l’exécution provisoire pour tout chef de condamnation prononcé à son encontre; CONDAMNE la société Compagnie des Immeubles de la Seine aux dépens et accorde à maître Chantal Astruc le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 4] le 12 Mars 2025

La Greffière Le Président Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM