Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

Minute : N° RG 24/01035 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GVGW NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq - CS77006 - 76080 LE HAVRE CEDEX

représentée par Me LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [X] [S] épouse [Z] née le 04 Mai 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 33 rue Elsa Triolet - 7ème étage droite, Appt 27 - 76600 LE HAVRE

comparante

Monsieur [V] [Z] né le 04 Décembre 1988 à TUNISIE, demeurant 33 rue Elsa Triolet - 7ème étage droite, Appt 27 - 76600 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 13 Janvier 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2017, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole a consenti un bail d’habitation à Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] sur des locaux situés au 33 rue Elsa Triolet 76600 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,28 euros et d’une provision pour charges de 190,92 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1077,71 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] par déclaration le 22 juillet 2022.

Par assignations du 30 septembre 2024, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,723,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 janvier 2025, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance mais actualise sa créance à la somme de 975,20 euros à la date du 20 décembre 2024. L'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise cependant que Madame [Z] née [S] [X] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 29 octobre 2024 avec orientation envisagée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [S] épouse [Z] [X] expose qu’elle a deux enfants et précise qu’elle s’oppose à la résiliation et souhaite rester dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dans sa version applicable à l’instance en cours, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 13 septembre 2023, la somme de 1077,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de six semaines.

Ainsi la clause résolutoire s’est trouvée acquise le 26 octobre 2023 or la décision de recevabilité du surendettement n’est intervenue que le 30 octobre 2024 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 octobre 2023 étant en outre précise que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer en cours.

Il convient en conséquence d’ordonner à Monsieur et Madame [Z] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser , l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 décembre 2024 Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] lui devaient la somme de 975,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [V] et Mme [S] épouse [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 octobre 2017 entre l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole, d’une part, et Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au 33 rue Elsa Triolet 76600 LE HAVRE est résilié depuis le 14 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V], sans préjudice des délais qui pourraient être accordés à Madame [S] épouse [Z] [X] dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 33 rue Elsa Triolet 76600 LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 975,20 euros (neuf cent soixante-quinze euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif à la date du 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] à payer à l'établissement EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [S] épouse [Z] [X] et M. [Z] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 septembre 2023 et celui des assignations du 30 septembre 2024.

Ainsi jugé le 10 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD