Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [Z] Monsieur [H] [U] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/08947 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55JJ

N° MINUTE : 12 JCP

JUGEMENT rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDEUR Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/08947 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55JJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, Monsieur [T] [N] a fait citer Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de PARIS aux fins de prononcer la résiliation du bail portant sur un logement sis [Adresse 3] pour défaut de paiement des loyers, d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, de les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers majoré de 10% et des charges locatives récupérables et taxes qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, jusqu’à libération effective des lieux, les condamner solidairement à lui payer 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'affaire appelée à l'audience du 7 novembre 2024 a fait l’objet d’un report à celle du 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [T] [N], représenté par son avocat, a actualisé une dette locative à hauteur de 2417,57 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, par signification de conclusions. Il a sollicité le paiement de cette dette et le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus.

Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] tous deux cités par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, ne sont ni présents, ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation ou tendant au prononcé de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l'huissier de Justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, Monsieur [T] [N] justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l'accusé de réception électronique présenté le 16 septembre 2024 au représentant de l'État, la première audience étant au 7 novembre 2024.

La demande doit donc être déclarée recevable.

En application des dispositions de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ; l’article 1741 du Code Civil précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

L'article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées entre les parties leur tiennent lieu de loi.

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil, la clause résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfait pas à son engagement ; la résolution doit être demandée en justice.

L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 donne comme obligation au locataire de payer son loyer au terme fixé par le bail.

En l'espèce, Monsieur [T] [N] justifie en pièce 1 du bail d’habitation du 20 octobre 2010 le liant à Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] et concernant le logement sis [Adresse 1].

Sur la demande de résiliation du bail et la dette locative

Au vu des pièces versées aux débats et notamment du décompte du requérant, il est justifié que Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] ne règlent pas régulièrement leur loyer et qu'ils sont redevables d'une dette locative à hauteur de 2417,57 euros au mois de janvier 2025 incluse, dette non contestée par les défendeurs absents à l’audience. Ce non-respect des obligations contractuelles essentielles justifie que soit constaté que les conditions de résiliation du bail sont réunies et que soit prononcée la résiliation dudit bail aux torts exclusifs des locataires Par conséquent, leur expulsion sera autorisée dans les termes du dispositif et ils seront condamnés solidairement (le bail prévoyant cette solidarité qui ne se présume pas) à verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges locatives récupérables et taxes qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, jusqu’à libération effective des lieux. Il n’y pas lieu à majoration du loyer de 10% qu’aucune pièce versée au débat ne justifie. Monsieur [T] [N] sera en conséquence débouté de sa demande de majoration de 10% du loyer au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation.

Il convient en outre de condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 2417,57 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif dû, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire  Monsieur [T] [N] qui ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui du simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] qui succombent à l'instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [N] les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens ; Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] devront les supporter à hauteur de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE l'existence d'un bail d’habitation en date du 20 octobre 2010 liant Monsieur [T] [N] à Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U], portant sur un logement sis [Adresse 1];

CONSTATE que les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties sont réunies et PRONONCE la résiliation dudit bail aux torts exclusifs des locataires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 2417,57 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif dû, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [T] [N] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [T] [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges locatives récupérables et taxes qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès- verbal d'expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande de majoration de 10% du loyer au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [H] [U] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE