Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 4] [Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05611 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YMCG

N° de Minute : L 25/00133

JUGEMENT

DU : 10 Mars 2025

Association ARELI

C/

[I] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association ARELI ANCIENNEMENT ADATERELI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U] [M], munie d'un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE L'Association Areli, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et/ou d'insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, l'Association Areli a conclu avec M. [I] [T] un contrat d'occupation portant sur un studio à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 7] [Localité 4], pour une durée d’un mois renouvelable, par tacite reconduction, moyennant le versement d'une redevance d'un montant mensuel initial de 456,82 euros dont 33,80 euros de prestations complémentaires.

Le même jour, M. [I] [T] a accepté les termes du règlement intérieur de la résidence.    Par lettre recommandée expédiée le 14 février 2024 avec avis de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé », l'Association Areli a mis en demeure M. [I] [T] de lui régler la somme de 4 516,40 euros au titre des redevances impayées avant le 28 mars 2024, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat (article 15).

La situation d'impayés a été dénoncée à la Caf du Nord et à la CCAPEX par lettres recommandées réceptionnées les 15 et 16 février 2024.   Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, l'Association Areli a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, des articles L 633-1 et suivants, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l'exécution provisoire : •    déclarer ses demandes recevables ; •    constater la résiliation de la convention d'occupation régularisée le 29 octobre 2021, à défaut prononcer la résiliation de celle-ci pour manquement à l’obligation essentielle de régler mensuellement la redevance ; En tout état de cause, •    ordonner l'expulsion de M. [I] [T] et celle de tous occupants de son chef du logement ci-dessus désigné, au besoin avec l’assistance de la force publique ; •    dire et juger que les effets et objets mobiliers de M. [I] [T] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l'expulsé ; •    condamner M. [I] [T] au paiement des sommes suivantes : 5 938,70 euros correspondant au montant des redevances, des prestations obligatoires et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 13 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024 ;

une indemnité d'occupation correspondant au montant de son engagement, soit la somme de 489,30 euros mensuel, et jusqu'à la restitution des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024 ; 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée par voie électronique avec accusé de réception à la Préfecture du Nord le 15 mai 2024. A l'audience du 6 janvier 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, l'Association Areli, représentée par Mme [M], munie d’un pouvoir, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 9 731,50 euros au 31 31 décembre 2024. Elle indique que les incidents de paiement sont apparus en mars 2023, que le dernier règlement du défendeur date du mois d'octobre 2023, qu'elle s'oppose à la demande de délais de paiement au regard de l'ancienneté de la dette et de son montant élevé. M. [T] a comparu en personne. Il expose et fait valoir qu'il est arrivé en France en 2015 pour ses études, qu' il est en situation irrégulière, qu'il travaille dans une start up, qu'il reste à la recherche d'un emploi, qu'il effectue des démarches pour régulariser sa situation administrative, qu'il perçoit des revenus mensuels compris entre 1 200 et 1 300 euros, qu'il est payé en monnaie virtuelle et ne peut dès lors régler son loyer courant par virement. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus de la redevance. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

  MOTIFS DE LA DECISION    Sur la demande de constat de la résiliation du contrat et d’expulsion   L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

En l'espèce, l’article 9 du contrat d’occupation prévoit que le résident s’engage à régler tous les mois la redevance.   L’article 15 de ce même contrat prévoit que le non-respect d’une de cette obligation entraîne la résiliation de plein droit du contrat d'occupation, un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restant infructueuse.   Le règlement intérieur stipule également que l’occupant est tenu de payer mensuellement sa part à charge de redevance et qu'en en cas de non-respect de ce règlement par l'occupant, le contrat pourra être résilié.

Par ailleurs, l'article 1225 du code civil dispose que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'occurrence, l’association Areli justifie avoir adressé une mise en demeure à M. [T] le 14 février 2024 de payer la somme de 4 516,40 euros au titre des redevances impayées avant le 28 mars 2024, visant les termes de la clause résolutoire prévue à l'article 15 du contrat d'occupation.

Il ressort du décompte produit à l’audience par l’association Areli arrêté au 22 octobre 2024 que M. [T] n'a pas réglé la somme visée par la mise en demeure dans le délai imparti, ce qui n'est pas discuté par le défendeur.   Il s’en déduit que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies le 15 mars 2024.

M. [T] sollicite des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat d'occupation.

Or, d'une part, il ne justifie pas à l'audience sa situation financière, aucun justificatif de revenus et de charges étant versé aux débats, et, d'autre part, il n'a pas repris le paiement régulier de la redevance. Le défendeur ne prouve pas être en mesure d’assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de l'association Areli, alors même qu'il n'a plus effectué de règlement depuis le 2 octobre 2023.

Dès lors, compte de l'ancienneté de la dette, de son montant élevé et de l'opposition de l'association Areli, il n'y a pas lieu d’accorder un délai à M. [T] pour exécuter ses obligations et la demande de délais de paiement sera rejetée.

L’expulsion de M. [T] et celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.   Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du contrat d'occupation et de son indisponibilité pour l'association Areli.

En l’espèce, le contrat se trouve résilié depuis le 15 mars 2024, M. [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera fixée au montant de 474,10 euros (qui correspond au montant actuel de la redevance selon la facture du 20 décembre 2024 produite par la requérante) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.   Sur le décompte des sommes dues   En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.   L'article 9 de du contrat d'occupation du 29 octobre 2021 prévoit que le résident s'engage notamment à régler tous les mois le montant de la redevance.

Il ressort du décompte produit par l’association Areli arrêté au 20 décembre 2024 que M. [T] est redevable d’une somme de 9 731,50 euros, échéance de décembre 2024 incluse, au titre des redevances, prestations complémentaires et indemnités d'occupation impayées.   Le défendeur sera donc condamné à payer cette somme à l’association Areli, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 938,70 euros à compter de l'assignation en justice et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires   En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.   En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à l’association Areli la somme de 150 euros.   Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :   CONSTATE la résiliation du contrat d'occupation conclu le 29 octobre 2021 entre l'Association Areli et M. [I] [T] concernant un studio (n°J11) situé au sein de la [Adresse 6] à [Localité 4], à compter du 15 mars 2024 ;

DEBOUTE M. [I] [T] de sa demande de délais de paiement ;   ORDONNE l'expulsion de M. [T] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;   RAPPELLE que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. », conformément à l’article L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;   FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [I] [T] à la somme de 474,10 euros à compter de la résiliation du contrat d'occupation et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;

Et dès à présent,   CONDAMNE M. [I] [T] à payer à l’association Areli la somme de 9 731,50 euros au titre des redevances mensuelles, prestations complémentaires et indemnités d’occupation arrêtées au 20 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 938,70 euros à compter de l'assignation en justice et pour le surplus à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;    CONDAMNE M. [I] [T] à payer à l’association Areli la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [T] aux dépens ;   RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;   Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe.   LE GREFFIER                                                                               LE JUGE