Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

Minute : N° RG 24/01039 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GVJJ NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits de la CDC Habitat Social anciennement PLAINE NORMANDE, dont le siège social est sis 5 rue Saint-Pierre - B.P. 158 - 76191 YVETOT CEDEX

représentée par Me HAUSSETETE Sophie de la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [X] [T] né le 01 Janvier 1975 à MAURITANIE, demeurant 66 rue Ferrer-Résidence Humbert - Appt 12, étage 1 Gauche - 76600 LE HAVRE

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 13 Janvier 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2009, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [X] sur des locaux situés 66 rue Ferrer 76600 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 199,57 euros et d’une provision pour charges de 74,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2698,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La CAF a été informée de la situation de Monsieur [T] [X] le 11 septembre 2023.

Par assignation du 10 octobre 2024 la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5463,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2024,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024. Un diagnostic social et financier a été communiqué au tribunal avant l'audience. Il révèle que les revenus mensuels de Monsieur [T] [X] sont de 2052 euros et ses charges de 708,90 euros.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 janvier 2025 la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le montant actualisé au 31 décembre 2024 s’élève à 6081,80 euros et qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement à hauteur de mensualités de 200 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [T] [X] comparait en personne. Il indique qu’il avait un plan de surendettement qui a été déclaré caduc. Il précise que ses revenus lui permettent de régler le montant du loyer outre la somme de 200 euros pour apurer la dette chaque mois. Il souhaite rester dans les lieux et s’oppose à la résiliation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dans la version applicable à la présente espèce, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant Monsieur [T] [X] n’a pas procédé au règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2698,47 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard aux dires des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus Monsieur [T] [X] lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette pendant 30 mois, le solde en principal et intérêts étant à régler lors de la 31 mensualité.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, Monsieur [T] [X] devaient la somme de 6081,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [T] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2009 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE, d’une part, et Monsieur [T] [X], d’autre part, concernant les locaux situés 66 rue Ferrer 76600 LE HAVRE est résilié depuis le 14 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE la somme de 6081,80 euros (six mille quatre-vingt-un euros et quatre-vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,

AUTORISE Monsieur [T] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [T] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 septembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [T] [X] sera condamné à verser la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, l'indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 juillet 2023 et celui de l’assignation du 10 octobre 2024.

Ainsi jugé le 10 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD